感慨下，人啊，真是這個(gè)世界上最隨風(fēng)倒的墻頭草。

猶記得去年我剛發(fā)《“提前還房貸是傻帽 ” ？現(xiàn)在還信這句話的人，該醒醒了》時(shí)，評(píng)論區(qū)、彈幕區(qū)好多人都在和我杠，說(shuō)我窮人思維，說(shuō)我不懂理財(cái)……

這才剛過(guò)多長(zhǎng)時(shí)間，一年還沒(méi)到，整個(gè)社會(huì)的的風(fēng)聲就變了，不管是我身邊的朋友，來(lái)咨詢的讀者，還是各大網(wǎng)絡(luò)社區(qū)中頻繁提到的話題，都變成了：

提前還房貸。

總量視角的金融數(shù)據(jù)也能證明。下面這張圖中，個(gè)人住房貸款相比2023年已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

可見(jiàn)啊，大家雖然都在念叨“房貸是普通人一生能夠通過(guò)合法手段拿到的性價(jià)比最高的貸款，能貸多少貸多少，能貸多久貸多久” 這句金科玉律，但都直接用腳投了票。

說(shuō)到底，這在某種程度上，代表了居民風(fēng)險(xiǎn)偏好的集體性降低，而原因是什么？

——時(shí)代變了。

是啊，時(shí)代真的變了。

曾經(jīng)我也和大家一樣，拼命做大杠桿，貸款買(mǎi)房。

因?yàn)樯叮恳驗(yàn)槟菚r(shí)候的房貸，就是在薅銀行的羊毛啊。

十年前，甚至五年前，你閉著眼睛買(mǎi)的一套房，就算按照07年七點(diǎn)幾的超高貸款利率，也是穩(wěn)賺不賠的。

因?yàn)?7年北京房?jī)r(jià)1萬(wàn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)6萬(wàn)。15年翻了6倍，當(dāng)年100萬(wàn)買(mǎi)的房早就漲到了600萬(wàn)，這還不算后續(xù)的漲幅。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

更何況那時(shí)候，銀行批的房貸都有折扣，經(jīng)常能低到4%左右，而市場(chǎng)上就算是固定收益理財(cái)產(chǎn)品，收益也能達(dá)到6%，更別提還有紅紅火火的股市和基金，甚至更高收益的投資渠道了。

橫算豎算，都不該提前還房貸，因?yàn)榉抠J利率跟市場(chǎng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率之間有利差可以賺啊。

可換到現(xiàn)在，這利差我們還能賺到么？

讓我哭一會(huì)。

大家的眼睛都實(shí)實(shí)在在看到了，一方面，2023年往后90后開(kāi)始大規(guī)模買(mǎi)房這些年，全國(guó)各地的房貸利率都在不斷飆高，最高時(shí)漲到過(guò)7%以上。

這么高的貸款利率下，你貸30年房貸需要付的利息，比本金還要高，假設(shè)你現(xiàn)在從銀行借100萬(wàn)買(mǎi)房，按平均5.9%的房貸利率算，30年后連本帶息要還銀行213萬(wàn)，利息就是113萬(wàn)，這個(gè)數(shù)，給我嚇出一身冷汗。

圖源：《公主小屋》

就算這陣子，各地樓市開(kāi)始松綁，央行下狠手，先是把首套房的貸款利率降了20個(gè)基點(diǎn)，緊接著又把央行五年期LPR，大降了0.15%，堪稱史上最大降幅。

但又能怎么樣呢？利好的都是沒(méi)買(mǎi)房的人。

買(mǎi)了房子的，要到明年重新定價(jià)日（一般是1月1號(hào)）才能享受到一丁點(diǎn)優(yōu)惠，遠(yuǎn)水解不了近渴啊。

而天平另一端，理財(cái)?shù)氖找媛蕝s一直都在下降，降到了冰點(diǎn)。

余額寶收益率前段時(shí)間跌到了1.5%以下，比銀行一年期定期存款的利率還低。儲(chǔ)蓄國(guó)債的利率也一直在降，從4%以上降到了3.35%。更多銀行理財(cái)產(chǎn)品也開(kāi)始不保本了，把錢(qián)放在銀行，甚至面臨很大的可能要倒賠錢(qián)。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

那把錢(qián)投到股市買(mǎi)基金呢？

這一年，我身邊但凡進(jìn)入股市或入手基金的人（包括我），都不僅沒(méi)賺到錢(qián)，還動(dòng)輒就腰斬了。

更別提重金屬、虛擬貨幣，大額信托等投資方式了，全都在暴雷或收益率持續(xù)走低。

現(xiàn)在這世道，一個(gè)扎心的真相就是：

想通過(guò)投資獲得打敗高房貸利率的理財(cái)收益，非常困難。

市場(chǎng)上風(fēng)險(xiǎn)高的理財(cái)是對(duì)人性的考驗(yàn)，可風(fēng)險(xiǎn)低的理財(cái)收益率實(shí)在沒(méi)有意義。

