限購限貸引發退房糾紛如何保障自己權益

湊不起首付放棄購房定金不給退

國慶假期后，多地接連傳來收緊的樓市調控。北京、天津率先“鳴槍”，濟南、武漢、合肥、南京等城市緊隨其后。

舉一個實例，濟南的宋女士和丈夫在濟南選購了一套商品房，并與開發商簽了合同(商品房認購書)，繳納了2萬元定金。然而，突然出臺的樓市限購令擊碎了宋女士的購房夢：根據濟南新推出的相關限購政策，宋女士必須按照二套房40%的比例繳納首付款，大約120萬元，并且貸款利率也要相應提高。而在9月份選房時，置業顧問告訴她根據當時政策首付只須20%，大約60萬元。

因為無法湊齊首付款，宋女士不得不放棄購房。隨后，宋女士聯系開發商想要要回已經繳納的2萬元定金，不料卻被拒絕了。開發商稱，宋女士無法購房，是屬于她個人的原因，因此不能退還定金。而宋女士則認為，這是由于政策變動造成自己無法購房，不屬于其個人原因。雙方為此爭執不下。

專家：因不可抗力或情勢變更等調控政策“違約”購房者無責

在業內專家看來，樓市新政出臺后，一些購房者因不符合購房資格或者首付款比例增加而無法繼續履行房屋買賣合同，通常會出現買方想解除合同，要求返還定金，而賣方不愿解除合同，或者拒絕返還定金的糾紛。這其中涉及幾個法律問題值得分析。

**易準律師事務所律師楊*炎表示，首先要明白，無論限購前還是限購后簽訂的房屋買賣合同都是有效的。因此，限購限貸政策的規定不影響買賣雙方簽訂購房合同的效力。但這里面因調控政策突然出臺導致無法履行合同，可分為限購和限貸兩種情況分析。

一種情況是限購。在政策出臺前購房者是有購房資格的，但因為政策出臺，購房者喪失了購房的主體資格。此政策構成了對房屋買賣雙方的不可抗力。《合同法》第一百一十七條規定“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。”所以因限購導致無法履行合同的當事人，可以向對方主張解除合同，并且不承擔違約責任。

另一種情況就是限貸。即政策以提高首付比例等方式對購房者的貸款條件進行了限制，從而影響了購房者的履約能力，導致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢變更。所謂情勢變更是合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內容或者解除合同。楊*炎說，購房者因為首付條件的提高，無法履行合同的，可根據司法解釋的規定，主張解除合同，不負違約責任。

政策出臺之后，對于買賣雙方，應按著公平的原則妥善處理。交了定金的買賣雙方可以根據紙質的合同加以甄別，看是否因為不可抗力政策而無法實施房屋買賣。雙方可以解除合同，視情況而定，該退的定金還是要退。如果還有什么其他的問題，歡迎在線咨詢北京律師網。