房屋市場價(jià)飆漲賣家要求解約
房屋市場價(jià)飆漲賣家要求解約
涉事房產(chǎn)位于深圳坂田上品雅園,房屋建筑面積為88平方米。買賣雙方于今年3月14日簽訂買賣合同,約定的成交價(jià)格為220萬。
合同成交當(dāng)日,買家支付了10萬元定金,并在3月30日辦理資金監(jiān)管,監(jiān)管金額為49萬元。4月20日,銀行出具貸款。
然而,3月30日房地產(chǎn)新政調(diào)整,深圳房價(jià)暴漲,進(jìn)入4月,該房產(chǎn)市場價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了合同簽訂之日的價(jià)格。代理此案的周*鋒律師介紹說,根據(jù)今年6月第三方機(jī)構(gòu)的評估,該套房產(chǎn)市場價(jià)到了280萬。
4月22日,賣家發(fā)出解約通知書,理由是“涉案房產(chǎn)存在口頭租約,租客不同意提前搬遷,并主張優(yōu)先購買權(quán)”。據(jù)了解,目前通行的二手房買賣合同中,都明確約定賣家要保證承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)以及在交樓前解除合同。
5月5日,買家將賣家訴上法庭。龍崗區(qū)人民法院一審判決認(rèn)為,雙方的合同中明確約定賣家要保證承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)并保證交樓前解除租賃合同,賣家現(xiàn)在又以承租人拒絕解除合同等理由單方面解除合同,已經(jīng)構(gòu)成違約。
由于該房產(chǎn)存在其他糾紛,繼續(xù)履行合約強(qiáng)制過戶的條件已不存在。因而一審法院支持按照合同成交價(jià)的20%來承擔(dān)違約責(zé)任,賣家被判返還10萬元定金,賠償44萬元。同時案件中4600元受理費(fèi)以及3220元保全費(fèi)也均由違約方承擔(dān)。
頂格判賠或成風(fēng)向標(biāo)
深圳多名房地產(chǎn)律師都告訴南都記者,目前二手房交易合同中違約金一般為雙倍定金或合同成交價(jià)格的20%。但在司法實(shí)踐中,法院對于違約金賠償比例具有自由裁量權(quán),通常比例在成交價(jià)的10%,多的時候到15%,極少能到20%。
而南都記者也獲悉,在今年的違約潮中,深圳多名卷入二手房交易訴訟糾紛的買家還組團(tuán)前往法院,希望法院能按20%支持違約賠償,以增加賣家的違約成本。
3·30新政之后的違約潮案件,目前大多并未判決。他認(rèn)為,龍崗法院對于該案的判決可能成為此番違約潮中法院判決的一個風(fēng)向標(biāo)。
此案為何頂格判賠,原因之一是賣家違約性質(zhì)較為惡劣。據(jù)介紹,訴訟后,買家要求賣家配合解除資金監(jiān)管。如果賣家不配合,這49萬元將凍結(jié)長達(dá)6個月,買家會遭受更大損失。但賣家一直不愿意配合,并以此要挾買家,希望買家接受雙倍違約金調(diào)解結(jié)案,性質(zhì)較為惡劣。
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