我是成叔，擁有多年成都房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗，長期持續(xù)關(guān)注成都地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下成都購房答疑內(nèi)容，來自微信公眾號“成叔說房”的粉絲精選提問：

提問：成叔，你好，目前家里共有三套房，市區(qū)小面積學(xué)區(qū)房，天府新區(qū)自住，西三環(huán)出租，我在南五環(huán)工作，另一半在天府五街工作，目前想置換改善，糾結(jié)不知道買哪里？父母是農(nóng)泉戶口，名下無房，第一種方案是賣掉現(xiàn)在的一套用父母的資格去主城區(qū)買450萬左右的房子，第二種是賣掉兩套，用自己的資格買650萬的房子，高新區(qū)是否合適？有沒有推薦的方案？

成叔：你好，在高新區(qū)買房是最合適的，和天府新區(qū)相比，這里的自住和抗風(fēng)險能力都比較好，這兩個方案要結(jié)合自身情況，如果收入比較可觀并且穩(wěn)定，那么推薦用第二種方案，賣兩套一般的房子，買一套高品質(zhì)的改善是劃算的，用來自住的話，生活品質(zhì)也能得到極大的提高，并且現(xiàn)在成都樓市還在上升期，比較有潛力。目前可以在限購情況下盡量優(yōu)化資產(chǎn)，高品質(zhì)的樓盤不僅能保證居住舒適度，還能保證購房資格最大利用率。但如果對未來收入沒有很好的預(yù)期，那么選擇第一種方式可以帶來比較多的漲幅，現(xiàn)在可新區(qū)四百多萬的房子還是比較多的，而高新區(qū)只要價格合適的房子都可以試試，也可以到金融城板塊看看二手房，純投資的話可以看看成華區(qū)。

提問：成叔，你好，已婚，擁有三套房產(chǎn)，一套學(xué)區(qū)自住，其余想要2換1，偏向于天府新區(qū)核心區(qū)的改善樓盤，預(yù)算400-500萬左右，處于普3資格，存在幾個疑慮：第一，請問天西、興隆湖東是否值得等待呢？第二，在2換1的問題上，是應(yīng)該先賣一套付首付，還是兩套一起出售呢？

成叔：你好，鑒于你屬于普通資格高預(yù)算購房者，建議主打撿漏，積極發(fā)現(xiàn)好產(chǎn)品，首先，天西的定位較高，建議考慮保利、首開龍湖等，興隆湖東的概率更大，再像天東的天府公園未來城等也可以逐一參考；其次，當(dāng)前擁有三套房產(chǎn)，至少要賣兩套才會具有購房資格，建議將父母名下的房產(chǎn)先抵押湊錢，再將抵押所得付首付，但這里要注意銀行的程序操作是否可行。

提問：成叔，你好，現(xiàn)住武侯區(qū)10年買的二手房，準(zhǔn)備置換，買了大東街學(xué)區(qū)房，計劃在錦江區(qū)或者天府新區(qū)買大平層或者別墅，預(yù)算600萬以內(nèi)，市中心都是二手房，看了恒大都匯華庭和時代豪庭，此外也看了三利宅院白云渡等一些別墅，但感覺漲幅都不多，目前想買一套投資兼自住的房子，孩子在天新和錦江區(qū)上學(xué)，應(yīng)該買天府新區(qū)還是市中心？大平層還是別墅？能否推薦一些增值空間大的樓盤？

成叔：你好，目前你們要找的房子的是自住改善兼具投資，并且還要考慮學(xué)區(qū)，這在市中心比較難找，按照你們的預(yù)算，改善和學(xué)區(qū)只能滿足一個，而時代豪庭和恒大都匯華庭都不夠好，環(huán)境也不行。建議考慮天新的改善盤，比如伯爵山樓盤，但是這個樓盤比較小眾，溢價能力低，屬于天新學(xué)區(qū)，比較一般，如果三個條件都要滿足，那么可以看看麓湖片區(qū)，主要是學(xué)區(qū)。如果選擇大平層，可以看看天府公園西板塊，如果有高新南的購房資格，那么也可以看看金融城附近房子，具體買房選籌，詳見知識星球內(nèi)部。

提問：成叔，你好，未婚，預(yù)算350萬左右，考慮購置140平的套四還是90平套三搭配一套小戶型，以及新房和二手房上也不知如何抉擇呢？

成叔：你好，建議購買套三外搭一套小戶型，一方面成都買房：如何選籌實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價值最大化！，減少了一套大戶型帶來的物業(yè)裝修費(fèi)用，另一方面，在二次交易上，中小戶型較大戶型而言，具有更大的價值性；其次，如果當(dāng)前不急于做婚房使用，套三就可滿足基本自住和投資；再者，投資建議以購置二手次新房產(chǎn)，利于現(xiàn)金流動；最后，注意考慮房產(chǎn)的樓層問題，如電梯8層以上等。

提問：成叔，你好，成都本地戶口，家庭三口人一套房自住，有一個孩子在讀書，普通購房資格，現(xiàn)在有80萬預(yù)算，存銀行還是投資，能在成都買房投資嗎？選在成都的話，有沒有什么值得推薦的升值潛力大的板塊？買哪種戶型更好？

成叔：你好，成都房產(chǎn)長期看好，房產(chǎn)對于普通人來說一直是很好的保值資產(chǎn)，剛需客應(yīng)該在當(dāng)前市場較為平靜的時機(jī)抓緊時間購房，而且大幅下跌的可能性不大；由于通貨膨脹的原因，存錢加上利息，實(shí)際上是在貶值的；所以最重要的是要做好資產(chǎn)配置。80萬預(yù)算可以考慮成華二八板塊的90平以上三房，流動性好。

提問：成叔，你好，有一些存款，想要在成都限購區(qū)買套房，但自己沒有購房資格，有親戚在這邊有購房資格，就通過親戚代持購房，但是感覺把這么大金額的資產(chǎn)交給親戚有點(diǎn)忐忑，簽代持協(xié)議真的可以保障自己的合法權(quán)益嗎？代持合同條款設(shè)置的時候有什么要注意的嗎？

成叔：你好，無購房資格的人在限購區(qū)買房與親戚(本地戶口)簽代持協(xié)議很有必要，代持是要用抵押物債權(quán)來獲取房屋產(chǎn)權(quán)，所以要讓代持人簽抵押證，疊加各種債務(wù)無法從房產(chǎn)獲得差價。代持的全套手續(xù)包括但不限于見證協(xié)議＋抵押轉(zhuǎn)賬記錄＋全權(quán)委托（或者分開委托）＋長期租約＋買賣＋抵押證＋代持工資（房租）。注意要先考慮好房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬性、產(chǎn)值為何歸自己、如何控制處置權(quán)利、如何保證自己是第一順位債權(quán)人等問題，才能設(shè)計相應(yīng)手續(xù)。同時要考慮到代持人的家屬、意外等問題，代持的核心本質(zhì)上是雙方的相互信任。保證房屋產(chǎn)權(quán)、決策權(quán)、處置權(quán)都在自己名下時才能算完成代持。

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