新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報“探案說法”欄目攜手海南先國律師事務(wù)所，講述有意思的法律故事，探究冷冰冰的法律條文背后蘊含著的溫暖正義,所談案件包羅萬象，秉承正義、客觀的角度，說法律、看得失、品人生。

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新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報記者 王天宇

買房對于大眾來說是一件大事，對于部分開發(fā)商因各種原因未按合同約定逾期交房的事，不少業(yè)主也都本著“睜一只眼，閉一只眼”的態(tài)度，只要逾期時間不太長，就會去辦理房屋交付手續(xù)，不再追究開發(fā)商責(zé)任。然而，隨著大眾法律意識的增強，買受人和開發(fā)商因延遲交房對簿公堂的情況也屢見不鮮。那么，開發(fā)商逾期交房違約金怎么算？房屋買賣糾紛的解決方式又有哪些呢？

案例1:

海口一開發(fā)商逾期交房被判賠房主違約金

2023年1月份，女子張娟（化名）在海口市龍華區(qū)濱海大道一樓盤看中一套房產(chǎn)，總房價為70多萬元。當(dāng)月19日，她與開發(fā)商海口某置業(yè)公司簽訂了《海口市商品房買賣合同》。雙方約定，張娟應(yīng)當(dāng)在2023年3月18日前完成貸款審批手續(xù)，而開發(fā)商也應(yīng)在2023年12月31日前將驗收合格的房產(chǎn)交付張娟使用。合同中，雙方還約定了相應(yīng)的違約責(zé)任。

張娟依約支付了首付款后，于2023年4月25日與某銀行簽訂《個人房屋貸款合同》。此后，開發(fā)商于2023年12月27日作出《某項目交房通知書》時，因未取得《建筑工程質(zhì)量監(jiān)督報告》，張娟拒絕收房，直至樓盤于2023年4月8日滿足交房條件后，張娟才于2023年6月30日辦理房屋交付手續(xù)。

由于開發(fā)商逾期交房，張娟將開發(fā)商起訴至法院，索賠逾期交房違約金。不過，開發(fā)商則認(rèn)為張娟存在違約行為，向法院反訴，請求張娟向其支付逾期付款違約金。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，開發(fā)商存在逾期交房行為，但對于開發(fā)商的反訴請求不予支持。其原因為，張娟完成貸款審批手續(xù)比合同約定的2023年3月18日逾期了38天，未超過雙方約定的應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的90天，所以開發(fā)商反訴要求張娟支付逾期付款違約金無事實和法律依據(jù)。

對此，法院判決開發(fā)商應(yīng)向張娟支付逾期交房違約金12552元。此后，開發(fā)商不服判決提出上訴，海口中院經(jīng)審理，駁回上訴，維持原判。

案例2：

超過訴訟時效，房主索賠逾期交房違約金被駁回

其實上述案例并非個案，在現(xiàn)實生活中，買受人與開發(fā)商訂立合同、支付款項后，開發(fā)商卻遲遲不予交房的現(xiàn)象可謂屢見不鮮。而新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報記者4月7日登錄中國裁判文書網(wǎng)等網(wǎng)站檢索發(fā)現(xiàn)，買受人和開發(fā)商因延遲交房對簿公堂的情況也時有發(fā)生。而海南瓊海發(fā)生的一起商品房預(yù)售合同糾紛案件中，買受人劉杰（化名）向開發(fā)商索賠預(yù)期交房違約金時，卻被法院駁回了。

這事還要追溯到2023年12月12日，劉杰與瓊海某投資公司簽訂《商品房買賣合同》，購買位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)某樓盤的一套價值47萬多元的房產(chǎn)。按約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2023年12月31日前，將房屋交付劉杰使用。

合同簽訂后，劉杰按合同約定向開發(fā)商支付了全部購房款，并于2023年10月8日辦理入住手續(xù)。此外，該房產(chǎn)也未辦理產(chǎn)權(quán)證書。

開發(fā)商延期交房，又未辦理產(chǎn)權(quán)證書。劉杰一氣之下于2023年初將開發(fā)商起訴至法院，請求法院判令開發(fā)商支付逾期交房違約金1.3萬余元及逾期辦證違約金4.2萬余元。

不過一審法院審理后認(rèn)為，劉杰于2023年1月份起訴，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年”的規(guī)定，開發(fā)商因逾期交房產(chǎn)生的自2023年3月2日至2023年10月8日期間的違約金，已超過上述法律規(guī)定的三年訴訟時效期間；對于支付逾期辦證的違約金問題，法院認(rèn)為劉杰的訴求缺乏事實根據(jù)與法律依據(jù)，對此，一審法院駁回了劉杰的全部訴訟請求，

此后該案進入二審，海南省第一中級人民法院，駁回上訴，維持原判。

這起案例提醒廣大購房者，遇到此類糾紛一定要在訴訟時效內(nèi)向法院提起訴訟。

律師說法：

A：開發(fā)商逾期交房違約金如何計算?

針對開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等問題，海南先國律師事務(wù)所律師林麗華表示，實踐中，購房者與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同有示范文本可供參照，例如海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2023年發(fā)布的《海南省商品房買賣合同示范文本》，其中第十四條即有關(guān)于開發(fā)商逾期交付的違約責(zé)任，在出賣人提供的房屋買賣合同文本中一般也會有相關(guān)約定。

林麗華認(rèn)為，如出賣人逾期交房已構(gòu)成違約且有合同約定的，從尊重民事主體意思自治出發(fā)，一般應(yīng)從雙方約定。對于購房者認(rèn)為違約金過低的情形，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十五條第二款的規(guī)定，購房者可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加。對于合同沒有約定開發(fā)商逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)的情形，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2023修正) 》（以下簡稱：房屋買賣合同司法解釋）第十三條的規(guī)定，可以參照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)主張權(quán)益。

B：如遇逾期交房情況，買家該如何應(yīng)對?

林麗華表示，實踐中，如購房者與出賣人簽訂的房屋買賣合同中明確約定有逾期交房的違約責(zé)任，購房者可以依據(jù)合同約定要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，違約責(zé)任的承擔(dān)包括逾期交房違約金以及合同解除等，對于合同中沒有約定逾期交房違約金的，可以參照《房屋買賣合同司法解釋》第十三條處理。對于沒有約定合同解除條件，但符合《民法典》第五百六十三條規(guī)定的法定情形，購房者仍可依據(jù)上述規(guī)定及《房屋買賣合同司法解釋》第十一條等相關(guān)法律規(guī)定主張解除合同，即要求退房。

林麗華建議，因房屋本身價值較大，大部分購房者為剛需購買，因此，在購買方房屋前應(yīng)充分了解案涉房屋的建設(shè)情況及房產(chǎn)狀況。購房后應(yīng)妥善保管包括購房合同、發(fā)票以及開發(fā)商提供的交房通知、房屋交接單等憑證，在出現(xiàn)逾期交房時，應(yīng)及時依據(jù)合同約定及法律規(guī)定主張權(quán)益，避免怠于行使權(quán)利而遭受損失。

相關(guān)法條：

《中華人民共和國民法典》

第五百六十三條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

第五百八十四條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2023修正) 》

第十一條 根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在 三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十三條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。