前面我說(shuō)的，都更偏向于一個(gè)邊際決策的評(píng)估。

但對(duì)更多人來(lái)說(shuō)，選擇提前還房貸，哪想的明白那些復(fù)雜的邊際計(jì)算，更多就是被直觀的感受驅(qū)動(dòng)了，一句話：

信心不足了！

十年前，年輕人為什么敢掏空六個(gè)錢(qián)包買(mǎi)房，是因?yàn)橹肋^(guò)幾年房?jī)r(jià)的升值空間，可以把12個(gè)錢(qián)包都賺回來(lái)。

可現(xiàn)在呢？全國(guó)不管大中小城市，房?jī)r(jià)全都漲不動(dòng)了，甚至很多小城市，已經(jīng)跌跌不休。

原本你借用房貸這個(gè)杠桿，是想撬動(dòng)高額收益，可現(xiàn)在房貸變成了實(shí)實(shí)在在的負(fù)債，你不僅撬不動(dòng)，甚至還要償還高額利息。

而且貸的越多虧的越多，還貸越久虧的越多。

圖源：《公主小屋》

設(shè)想下：等你還完30年房貸，卻發(fā)現(xiàn)房子砸在手里，白菜價(jià)都沒(méi)人要，而你卻付了比本金還多的利息……

你還有信心堅(jiān)持么？

更何況，疫情這三年，我們對(duì)自己工作能力的自信，也一而再再而三地被蹂躪。

很多人的財(cái)富觀念，都發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變。

以前站在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速道上，再加上年輕，很多人都篤信“以后工資只會(huì)越來(lái)越高，現(xiàn)在很難的月供，日后會(huì)越還越輕松”。

但這兩年，疫情導(dǎo)致的降薪、caiyuan甚至失業(yè)，讓很多人徹底醒了，開(kāi)始不由得在心里繃緊一根弦，趁著還能掙錢(qián)的時(shí)候多還點(diǎn)房貸，以防以后工資大幅減少，甚至飯碗不飽。

圖源：《半澤直樹(shù)》

這不是我猜的，是我周?chē)芏嗯笥押臀艺f(shuō)的真實(shí)想法。

不管現(xiàn)在賺的是多是少，至少對(duì)未來(lái)5-10年自己的現(xiàn)金流和財(cái)富水平，大家已經(jīng)不抱太大希望了。

其實(shí)，對(duì)我們普通人來(lái)說(shuō)，房貸的本質(zhì)從來(lái)就兩個(gè)：

樓市上行期，它是獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的上車(chē)工具；

樓市平穩(wěn)期，它是保證資產(chǎn)安全的定投工具。

既然房貸是工具， 就無(wú)所謂是好是壞，只分有沒(méi)有用與何時(shí)有用。

任何時(shí)候，一旦它派不上用場(chǎng)，這個(gè)工具就應(yīng)該立刻，馬上，被換掉。

比如現(xiàn)在。

圖源：《半澤直樹(shù)》

明白了這個(gè)前提，我們?cè)賮?lái)解決下另一個(gè)很多人無(wú)從下手的操作問(wèn)題：

到底怎么提前還房貸最劃算？

目前有兩種提前還貸的選擇，一種是縮短還款年限，每月的月供不變，一種是保持還款年限，每月的月供減少

這兩種方式都是提前償還本金，不同之處在于，后續(xù)所支付的利息不同。

簡(jiǎn)單來(lái)算下，假設(shè)我現(xiàn)在手頭有一筆300萬(wàn)的房貸，這個(gè)月想提前還100萬(wàn)，當(dāng)時(shí)的貸款利率是5.88%。

如果我選擇縮短還款年限，當(dāng)100萬(wàn)用于償還本金后，還款月數(shù)就從360縮短為135期，原本2051年1月才能還完的債務(wù)，現(xiàn)在2033年8月便可以還完。

而利息也減少了203萬(wàn)，但接下來(lái)11年還需要按照每月2.3萬(wàn)的月供繼續(xù)還款。

如果我選擇另外一種方法，還款期數(shù)不變，每月減少月供呢？

從下個(gè)月開(kāi)始，我每月的月供就會(huì)從2.3萬(wàn)降到1.45萬(wàn)，減少了三分之一。

但因?yàn)檫€款期數(shù)不變，依舊要還到2051年1月才能結(jié)清，拉長(zhǎng)了貸款年限，所以利息的減少比前一種方式少，節(jié)省了107萬(wàn)利息。

僅從利息的角度計(jì)算，顯然，選擇縮短還款年限要比降低月供更劃算。

可現(xiàn)實(shí)的世界里，絕不僅僅有數(shù)學(xué)計(jì)算。

在做出一個(gè)財(cái)務(wù)決策時(shí)，你首先應(yīng)該問(wèn)自己，并且始終應(yīng)該追問(wèn)自己的，都是一個(gè)重要問(wèn)題：

