借名購房協(xié)議存在的背景

1、不具備購房資格的實際購房人借用有購房資格的名義購房人;

2、通過銀行按揭購房，不具備貸款資格的購房人借助有貸款資格人的名義購房;

3、為逃避債務(wù)，或夫妻一方對配偶隱瞞購房。

等等。

借名購房協(xié)議的法律效力

關(guān)于借名購房協(xié)議的法律效力，不能籠統(tǒng)地講，是有效還是無效，要根據(jù)不同的借名購房情形，來認(rèn)定借名購房協(xié)議的法律效力。

首先，對于購買經(jīng)濟適用房、兩限房、房改房、成本價房等對購房人資格有要求嚴(yán)格的情形，由于實際購房人不具備購房資格，但為了達到購買該房屋的目的，必須通過借用別人(具有實際購房資格)的名義來購買房屋。此情形屬于實際購房人與名義購房人相互串通，騙取有關(guān)單位以達到實際購房人購買房屋的最終目的。這種情形下，實際購房人與名義購房人所簽訂的借名購房協(xié)議的效力就值得斟酌，因為雖然《借名購房協(xié)議》的簽訂是實際購房人與名義購房人雙方真實意思表示。但其約定是通過欺騙有關(guān)單位協(xié)助實際購房人購買房產(chǎn)，這違背了對于購買以上房產(chǎn)的購房人資格限制的要求。

對于不具備貸款資格的購房人借用有貸款資格的名義購房而簽訂的借名購房協(xié)議，以及為達到實際購房人的其他目的而借用別人名義購房而簽訂的借名購房協(xié)議，由于簽訂借名購房協(xié)議是雙方的真實意思表示，且就簽訂借名購房協(xié)議本身并沒有違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，且沒有侵害他人的合法權(quán)益，一般認(rèn)定其效力的。

借名購房協(xié)議發(fā)生糾紛后的處理

在《民法典》施行后，一旦房屋發(fā)生名義權(quán)利人和實際權(quán)利相沖突的情況，“確權(quán)之訴”是獲得房屋權(quán)利的一個有效途徑與方式。判斷財產(chǎn)所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)從財產(chǎn)的來源、財產(chǎn)的取得方式等方面進行綜合考量。

在發(fā)生糾紛后，名義購房人雖然擁有產(chǎn)權(quán)證，但往往不能提供其對該房屋實際享有所有權(quán)的充分證據(jù)?？梢越Y(jié)合所簽訂的協(xié)議及從履行情況看，根據(jù)付款憑證來看，交付房款的發(fā)票原件，房款來源的憑證，以及儲蓄存款存折的原件，并舉證證明每月實際存款的數(shù)額等情況。因此，一般法院認(rèn)為以上證據(jù)原件的持有者實際支付了購房款和月供。雖然房屋產(chǎn)權(quán)證具有證據(jù)資格，但不能直接決定實體的法律關(guān)系存在與否，產(chǎn)權(quán)證只具有“推定的證據(jù)效力”，與實際權(quán)利情況不一定吻合。

但即使法院認(rèn)定產(chǎn)權(quán)人歸名義購房人，但依據(jù)所簽訂的借名購房協(xié)議的違約條款，實際購房人完全可以通過合同訴權(quán)，來彌補自己的損失。這時，就要結(jié)合所簽訂的借名購房協(xié)議以及相關(guān)的購房合同、履行支付房款、房屋的實際占有、使用人、房屋產(chǎn)權(quán)證的實際持有人等的相關(guān)鄭據(jù)來加以佐證。

人們常說：“打官司就是打證據(jù)”，在發(fā)生權(quán)利錯位時，公民一定要有法律意識與證據(jù)意識。若確因種種原因，而需要借用他人的名義購買房屋，則一定要選擇自己信賴的、可靠的人，而且在借名購買房屋進行實際操作之前，權(quán)利人一定要和被借名人簽訂書面協(xié)議，將借名購房的權(quán)利與義務(wù)進行明確具體的約定，若被借名人是已婚的，則相關(guān)協(xié)議還應(yīng)當(dāng)讓其配偶簽字予以確認(rèn)。若一旦變更名字時機成熟，則權(quán)利人應(yīng)及時進行房屋過戶登記手續(xù)，以防止房屋權(quán)屬爭議與訴訟的發(fā)生。

借名購房到底是有效還是無效，知道很多利益相關(guān)者對這個問題都很關(guān)心，但是對借名購房我們也不能一刀切，具體的問題應(yīng)該做到具體分析，是不是有效，得取決于您購房時的情形。如果您的問題比較復(fù)雜，我們科普華君網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎你前來進行法律咨詢。