分析人士指出，除了中介機(jī)構(gòu)的炒作，銀行信貸偏向房貸也一路助推了深圳樓市的持續(xù)快速上漲。

房?jī)r(jià)上漲過快加大房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的聚集。近日，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)金融學(xué)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施的決議》，并稱在3月28日起執(zhí)行該決議。業(yè)界分析認(rèn)為，此舉跟此前叫停首付貸、眾籌炒房相比，對(duì)炒房客的打擊力度非常大。

A,發(fā)文全面收緊房貸審核

深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)金融學(xué)會(huì)上周三發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施的決議》，稱要全面收緊房貸審核，該決定于3月28日?qǐng)?zhí)行。文件主要內(nèi)容包括：合理把握住房貸款規(guī)模、避免無(wú)序的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、嚴(yán)格控制首付貸、認(rèn)真核實(shí)購(gòu)房人的婚姻狀況、加強(qiáng)購(gòu)房人償債能力審查、實(shí)行差別化的住房貸款條件等。

值得注意的是，文件特別提到“住房貸款申請(qǐng)日前兩年內(nèi)有兩次住房貸款記錄的，應(yīng)拒絕受理房貸業(yè)務(wù);嚴(yán)格個(gè)人再交易住房貸款首付款資金監(jiān)管，在銀行監(jiān)管比例不得低于房產(chǎn)總價(jià)的22%，嚴(yán)禁個(gè)人再交易住房貸款轉(zhuǎn)存第三方個(gè)人銀行賬戶”，這明顯主要針對(duì)炒房客。

分析人士指出，“住房貸款申請(qǐng)日前兩年內(nèi)有兩次住房貸款記錄的，應(yīng)拒絕受理”這一條對(duì)炒房客尤其具有剛性約束力，其力度可以跟4月1日深圳上調(diào)二手房交易評(píng)估價(jià)相比。“此舉跟此前叫停首付貸、眾籌炒房相比，對(duì)于炒房客打擊力度非常大，對(duì)于高價(jià)盤、郊區(qū)盤也具殺傷力。”

但這么重要的一個(gè)文件為何是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)金融學(xué)會(huì)發(fā)布而不是深圳人行來(lái)公布?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)金融學(xué)會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)單位為“中國(guó)人民銀行深圳市中心支行”。坊間認(rèn)為，該文件對(duì)深圳的金融機(jī)構(gòu)具有約束力。

B.新增房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)較大

近來(lái)深圳樓市漲勢(shì)較快，記者了解到，除場(chǎng)外配資等中介活動(dòng)外，銀行信貸實(shí)則是主力軍。按銀監(jiān)會(huì)的口徑，房地產(chǎn)貸款主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。

數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳市全年新增房地產(chǎn)貸款，占新增各項(xiàng)貸款的一半以上。2023年12月末，深圳市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額為28223.74億元，同比增長(zhǎng)18.40%;比年初增加4368.21億元，增長(zhǎng)18.31%。

2023年1月，房地產(chǎn)貸款仍在放量增長(zhǎng)。記者從深圳一家國(guó)有大行信貸部了解到，該行1月新增貸款中，新增房地產(chǎn)貸款占到貸款總量的一半以上。

多家銀行人士也表示，按揭貸放量也很明顯。一名不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2023年銀行信貸普遍向房地產(chǎn)市場(chǎng)傾斜，除了P2P通過地產(chǎn)中介對(duì)接首付貸，銀行表內(nèi)外資金也以各種方式為個(gè)人購(gòu)房加杠桿。

以深圳為例，深圳2023年的首套房貸最低至82折，去年9月30日深圳又出臺(tái)樓市新政中“一套房已經(jīng)結(jié)清房貸的，購(gòu)買二套房可以按照首套房來(lái)認(rèn)定”這樣的政策;再看上海，上海房市首套房按揭利率普遍在85折，83折利率也不在少數(shù)。“銀行信貸對(duì)深圳、上海樓市的傾斜，助推這幾個(gè)一線城市的樓價(jià)一路瘋漲。”上述業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

一名監(jiān)管人士指出，房地產(chǎn)的量?jī)r(jià)增長(zhǎng)得到了銀行的信貸支持，而P2P平臺(tái)等中介社會(huì)資金又助推了高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

C.深圳上海收緊信貸政策穩(wěn)房?jī)r(jià)

深圳、上海等一線城市的樓價(jià)持續(xù)快速上漲，加大房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的聚集，而這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)一旦傳遞到金融系統(tǒng)，顯然不是監(jiān)管層愿意看到的。事實(shí)上，深圳、上海等一線城市近期已陸續(xù)出臺(tái)了抑制炒房行為、打擊炒房客的信貸政策。