我現(xiàn)在的實(shí)際情況到底是怎樣的？

如果你有一份穩(wěn)定的工作，每月現(xiàn)金流穩(wěn)定增長(zhǎng)，希望無(wú)債一身輕，把錢(qián)用到別的地方，那就選擇縮短還款年限。

但實(shí)際上，大部分人在還貸這件事上，最在乎的根本不是什么貸款金額、總利息、還款期限這些虛妄的數(shù)字，只有月供才是最真實(shí)的，因?yàn)樗P(guān)乎你每個(gè)月現(xiàn)金流的支出。

圖源：《賭博默示錄》

所以，如果你所面臨的困境，就是手頭實(shí)實(shí)在在現(xiàn)金流的減少，或者對(duì)未來(lái)收入不抱預(yù)期，那就別糾結(jié)利息是多一點(diǎn)還是少一點(diǎn)，直接降低月供，提高生活質(zhì)量，對(duì)沖不確定的風(fēng)險(xiǎn)。

有一點(diǎn)值得欣慰的是，隨著通貨膨脹，錢(qián)也會(huì)變得越來(lái)越“毛”，現(xiàn)在每月1.45萬(wàn)的月供，可能會(huì)占據(jù)你大部分現(xiàn)金流，但到了10年或者20年后，會(huì)占據(jù)多少比例，誰(shuí)又說(shuō)的準(zhǔn)呢？

另外關(guān)于提前還房貸，還要給大家?guī)c(diǎn)實(shí)際可行的建議：

1，如果你是公積金貸款或組合貸，公積金部分沒(méi)必要提前還，建議只把商業(yè)貸款還掉，一些城市是支持只償還一種貸款的。

畢竟經(jīng)歷了幾次降息后，現(xiàn)在公積金5年以上貸款利率已經(jīng)降至史上最低3.25%。買(mǎi)個(gè)年金，買(mǎi)點(diǎn)理財(cái)，都能cover，完全可以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利至少1%以上。

2，如果你購(gòu)房時(shí)享受了貸款利率很優(yōu)惠的打折，也沒(méi)必要還。

像我買(mǎi)第一套房時(shí)，用的是組合貸，公積金貸款利率現(xiàn)在已經(jīng)降到了3.25%，商貸打了七折，現(xiàn)在利率也只要4.01%，這種可能以后再也趕不上的超低利率，還是留著比較劃算。

一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)房貸利率是否劃算的臨界點(diǎn)，我認(rèn)為是：

5%。

圖源：《半澤直樹(shù)》

3，如果你房子買(mǎi)得早，已經(jīng)還了很久月供，不太建議再提前還貸。

等額本息已還期數(shù)超過(guò)貸款周期的1/2，等額本金已還期數(shù)超過(guò)貸款周期的1/3；超過(guò)這兩個(gè)界限以后，每期償還金額中的本金就超過(guò)利息了。再提前還款并不能有效減少利息，性價(jià)比也不太高。

4，有些銀行會(huì)設(shè)置提前還款的違約金，在每個(gè)人和銀行簽署的房貸合同里，都明確規(guī)定了違約金的計(jì)算方式。

比如有些銀行就規(guī)定貸款還1年之后，不收取任何違約金，而有些銀行只收取3個(gè)月的罰息，或者按本金的一定比例收取。

在你決定提前還款之前，一定要和銀行提前聯(lián)系，確認(rèn)清楚。

5，對(duì)很多人而言，可以考慮留一點(diǎn)點(diǎn)房貸，不要全都還清了。別忘了房貸有個(gè)隱性作用：抵扣個(gè)稅。一年能減2400塊錢(qián)呢，最長(zhǎng)可以抵20年。

當(dāng)然，說(shuō)到最后，還得加一句：

雖然我們一直在做提前還款的計(jì)算題，但要不要提前還貸，從來(lái)就不是個(gè)數(shù)學(xué)命題，而是個(gè)徹頭徹尾的生活命題——

因?yàn)榻^大多數(shù)情況下，它只和你的工作前景、現(xiàn)金流儲(chǔ)備以及風(fēng)險(xiǎn)偏好有關(guān)。

沒(méi)什么對(duì)與錯(cuò)，也沒(méi)什么劃算不劃算。

圖源：《櫻桃小丸子》

畢竟非要比劃算的話，全款買(mǎi)房才是提前還貸的終極進(jìn)化版，我們又有這個(gè)實(shí)力么？

一個(gè)家庭最真實(shí)的財(cái)務(wù)決策，考慮的根本就不是劃算不劃算，而是必要不必要，對(duì)家庭、對(duì)個(gè)人切實(shí)的改善能有多少。

畢竟咱們都只是普通人，要吃喝住行，會(huì)生病，也會(huì)投資失敗，有家庭，有壓力，沒(méi)有閑錢(qián)可以失敗，一旦做出決策，容錯(cuò)率極低。

所以，客觀評(píng)估現(xiàn)實(shí)，做好邊際決策，把錢(qián)用在你覺(jué)得更值得的地方，這才是對(duì)你和家庭長(zhǎng)期來(lái)看，最劃算的決定。

你說(shuō)不是么？

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