7月23日上午9:00~10:30，瓦房店市人民政府副市長(zhǎng)馬永剛，在大連新聞傳媒集團(tuán).3綜合廣播《政務(wù)服務(wù)便民熱線》節(jié)目中，圍繞瓦房店市的老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理、城市管理、交通運(yùn)輸及教育教學(xué)等相關(guān)話題與聽(tīng)眾朋友們進(jìn)行了互動(dòng)交流。

大連交通廣播首檔法治專題節(jié)目《交廣有說(shuō)法》，由大連市司法局與大連新聞傳媒集團(tuán)廣播中心交通廣播聯(lián)合推出！《交廣有說(shuō)法》助推大連基層社會(huì)治理、解決矛盾糾紛、提供法律援助、法律咨詢、法治宣傳、用法治理念興辦惠民實(shí)事！

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專題節(jié)目《交廣有說(shuō)法 》

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回顧上期節(jié)目主要內(nèi)容

房屋買賣合同是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價(jià)款的合同。買房賣房在生活中極為常見(jiàn)和普遍，與老百姓的利益息息相關(guān)。

主持人：紅菲

沙河口區(qū)人民法院房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)法官：付雯楠

大連律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)：陳文卿

大連理工大學(xué)人文學(xué)部法律系系主任 ：楊異

提問(wèn)

&

解答

問(wèn)

簽訂二手房買賣合同前，買方都需要注意哪些事項(xiàng)？

答

沙河口區(qū)人民法院房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì) 付雯楠法官：

1、房屋手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明確。有些二手房存在多個(gè)共有人的情況，例如繼承產(chǎn)生的共有、家庭成員親屬之間的共有、夫妻共有的情況，買受人應(yīng)當(dāng)和房屋的全部共有人簽訂買賣合同，這樣盡量避免部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)10.8《交廣有說(shuō)法》房屋買賣合同糾紛的十問(wèn)十答，與其他共有人關(guān)于買賣合同效力產(chǎn)生糾紛。

3、房屋是否在租。我國(guó)與大部分國(guó)家法律均有買賣不破租賃的規(guī)定，具體說(shuō)就是房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同，所以買受人如果只看房產(chǎn)證，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住或者使用的房產(chǎn)。

4、買方的貸款資質(zhì)問(wèn)題。在司法實(shí)踐中，二手房糾紛存在大量的因買方貸款問(wèn)題不能及時(shí)支付房款或者無(wú)法支付全額房款案件，所以買房之前，現(xiàn)了解好自身的貸款資質(zhì)情況及現(xiàn)行的銀行貸款政策、限購(gòu)政策等，避免因事先功課不足，導(dǎo)致合同解除產(chǎn)生了違約金，增加經(jīng)濟(jì)損失。

除上述列舉的一些主要問(wèn)題外，買方還有很多其他注意事項(xiàng)，如物業(yè)費(fèi)、水電、煤氣費(fèi)用是否拖欠、中介公司是否合法操作、合同約定是否明確、房屋是否存在法院查封等一些細(xì)節(jié)問(wèn)題都應(yīng)當(dāng)全面考慮。

問(wèn)

購(gòu)買二手房后，房屋存在他人戶口無(wú)法遷出怎么辦？

答

沙河口區(qū)人民法院房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì) 付雯楠法官：

主張賣方戶口遷出的訴訟請(qǐng)求，現(xiàn)尚不屬于法院處理范圍。買受人一旦遇到這種情況時(shí)，盡快申請(qǐng)公安派出所將未遷出戶口遷至戶口所在地的社區(qū)集體戶或者將現(xiàn)所有權(quán)、使用權(quán)人戶口遷入并另立一戶），在簽訂買賣合同時(shí)，盡量達(dá)成關(guān)于戶口遷出時(shí)間的違約金約定，如果戶口遷出存在違約，法院可根據(jù)履約情況、違約原因、主觀過(guò)錯(cuò)程度以及實(shí)際損失等因素酌情處理違約金的訴訟請(qǐng)求。

問(wèn)

一旦購(gòu)買了兇宅，如何維權(quán)？

答

沙河口區(qū)人民法院房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì) 付雯楠法官：

在購(gòu)買二手房時(shí)，如果房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)非正常死亡事件是動(dòng)搖商品房買賣合同基礎(chǔ)的一項(xiàng)重大事由。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定“基于重大誤解實(shí)施的民事法律行為，行為人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。”

