4年前，年近中旬的陳先生花光半生的積蓄支付了首付，與開發(fā)商湛江市X宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽了購房合同，在霞山區(qū)綠塘路22號名為“銀苑花園”的小區(qū)里買了套房。然而到了2014年10月31日約定的交房期，等待他的卻是一棟“爛尾樓”。4年過去了，他和其他30多戶業(yè)主悉數(shù)向銀行交房貸，但搬入新居遙遙無期，真是苦不堪言。

陳先生在霞山一家公司打工，因為上班的地方就在綠塘路附近，加上當時房價便宜，所以買房時他毫不猶豫地選擇了“銀苑花園”。“有了這套房，就可以把父母從農(nóng)村接來安享晚年了。”說起自己買的這套房，陳先生也曾滿懷欣喜和希望。

在陳先生提供的《購房合同》上，律師看到，2013年10月16日，陳先生選擇按揭貸款方式購房，首付款為38萬元，余下房款辦理銀行按揭，約定交房日期為2014年10月31日。然而到了交房期，陳先生并沒有接到售樓部的任何通知。于是他趕到售樓部詢問，卻得知由于開發(fā)商資金不足，樓盤已于當年6月停工，以往熱熱鬧鬧的建筑工地，連一個工人的影子都找不著，更不用說打聽到老板的行蹤。

幾年來，為了一套住房傾家蕩產(chǎn)的業(yè)主們不愿意見到自己的血汗錢付之東流，走上了艱難的維權之路，甚至有業(yè)主起訴開發(fā)商，要求退還房款及利息。官司打贏了購買房產(chǎn)要謹慎,爛尾樓房惹糾紛，但法院對被執(zhí)行人財產(chǎn)進行“四查”后，未發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財產(chǎn)，業(yè)主無可奈何。

什么是爛尾樓呢?

爛尾樓，通常指的是已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。此外，因為產(chǎn)權發(fā)生糾紛、或是工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項目，也算作爛尾樓。

爛尾樓形成的原因較多，例如：在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設資金、項目涉及經(jīng)濟糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)而導致工程停工，等等。其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已經(jīng)拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人，無奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任憑風吹雨打。這樣的例子有許多，而處置爛尾樓，也進而變成了地方政府長期的“心病”。

爛尾房業(yè)主“自救”方法

按照規(guī)定，若房企破產(chǎn)宣告時房屋尚未建成，或人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋，就會造成破產(chǎn)企業(yè)對購房人債務履行事實不能的情況。根據(jù)房屋的買受方式不同，可以區(qū)分為兩種情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時，房屋的權利歸屬產(chǎn)生不同影響。因此，購房者首先應咨詢專業(yè)的法律意見，弄清自己的權利問題。總之，有產(chǎn)權在手，總比什么都得不到強。

同時，業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商破產(chǎn)后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產(chǎn)證：1.購房者應到工商行政部門，查詢商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進行了注銷;2.如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產(chǎn)證。房管部門經(jīng)核實后，應當予以辦理。

在搞清楚產(chǎn)權歸屬后，北京栩銳律師事務所律師建議購房者則應盡量與其他業(yè)主一起，獲得較 大限度的法律支持。

首先，如果所購買的樓盤只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開發(fā)商一點時間，如果其能在短時間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，購房者的損失便可降到較少。

其次，若是開發(fā)商因為資不抵債而破產(chǎn)，遭遇“爛尾”危機，則不可將房子退給發(fā)展商。因為退房以后，購房者拿不到購房款，只能拿到收據(jù)或欠條。購房者和發(fā)展商之間的關系，將由買賣關系變?yōu)閭鶛鄠鶆贞P系。假如發(fā)展商較后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)被法院拍賣，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費者比一般債主更容易得到發(fā)展商的補償款(特別是消費者已經(jīng)通過預購、獲得了房屋產(chǎn)權的)。

另外，若決定要起訴發(fā)展商時，業(yè)主也必須齊心一致。如果其他業(yè)主打了官司，并且獲得勝訴、得到賠償，而有的業(yè)主因為等待發(fā)展商完工沒有及時起訴，可能較終就得不到賠償。

如何讓爛尾房遠離你?

北京栩銳律師事務所：

拋開樓盤的戶型、景觀、配套不說，一個房子能否成為“放心房”，較基本的要求是能夠順利交到購房者手上，不能爛尾，這是底線，也是讓人能夠放心買房的較重要前提。

要避免爛尾樓，購房過程中有“兩不考慮”：

一是開盤證件不齊全的樓盤不考慮。

在買房前，需要看好開發(fā)商的五證是否齊全，由于目前房地產(chǎn)實行的是預售制，根據(jù)相關規(guī)定，沒工商登記、稅務登記，資質(zhì)不全、手續(xù)不全開發(fā)商不能施工。購房者千萬不能貪圖便宜，在開發(fā)商證件不齊全不能簽訂正式的購房合同的情況下，僅以“內(nèi)部認購”的方式就交錢。

二是不要盲信開發(fā)商許諾的高回報、高利潤，警惕高風險。

此外，避免買爛尾樓，北京栩銳律師事務所律師提醒：還要參考三要素：開發(fā)商綜合實力、前期銷售是否理想以及現(xiàn)房或準現(xiàn)房。

了解開發(fā)商的實力是避免買到爛尾樓的第 一步。在目前樓市調(diào)控不放松的態(tài)勢下，開發(fā)商的實力受到了更大的考驗，中小型開發(fā)商更加面臨著資金鏈斷裂的風險。開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級是從注冊資金、開發(fā)資歷等綜合來評判的。資質(zhì)等級分為四個等級，一級為較 高，四級為較 低，如果開發(fā)商的資質(zhì)是一級和二級，說明開發(fā)商的實力還是比較強的，選擇這樣的開發(fā)商，樓盤出現(xiàn)爛尾的幾率可以下降80%。這一點是較關鍵的，但也是一般買房者較容易忽略的地方。

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