案例一：方先生買(mǎi)的教育地產(chǎn)被“放鴿子”

南京市購(gòu)房者方先生買(mǎi)了一套教育房產(chǎn)，在簽訂二手房合同的時(shí)候支付了25萬(wàn)元的定金，而賣(mài)家事后以“簽合同時(shí)喝多”為由毀約，事實(shí)是，賣(mài)方將房屋加價(jià)30%后重新掛牌出售。方先生經(jīng)過(guò)法律咨詢(xún)才知道，如果自己上訴并取得成功，也不能要回房屋，只能讓賣(mài)方賠付房產(chǎn)成加價(jià)20%的違約金，而違約金金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房屋價(jià)格的漲幅。

案例二：吳女士連續(xù)兩次遇毀約

吳女士家庭人員增多，于是看中了一套140㎡的教育地產(chǎn)，以總價(jià)510萬(wàn)的房款簽訂購(gòu)房合同，同時(shí)交付25萬(wàn)元的購(gòu)房定金。但短短一個(gè)月的工夫，賣(mài)家便以各種理由推脫，表示不賣(mài)房了。另外，賣(mài)家不愿支付成交價(jià)20%的違約金，甚至說(shuō)“不怕告，官司告?zhèn)€兩三年，房?jī)r(jià)漲到你更買(mǎi)不起房”。

之后，吳女士有看中了同區(qū)的另外一套房屋，總價(jià)550萬(wàn)元，定金35萬(wàn)元，但是賣(mài)方隱瞞了沒(méi)有房產(chǎn)證的實(shí)施，后又說(shuō)房主是妹妹，自己無(wú)權(quán)交易為由撤銷(xiāo)合同。吳女士在兩個(gè)月內(nèi)再次遇到毀約情況。

違約情況為何頻發(fā)?

1、房?jī)r(jià)上漲幅度較大，違約金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于房屋再次出賣(mài)的收益;

2、購(gòu)房者未查清房屋產(chǎn)權(quán)情況，急于購(gòu)房;

3、中介市場(chǎng)有漏洞，買(mǎi)房毀約“底氣十足”。賣(mài)房人以某個(gè)價(jià)格出售房屋后，往往又會(huì)將房屋掛到其他中介出售，如有買(mǎi)家愿意出更高的價(jià)格，高到可以覆蓋違約金并有盈余，他們就會(huì)選擇違約。

現(xiàn)有法律下，購(gòu)房者如何應(yīng)對(duì)賣(mài)家違約?

1、提高定金，增加賣(mài)房人毀約成本。我國(guó)法律規(guī)定：定金金額只要在房產(chǎn)總價(jià)的20%以?xún)?nèi)便合法，購(gòu)房者可以通過(guò)多付定金的方式增加賣(mài)方毀約成本，制約賣(mài)方毀約。比如：總價(jià)180萬(wàn)的房子，定金可以付到36萬(wàn)，如果購(gòu)房者預(yù)先付20萬(wàn)的定金，那么賣(mài)方毀約就要退40萬(wàn)，對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)，這個(gè)毀約成本便足夠高。

2、簽約應(yīng)規(guī)范。購(gòu)房者在買(mǎi)房的時(shí)候，一定要使用由行政部門(mén)監(jiān)制的合同示范文本，盡量明確指出買(mǎi)賣(mài)雙方各自必須承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，并保留好相關(guān)憑證，為違約情況提供法律依據(jù)。

3、盡快辦理過(guò)戶(hù)，落實(shí)房產(chǎn)交易。購(gòu)房者應(yīng)該盡快辦理資金監(jiān)管，隨之辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。如果過(guò)戶(hù)周期過(guò)長(zhǎng)，賣(mài)家就有可能為房子找到下家，買(mǎi)房毀約風(fēng)險(xiǎn)加大。