滬高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(二)
上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(二)(滬高法民一[2005]15號)
四、優(yōu)先購買權(quán)
16、未經(jīng)登記的租賃合同,承租方是否有優(yōu)先購買權(quán)?
租賃合同中的承租方依照法律規(guī)定依法享有優(yōu)先購買權(quán),不因登記與否而影響該項(xiàng)權(quán)利。但是,未經(jīng)登記的租賃合同,其承租人的優(yōu)先購買權(quán)不得對抗第三人。這里所說的不能對抗第三人,是指一旦房屋所有權(quán)已經(jīng)變更,除非能夠證明第三人是惡意的,否則,未經(jīng)登記的租賃合同的承租人不得以優(yōu)先購買權(quán)為由要求優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。
當(dāng)然,優(yōu)先購買權(quán)是租賃合同中承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利,由于出租人向第三人出賣房屋的行為導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)當(dāng)視為出租人違約,承租人可以要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
17、出租人就租賃房屋已經(jīng)與第三人訂立買賣合同,承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的,其優(yōu)先購買權(quán)如何行使?
優(yōu)先購買權(quán)的行使是以取得租賃物的所有權(quán)為目的的,因此,在其他人尚未取得租賃物所有權(quán)之前,承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的,都可以得到支持。也就是說,如果出租人僅僅與第三人訂立了合同,而尚未辦理過戶、登記手續(xù),且承租人也在知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的3個(gè)月內(nèi)提出優(yōu)先購買要求的,無論第三人是否為善意,也不管租賃合同是否登記,承租人都可以要求優(yōu)先購買該房屋。在房屋已經(jīng)過戶登記為第三人所有時(shí),則要根據(jù)第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優(yōu)先購買權(quán)。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實(shí)等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。
18、承租人的優(yōu)先購買權(quán)主要在哪些情形下受到限制?
主要有共有人優(yōu)先購買、出租人基于特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化等等。如出租人將房屋贈(zèng)與他人的,房屋被強(qiáng)制征收、征用的,房屋以招標(biāo)形式出賣的,以及房屋被強(qiáng)制執(zhí)行等。這主要是考慮到,在賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的同時(shí),也要保障出租人的合法權(quán)益,而不是犧牲出租人的權(quán)利來滿足承租人的要求。因此,優(yōu)先購買權(quán)的行使不是沒有任何條件和限制的,它不能損害出賣人的實(shí)體利益,而且也不是絕對地剝奪其他人的購買機(jī)會(huì)。因此,共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的,共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán),承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗共有人的優(yōu)先購買權(quán);出租人基于與第三人的親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系,以低于市價(jià)出賣房屋,而離開該人身關(guān)系,出租人則不愿出售房屋的,一般情況下承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán);承租人僅租賃部分房屋,而出租人出售整體房屋的,承租人也不是當(dāng)然可以行使優(yōu)先購買權(quán)。
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