深圳方面，近期監(jiān)管部門組織近20家銀行召開房地產(chǎn)信貸監(jiān)管的有關(guān)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，抑制投機(jī)性需求，明確將嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金對(duì)接各類首付貸產(chǎn)品。記者從深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)上看到，4月1日起，深圳市二手房交易評(píng)估價(jià)格會(huì)上調(diào)50%左右。

此外，對(duì)于深圳去年9月30日出臺(tái)的樓市新政中“一套房已經(jīng)結(jié)清房貸的，購(gòu)買二套房可以按照首套房來(lái)認(rèn)定”這一條，有監(jiān)管部門建議，將首付比例提高40%—50%。上周五晚，深圳正式出臺(tái)相關(guān)信貸調(diào)整政策，對(duì)一套房已經(jīng)結(jié)清房貸的，購(gòu)買二套房首付明確規(guī)定從原來(lái)的三成提高到四成。

上海的動(dòng)作更大。上海上周重拳出擊樓市投機(jī)行為：首先是房貸利率統(tǒng)一上調(diào)為不得低于9折，而目前上海房市首套房按揭利率普遍在85折，83折利率也不在少數(shù)，二套房貸款利率上浮10%亦未被嚴(yán)格執(zhí)行;其次將執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，即已有購(gòu)房記錄，不管貸款是否還清，再次購(gòu)買都執(zhí)行二套房貸款政策;最后，嚴(yán)格執(zhí)行普通和非普通住房首付政策，即普通二套房貸款首付最低五成，非普通二套房貸款最低七成。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上海出臺(tái)的上述抑制炒樓市的政策中，第二和第三點(diǎn)力度最大，“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’意味著二套房的認(rèn)定范圍大大擴(kuò)充，再加上二套房首付比例和二套房按揭利率的提高，二套房的需求量很有可能將被抑制。”一名銀行業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者。

上述銀行人士認(rèn)為，深圳出臺(tái)的政策，其效用可以跟4月1日深圳上調(diào)二手房交易評(píng)估價(jià)相比，但力度遠(yuǎn)不如上海直接提高首付成數(shù)和限制優(yōu)惠利率。“銀行一旦提高首付比，可以明顯抑制市場(chǎng)過熱。”

銀行聲音

強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制要控制好節(jié)奏

事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)下行期企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)升高，加上流動(dòng)性充裕，在此背景下，大多銀行都收緊了企業(yè)尤其是小微企業(yè)貸款，而選擇做大房貸。“房貸是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)比較低，也是一個(gè)長(zhǎng)期可以把客戶黏在銀行的一種產(chǎn)品。”平-安銀行副行長(zhǎng)蔡*鳳如此評(píng)價(jià)。

銀行對(duì)于按揭貸款和未來(lái)房貸市場(chǎng)走勢(shì)普遍比較樂觀。她坦言，房貸這塊業(yè)務(wù)一直在平-安銀行的業(yè)務(wù)占比里比較低，房貸在該行整體零售貸款的占比只有3.78%。“其實(shí)我們從去年開始已經(jīng)計(jì)劃慢慢把房貸做大，最近國(guó)家也有很多政策出臺(tái)，所以短期來(lái)看，我們認(rèn)為整個(gè)房貸業(yè)務(wù)量會(huì)上升”。

分析人士稱，隨著監(jiān)管層抑制炒房的相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)，銀行的房貸策略也將會(huì)有所調(diào)整。以平-安銀行為例，該行已明確今年的房貸策略之一就是按照央行監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，首先滿足家庭貸款首套房、改善型住房的需求;其次，會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)控制，挑選更優(yōu)質(zhì)的發(fā)展商和客戶群，嚴(yán)守國(guó)家規(guī)定的首付比例。

蔡*鳳說(shuō)，“大家現(xiàn)在看到很多城市房?jī)r(jià)上漲很厲害，2008年金融海嘯的源頭就是美國(guó)次貸的零首付，所以銀行一定要提高警惕，防止社會(huì)資金加大投機(jī)性購(gòu)房的杠桿，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)向銀行業(yè)傳導(dǎo)。”

這名來(lái)自香港的平-安高管強(qiáng)調(diào)，該行會(huì)通過資產(chǎn)證券化把資金盤活，也會(huì)逐步把房貸按揭比例提高，“但一定會(huì)全面考慮2023年總的房貸策略，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制，控制好節(jié)奏”。

小編獲悉，監(jiān)管已擬要求銀行開展壓力測(cè)試，監(jiān)測(cè)房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)于信貸質(zhì)量的影響，以此審慎合理控制信貸增速和集中度。同時(shí)，擬對(duì)部分房地產(chǎn)貸款增速過快的銀行，對(duì)于其房貸業(yè)務(wù)的合規(guī)等情況開展專項(xiàng)審計(jì)和檢查。