7月23日上午9:00~10:30，瓦房店市人民政府副市長馬永剛，在大連新聞傳媒集團.3綜合廣播《政務服務便民熱線》節目中，圍繞瓦房店市的老舊小區改造、物業管理、城市管理、交通運輸及教育教學等相關話題與聽眾朋友們進行了互動交流。

大連交通廣播首檔法治專題節目《交廣有說法》，由大連市司法局與大連新聞傳媒集團廣播中心交通廣播聯合推出！《交廣有說法》助推大連基層社會治理、解決矛盾糾紛、提供法律援助、法律咨詢、法治宣傳、用法治理念興辦惠民實事！

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首檔法律服務類

專題節目《交廣有說法 》

2022年交通廣播

全心(新)啟播

推進基層社會治理

興辦惠民實事

解決矛盾糾紛

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每周六/周日

上午9:00~10:00

紅菲攜專業人士

為您說“法”，答疑解惑

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攜手打造《交廣有說法》

回顧上期節目主要內容

房屋買賣合同是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。買房賣房在生活中極為常見和普遍，與老百姓的利益息息相關。

主持人：紅菲

沙河口區人民法院房地產團隊法官：付雯楠

大連律師協會副會長：陳文卿

大連理工大學人文學部法律系系主任 ：楊異

提問

&

解答

問

簽訂二手房買賣合同前，買方都需要注意哪些事項？

答

沙河口區人民法院房地產團隊 付雯楠法官：

1、房屋手續是否齊全。房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說得不到房屋的極大風險。

2、房屋產權是否明確。有些二手房存在多個共有人的情況，例如繼承產生的共有、家庭成員親屬之間的共有、夫妻共有的情況，買受人應當和房屋的全部共有人簽訂買賣合同，這樣盡量避免部分共有人擅自處分共有財產10.8《交廣有說法》房屋買賣合同糾紛的十問十答，與其他共有人關于買賣合同效力產生糾紛。

3、房屋是否在租。我國與大部分國家法律均有買賣不破租賃的規定，具體說就是房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同，所以買受人如果只看房產證，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住或者使用的房產。

4、買方的貸款資質問題。在司法實踐中，二手房糾紛存在大量的因買方貸款問題不能及時支付房款或者無法支付全額房款案件，所以買房之前，現了解好自身的貸款資質情況及現行的銀行貸款政策、限購政策等，避免因事先功課不足，導致合同解除產生了違約金，增加經濟損失。

除上述列舉的一些主要問題外，買方還有很多其他注意事項，如物業費、水電、煤氣費用是否拖欠、中介公司是否合法操作、合同約定是否明確、房屋是否存在法院查封等一些細節問題都應當全面考慮。

問

購買二手房后，房屋存在他人戶口無法遷出怎么辦？

答

沙河口區人民法院房地產團隊 付雯楠法官：

主張賣方戶口遷出的訴訟請求，現尚不屬于法院處理范圍。買受人一旦遇到這種情況時，盡快申請公安派出所將未遷出戶口遷至戶口所在地的社區集體戶或者將現所有權、使用權人戶口遷入并另立一戶），在簽訂買賣合同時，盡量達成關于戶口遷出時間的違約金約定，如果戶口遷出存在違約，法院可根據履約情況、違約原因、主觀過錯程度以及實際損失等因素酌情處理違約金的訴訟請求。

問

一旦購買了兇宅，如何維權？

答

沙河口區人民法院房地產團隊 付雯楠法官：

在購買二手房時，如果房屋內發生過非正常死亡事件是動搖商品房買賣合同基礎的一項重大事由。根據《中華人民共和國民法典》規定“基于重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。”

但是需要注意的是，為了保障交易安全和秩序穩定，未違反法律強制性規定且雙方自愿簽訂的合同應屬有效。據此作出的行為也應當受到法律保護，因此法律明確規定認定重大誤解應具備如下幾點條件：1.行為人主觀上具有錯誤的認識，這種認識可以是交易標的的性質、數量或者交易對象等；2.行為的結果與行為人的意思相悖；3.行為人的錯誤認識和行為后果之間存在因果關系；4.行為人遭受了較大的損失。只有具備上述四要件，行為人才能請求撤銷合同。在司法實踐中，法院還要根據具體案情來認定房屋是否屬于“兇宅”，是否可以撤銷買賣合同。

問

如果產生了房屋買賣合同糾紛如何確定管轄法院？

答

沙河口區人民法院房地產團隊 付雯楠法官：

房屋買賣合同糾紛根據房屋的不同，按照法律規定適用不同的管轄規定，如果該房屋是政策性用房，比如經濟適用房或限價商品房等，那應當適用房屋所在地法院的專屬管轄。如果是一般商品房，應適用合同糾紛的管轄原則，由被告住所地法院或合同實際履行地法院管轄。針對合同履行地，法律也規定了比較細的操作規范，比如合同約定了合同履行地，就以約定為準，如果沒有約定合同履行地，爭議標的是交付房屋的，房屋所在地就是合同履行地，至于被告所在地，這個實踐中比較好確定。在司法實踐中，房屋買賣合同糾紛案件由房屋所在地的法院審理情況比較多。

問

簽訂商品房房買賣合同前，買方都需要注意審查哪些事項？

答

大連律師協會副會長陳文卿主任：

1、開發商主體資格和履約能力等情況。因商品房中存在大量期房，為了盡量避免出現房屋爛尾情況，購房者應當對開發商的情況提前了解，可以通過工商局網站查詢開發商注冊資金、成立日期、年檢等情況，到已開發的小區實地考察房屋質量、物業管理情況。購房者也可以到行政主管機關查詢開發商、承建商的資質情況。