但是需要注意的是，為了保障交易安全和秩序穩(wěn)定，未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定且雙方自愿簽訂的合同應(yīng)屬有效。據(jù)此作出的行為也應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，因此法律明確規(guī)定認(rèn)定重大誤解應(yīng)具備如下幾點(diǎn)條件：1.行為人主觀上具有錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，這種認(rèn)識(shí)可以是交易標(biāo)的的性質(zhì)、數(shù)量或者交易對(duì)象等；2.行為的結(jié)果與行為人的意思相悖；3.行為人的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)和行為后果之間存在因果關(guān)系；4.行為人遭受了較大的損失。只有具備上述四要件，行為人才能請(qǐng)求撤銷合同。在司法實(shí)踐中，法院還要根據(jù)具體案情來(lái)認(rèn)定房屋是否屬于“兇宅”，是否可以撤銷買賣合同。

問(wèn)

如果產(chǎn)生了房屋買賣合同糾紛如何確定管轄法院？

答

沙河口區(qū)人民法院房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì) 付雯楠法官：

房屋買賣合同糾紛根據(jù)房屋的不同，按照法律規(guī)定適用不同的管轄規(guī)定，如果該房屋是政策性用房，比如經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)商品房等，那應(yīng)當(dāng)適用房屋所在地法院的專屬管轄。如果是一般商品房，應(yīng)適用合同糾紛的管轄原則，由被告住所地法院或合同實(shí)際履行地法院管轄。針對(duì)合同履行地，法律也規(guī)定了比較細(xì)的操作規(guī)范，比如合同約定了合同履行地，就以約定為準(zhǔn)，如果沒(méi)有約定合同履行地，爭(zhēng)議標(biāo)的是交付房屋的，房屋所在地就是合同履行地，至于被告所在地，這個(gè)實(shí)踐中比較好確定。在司法實(shí)踐中，房屋買賣合同糾紛案件由房屋所在地的法院審理情況比較多。

問(wèn)

簽訂商品房房買賣合同前，買方都需要注意審查哪些事項(xiàng)？

答

大連律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳文卿主任：

1、開(kāi)發(fā)商主體資格和履約能力等情況。因商品房中存在大量期房，為了盡量避免出現(xiàn)房屋爛尾情況，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的情況提前了解，可以通過(guò)工商局網(wǎng)站查詢開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資金、成立日期、年檢等情況，到已開(kāi)發(fā)的小區(qū)實(shí)地考察房屋質(zhì)量、物業(yè)管理情況。購(gòu)房者也可以到行政主管機(jī)關(guān)查詢開(kāi)發(fā)商、承建商的資質(zhì)情況。

2.房屋開(kāi)發(fā)手續(xù)是否合法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須具備“四證一照”，即國(guó)有土地使用權(quán)證、建筑用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。預(yù)售時(shí)，要有預(yù)售許可證，必須公示于銷售現(xiàn)場(chǎng)。

3.樓盤具體情況。該樓盤是否為爛尾樓及是否可能成為爛尾樓，樓盤項(xiàng)目上的債權(quán)債務(wù)結(jié)構(gòu)，工程款是否付清、是否撤場(chǎng)，工程進(jìn)度情況。樓盤是否存在查封或者抵押等限制性權(quán)利。

4.買方的貸款資質(zhì)及限購(gòu)政策等情況。在知彼的同時(shí)更要知己，不能盲目簽訂買賣合同，防止因?yàn)橘I方自身情況導(dǎo)致合同無(wú)法履行，產(chǎn)生違約金損失。

問(wèn)

為在購(gòu)買抵債房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意什么？有什么風(fēng)險(xiǎn)？

答

大連律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳文卿主任：

問(wèn)

商品房購(gòu)買后開(kāi)發(fā)商逾期交房、逾期辦證如何處理？

答

大連律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳文卿主任：

1.如果遇到逾期交房情況。未按約定時(shí)間交付房屋除具有法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由外開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。通常情況下，雙方在買賣合同中約定了，賣方不能按期交房的，比照中國(guó)人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定，按每延遲交付的一天，按預(yù)期交付部分房款總值計(jì)算向買方支付一定數(shù)額的違約金。超過(guò)一定期限未交付的買方可以解除合同，賣方應(yīng)雙倍返還定金，返還已支付的購(gòu)房款并按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率償還購(gòu)房款利息。對(duì)于合同中未約定逾期交房違約責(zé)任的情況，司法實(shí)踐中往往按逾期期限及逾期理由來(lái)考慮違約責(zé)任，如逾期時(shí)間較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商怠于交房則購(gòu)房一方有權(quán)要求解除合同和賠償損失。如果合同中未約定逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定“商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：......逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”

