借名買房的效力是怎樣的

一、"借名買房"的法律關系及可能產生的權屬糾紛

借名買房在實際履行過程中，除了借名者與被借名者之間的法律關系，還有可能涉及到與第三人(雙方當事人的配偶、繼承人或善意受讓人、債權人)的法律關系，很容易引起糾紛，引發一些法律問題。

(一)登記所有人不承認借名買房之實，提出權屬爭議

現實中，房價猛漲常會令登記所有人后悔不該出借機會，利益引誘下，既然所有權登記在自己名下，為何還要拱手讓給他人。這種情況涉及的是事實購房人與登記所有人之間的法律關系。

(二)第三人對爭議房產權屬問題提出異議

最常見的就是離婚案件和遺產繼承案件。登記購房人的配偶在離婚之時，會以共同財產之名要求分割爭議房產;或者登記所有人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認借名之實，認為自己享有該房產的繼承權。

(三)房產被登記所有人處分或被法院執行

現實中，有兩種情形可能會導致房產違背事實購房人的意志轉移給他人所有。第一種情形是登記購房人擅自處分該房產。登記所有人利用登記的公信力，使他人確信自己就是房屋所有人，對房屋進行處分，包括轉讓或抵押。第二種情形是法院執行該房產。如果登記購房人對他人有債務不能清償，該套房產有可能被法院查封甚至進而被拍賣。

二、"借名買房"的行為法律效力的判斷

借名買房行為作為一種民事行為，判斷其法律效力，應作具體分析。我國《民法通則》第55條規定，民事法律行為應當具備下列條件：(1)行為人具有相應的民事行為能力;(2)意思表示真實;(3)不違反法律或者社會公共利益。通常情況下，有能力購買房屋者，多為具有完全民事行為能力的人，且房屋價值巨大，一般也不會出現意思表示不真實的情況，那么，判斷借名買房行為是否具有法律效力，關鍵就要看這種行為是否違反法律或社會公共利益。

(一)借名買房行為有效

如果不存在惡意規避法律或政策的行為，且未對社會公共利益帶來損害，應當認定這樣的借名買房行為有效。這里又分為兩種情形：第一種是借名行為自始至終不違法。事實購房者自身具備購房資格，但基于某種原因借用他人名義。比如前述父母為避免將來過戶手續繁瑣，直接以孩子名義購房。第二種是借名之初違法后違法狀態消除。事實購房者自身本不具備某種購房資格，但隨著法律、政策的修改或者廢止或者自身條件的改變，具備了購房資格。

(二)借名買房行為無效

如果存在惡意規避法律或政策的行為，或對社會公共利益造成損害，應當認定這樣的借名買房行為無效。比如不具備資格購買經濟適用住房的行為。如果這類合同有效，就會侵占了符合條件的人群的利益，違背了政府推出安居房的初衷。

通過對借名買房效力的相關法律規定的了解，我們可以知道并不是所有的借名買房都具備法律效力的。如果在現實生活中大家為了躲避相關法律與政策而借名買房，那么您的行為是不具備法律效力的。所以，科普華君網小編在此奉勸大家不要因躲避相關政策而冒險采用借名買房的手段。如您還有其它疑問，歡迎咨詢科普華君網律師。