2.房屋開發手續是否合法。房地產開發公司必須具備“四證一照”，即國有土地使用權證、建筑用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證和營業執照。預售時，要有預售許可證，必須公示于銷售現場。

3.樓盤具體情況。該樓盤是否為爛尾樓及是否可能成為爛尾樓，樓盤項目上的債權債務結構，工程款是否付清、是否撤場，工程進度情況。樓盤是否存在查封或者抵押等限制性權利。

4.買方的貸款資質及限購政策等情況。在知彼的同時更要知己，不能盲目簽訂買賣合同，防止因為買方自身情況導致合同無法履行，產生違約金損失。

問

為在購買抵債房時應當注意什么？有什么風險？

答

大連律師協會副會長陳文卿主任：

問

商品房購買后開發商逾期交房、逾期辦證如何處理？

答

大連律師協會副會長陳文卿主任：

1.如果遇到逾期交房情況。未按約定時間交付房屋除具有法定免責事由和約定免責事由外開發商應承擔逾期交房的違約責任。通常情況下，雙方在買賣合同中約定了，賣方不能按期交房的，比照中國人民銀行有關延期付款的規定，按每延遲交付的一天，按預期交付部分房款總值計算向買方支付一定數額的違約金。超過一定期限未交付的買方可以解除合同，賣方應雙倍返還定金，返還已支付的購房款并按銀行同期固定資產貸款利率償還購房款利息。對于合同中未約定逾期交房違約責任的情況，司法實踐中往往按逾期期限及逾期理由來考慮違約責任，如逾期時間較長，開發商怠于交房則購房一方有權要求解除合同和賠償損失。如果合同中未約定逾期交房違約金標準，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：......逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”

2.如果遇到逾期辦證情況。需先要確定開發商辦證是否逾期。按照《商品房銷售管理辦法》第34條規定，開發商應在商品房交付使用后60日內，將需由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在房地產行政主管部門。如開發商未按上述日期提交房屋權屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或者規定期日取得房屋權屬證書的，開發商應承擔相應的違約責任。前述“規定期日”按下述方法計算：合同未約定的房屋權屬證書取得日期，商品房買賣合同的標的物未尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日計算；商品房買賣合同標的物為已竣工房屋的，按合同訂立之日起90日計算。關于法律責任方面，賣方如不能如約辦理房產證，一般承擔違約責任，即賠償買方由此造成的損失，實踐中往往對買方的損失不易確定，可參照逾期天數賠償一定數額的賠償金。有約定從約定，如果合同中沒有約定，可按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”。如果因開發商的原因，無法辦理房產證，買方可要求退房，并賠償經濟損失。如不能辦理權屬證明是買方或者房地產管理機構的原因造成的，則賣方不應承擔違約責任。

3.需要注意的是，如果逾期交房原因涉及新冠疫情，根據《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第4條規定“疫情或者疫情防控措施導致出賣人不能按照商品房買賣合同約定的期限交付房屋，或者導致買受人不能按照約定的期限支付購房款，當事人請求解除合同，由對方當事人承擔違約責任的，人民法院不予支持。但是，當事人請求變更履行期限的，人民法院應當結合案件的實際情況，根據公平原則進行變更”。

問

售樓廣告宣傳的“海景房”“學區房”，而實際并不能實現，開發商需要承擔責任嗎？

答

大連律師協會副會長陳文卿主任：

在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳材料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋即相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。提醒下廣大購房者，如果購買房屋時主要目的是為了開發商宣傳的某種特殊價值時，一定要保存好證據，才能證明的確存在開發商的允諾。例如我們在處理沙區某樓盤的案件時，購房者稱當時銷售說買一樓可以贈送地下室，所以在一樓價格與其他樓層無異時選擇了一樓，但是實際居住后發現所謂的地下室并不是一樓住戶獨享，有獨立的入戶門，也沒有相關的手續。使用時有其他業主起訴主張共用時，因無法舉證存這樣的手續和允諾，可能承擔不利的后果。

問

房屋出現質量問題，任何時候都可以要求出賣人修復嗎?

答

大連理工大學人文學部法律系系主任 楊異老師

房地產開發企業是應當對所售商品房承擔質量保修責任的。當事人雙方應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交房之日起開始計算。根據我國法律規定，商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。如果是在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。但如果是因為不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

在正常使用條件下，各個建設工程的最低保修期限是各不相同，比如，對于房屋建筑的基礎設施工程，如房屋的地基和主體結構工程，是由設計文件規定的該工程的合理使用年限為最低保修期；對于屋面防水工程，有防水要求的衛生間，房間和外墻面的防滲漏最低保修期限是5年；對于房屋的供熱與供冷系統、電氣管道等最低保修期為2年。

問

買來的住房面積縮水怎么辦?

答

大連理工大學人文學部法律系系主任 楊異老師

面積縮水是買房族經常遇到的問題，對于房屋“面積縮水”的問題，應以房地產管理部門所做的測量面積為準。我國法律對面積縮水問題作出了明確的規定，以測量面積誤差率的3%作為標準。第一，如果誤差率在3%以內的，當事人是不能請求解除合同的，但是對干縮水部分的購房款，可以要求開發商返還。第二，如果誤差率超過3%，買房人可以選擇請求解除合同，由開發商返還已付購房款及利息，或者不解除合同，但是要求開發商可以按照面積誤差比例和約定的價格由其雙倍返還。

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