房屋租賃期間房東賣房怎么處理

房屋租賃期間房東賣房怎么處理

房屋的所有人對房屋享有占有、處分、收益的權(quán)利，無論是將房屋出租還是將房屋出售都是房屋所有人的自由，但是當(dāng)房屋在出賣之前存在租賃關(guān)系時(shí)，房屋的出售就會受到限制。因?yàn)樽饪蛯Ψ课菹碛袃?yōu)先購買權(quán)。根據(jù)

《民法典》（2023.1.1生效）第七百二十六條 【房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

也就是當(dāng)承租人提出的購房條件與第三人購房的條件相同時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)將房屋賣給承租人。

二、出租人出賣房屋侵害承租人權(quán)益時(shí)怎么維權(quán)

根據(jù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，出租人負(fù)有通知的義務(wù)，如果因?yàn)槌鲎馊说脑蚯趾α顺凶馊说膬?yōu)先購買權(quán)，承租人可以向出租人要求賠償。然而，如果承租人未曾起訴要求行使優(yōu)先購買權(quán)，直接起訴要求出租人因侵犯其優(yōu)先購買權(quán)而賠償損失的，應(yīng)當(dāng)如何處理?承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)，只有在承租人確有行使該權(quán)利的意思，且提供與買受人同等的交易條件時(shí)，才談得上其優(yōu)先購買權(quán)被侵犯的問題。經(jīng)法院審查房屋買賣已經(jīng)過戶且買受人為善意，駁回承租人的訴請后，承租人才能以出租人為被告提起優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償之訴。不應(yīng)以未曾起訴行使優(yōu)先購買權(quán)而一概駁回。優(yōu)先購買權(quán)行使的結(jié)果是強(qiáng)制締結(jié)房屋買賣合同，使承租人能以同等條件優(yōu)先于第三人購買租賃房屋。出租人擅自將房屋出讓并過戶給善意第三人，使承租人無法行使優(yōu)先購買權(quán)，給承租人造成的直接損失是迫使其在租賃期屆滿后另行購買或租賃房屋以供居住，支出不必要的交易成本;間接損失則是使得承租人喪失了以買受人同等條件購買房屋的機(jī)會，從而因房屋市場價(jià)格波動失去可得利益。對直接損失，可根據(jù)承租人提供的證據(jù)認(rèn)定;對間接損失，即房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：雙方協(xié)商確定的，從其約定;雙方不能協(xié)商確定的，原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失;無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)承租人的利益出發(fā)，以承租人的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合租賃合同終止之日、房屋過戶登記之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

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