2.如果遇到逾期辦證情況。需先要確定開(kāi)發(fā)商辦證是否逾期。按照《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在房地產(chǎn)行政主管部門。如開(kāi)發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料，致使購(gòu)房者未能按約定期日或者規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。前述“規(guī)定期日”按下述方法計(jì)算：合同未約定的房屋權(quán)屬證書取得日期，商品房買賣合同的標(biāo)的物未尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日計(jì)算；商品房買賣合同標(biāo)的物為已竣工房屋的，按合同訂立之日起90日計(jì)算。關(guān)于法律責(zé)任方面，賣方如不能如約辦理房產(chǎn)證，一般承擔(dān)違約責(zé)任，即賠償買方由此造成的損失，實(shí)踐中往往對(duì)買方的損失不易確定，可參照逾期天數(shù)賠償一定數(shù)額的賠償金。有約定從約定，如果合同中沒(méi)有約定，可按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定“合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。如果因開(kāi)發(fā)商的原因，無(wú)法辦理房產(chǎn)證，買方可要求退房，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。如不能辦理權(quán)屬證明是買方或者房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的原因造成的，則賣方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3.需要注意的是，如果逾期交房原因涉及新冠疫情，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》第4條規(guī)定“疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致出賣人不能按照商品房買賣合同約定的期限交付房屋，或者導(dǎo)致買受人不能按照約定的期限支付購(gòu)房款，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，由對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。但是，當(dāng)事人請(qǐng)求變更履行期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則進(jìn)行變更”。

問(wèn)

售樓廣告宣傳的“海景房”“學(xué)區(qū)房”，而實(shí)際并不能實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)責(zé)任嗎？

答

大連律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳文卿主任：

在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳材料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋即相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。提醒下廣大購(gòu)房者，如果購(gòu)買房屋時(shí)主要目的是為了開(kāi)發(fā)商宣傳的某種特殊價(jià)值時(shí)，一定要保存好證據(jù)，才能證明的確存在開(kāi)發(fā)商的允諾。例如我們?cè)谔幚砩硡^(qū)某樓盤的案件時(shí)，購(gòu)房者稱當(dāng)時(shí)銷售說(shuō)買一樓可以贈(zèng)送地下室，所以在一樓價(jià)格與其他樓層無(wú)異時(shí)選擇了一樓，但是實(shí)際居住后發(fā)現(xiàn)所謂的地下室并不是一樓住戶獨(dú)享，有獨(dú)立的入戶門，也沒(méi)有相關(guān)的手續(xù)。使用時(shí)有其他業(yè)主起訴主張共用時(shí)，因無(wú)法舉證存這樣的手續(xù)和允諾，可能承擔(dān)不利的后果。

問(wèn)

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，任何時(shí)候都可以要求出賣人修復(fù)嗎?

答

大連理工大學(xué)人文學(xué)部法律系系主任 楊異老師

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任的。當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交房之日起開(kāi)始計(jì)算。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。如果是在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。但如果是因?yàn)椴豢煽沽蛘呤褂貌划?dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

在正常使用條件下，各個(gè)建設(shè)工程的最低保修期限是各不相同，比如，對(duì)于房屋建筑的基礎(chǔ)設(shè)施工程，如房屋的地基和主體結(jié)構(gòu)工程，是由設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限為最低保修期；對(duì)于屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏最低保修期限是5年；對(duì)于房屋的供熱與供冷系統(tǒng)、電氣管道等最低保修期為2年。

問(wèn)

買來(lái)的住房面積縮水怎么辦?

答

大連理工大學(xué)人文學(xué)部法律系系主任 楊異老師

面積縮水是買房族經(jīng)常遇到的問(wèn)題，對(duì)于房屋“面積縮水”的問(wèn)題，應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門所做的測(cè)量面積為準(zhǔn)。我國(guó)法律對(duì)面積縮水問(wèn)題作出了明確的規(guī)定，以測(cè)量面積誤差率的3%作為標(biāo)準(zhǔn)。第一，如果誤差率在3%以內(nèi)的，當(dāng)事人是不能請(qǐng)求解除合同的，但是對(duì)干縮水部分的購(gòu)房款，可以要求開(kāi)發(fā)商返還。第二，如果誤差率超過(guò)3%，買房人可以選擇請(qǐng)求解除合同，由開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息，或者不解除合同，但是要求開(kāi)發(fā)商可以按照面積誤差比例和約定的價(jià)格由其雙倍返還。

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