房屋交付使用后出現(xiàn)出現(xiàn)什么樣的質(zhì)量問(wèn)題時(shí) 買(mǎi)受人可以要求退房

訂金和定金有什么區(qū)別?

羅女士反映，其最近準(zhǔn)備簽訂一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，聽(tīng)說(shuō)定金和訂金是不同的法律概念，哪一個(gè)比較有利于購(gòu)買(mǎi)人?

律師解答：定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律和合同的規(guī)定由一方按合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對(duì)方的金錢(qián)或其他代替物。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因此，定金在性質(zhì)上具有明顯的制裁違約行為的性質(zhì)。所謂訂金，是指購(gòu)房人怕看中的房子不能買(mǎi)到而交的預(yù)定的錢(qián)，可以理解為一種預(yù)付款，合同確立、履行時(shí)預(yù)付款要充抵價(jià)款，合同不成立時(shí)預(yù)付款應(yīng)當(dāng)返還。訂金的適用不存在制裁違約行為的問(wèn)題。如果羅女士非常希望履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同，可以約定給付定金，當(dāng)出賣(mài)人違約時(shí)，羅女士可以得到相當(dāng)于定金金額的補(bǔ)償，但相應(yīng)的，如果羅女士反悔不想履行合同，則要承擔(dān)定金被沒(méi)收的責(zé)任。故購(gòu)房人在購(gòu)房的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商明確自己所交的錢(qián)屬于“訂金”還是“定金”。

氣象原因是否能構(gòu)成逾期交房的不可抗力因素?

秦先生反映：其購(gòu)買(mǎi)的商品房交房期限已到,但是開(kāi)發(fā)商拿出了一份當(dāng)?shù)貧庀蟛块T(mén)開(kāi)具的氣象情況證明,并稱(chēng)天氣因素為自然現(xiàn)象，沒(méi)有辦法估算，作為逾期交房的不可抗力因素，是否合理?

律師解答：《民法通則》第153條規(guī)定，“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。依據(jù)此規(guī)定，不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)須同時(shí)具備不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服三個(gè)條件。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房的理由符合這三個(gè)條件，那么可認(rèn)定該事由為不可抗力，可免除開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，否則就不能視為不可抗力，應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。天氣因素對(duì)施工進(jìn)度有著非常大的影響，但一定等級(jí)內(nèi)的狂風(fēng)或暴雨均為正常的天氣現(xiàn)象，并非不能預(yù)見(jiàn)，作為開(kāi)發(fā)商商在售樓時(shí)，就應(yīng)當(dāng)依據(jù)該地區(qū)的氣象記錄，結(jié)合其他因素，合理預(yù)計(jì)工期，確保其在承諾的交屋日期前能夠順利完工，故并非所有大風(fēng)大雨的天氣均可構(gòu)成不可抗力;此外，即便超出正常范圍內(nèi)的氣象災(zāi)害，亦應(yīng)當(dāng)結(jié)合施工記錄認(rèn)定是否對(duì)施工進(jìn)度造成影響或者可以避免影響。故秦先生可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步提供施工記錄等資料，對(duì)氣象因素是否構(gòu)成逾期交房的不可抗力因素進(jìn)行判斷。

房屋交付使用后出現(xiàn)出現(xiàn)什么樣的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，買(mǎi)受人可以要求退房?

郭女士反映：其辦理了商品房交接手續(xù)后發(fā)現(xiàn)客廳天花板出現(xiàn)水漬，是否可以要求退房?

律師解答：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條、十三條對(duì)何種情況下買(mǎi)受人有權(quán)退房進(jìn)行了規(guī)定，一是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人可以主張解除合同和賠償損失;二是因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人亦可提出同樣請(qǐng)求。根據(jù)郭女士描述的情形，天花板水漬不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題，亦不會(huì)嚴(yán)重影響正常居住使用，不會(huì)導(dǎo)致訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的即居住使用的目的不能實(shí)現(xiàn)，郭女士不能僅以天花板出現(xiàn)水漬問(wèn)題要求退房，但可以在保修期內(nèi)要求開(kāi)放商承擔(dān)維修的責(zé)任。