房地產交易“營改增”到底改了什么?

中國“營改增”稅制改革的初步試點還要追溯到2011年，經過五年多的實踐，自今年5月起全面落實，而“營業稅”也正式退出歷史舞臺。

“對于二手房交易來說，目前動靜比較大的就是營業稅和契稅。而營改增政策后，則會體現為增值稅和契稅。相比其他稅收來說，增值稅的一個最大利好就是其為價外稅，通俗地說，此類稅收的計稅依據是不含稅價格。”某研究院智庫中心研究總監嚴*進對中新網(微信公眾號：cns2023)記者解釋稱，防范重復征稅、降低稅負，正是政府此次稅費改革的要點。

需要特別說明的是，營業稅是價內稅，即過去100萬元房價是含稅價;而增值稅是價外稅，要按照不含稅價來征稅，所以要先除以(1+5%)計算得到不含稅價格，再計算繳納增值稅。

在稅制變化的同時，原有對非一線城市的營業稅優惠政策，依然可以平移過度到增值稅征收過程中。

根據財政部2月17日《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》，除北上廣深四個一線城市外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

發票即時開具辦稅地點流程無改變

房地產行業營改增落實后，除了關心稅負問題，普通購房者也十分關注個人買賣二手房在納稅地點和手續上有無變化?

為此，記者撥打12366納稅服務熱線獲知，目前來看，北京地區個人買賣二手房交稅手續、辦稅地點，以及提交材料、辦理流程等都沒有變化，買賣雙方依然要到當地地稅部門進行辦理。

不僅如此，根據國家稅務總局近日發布的《關于明確應該增試點若干征管問題的公告》，明確個人轉讓住房，在2023年4月30日前已簽訂轉讓合同，2023年5月1日以后辦理產權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。

在嚴*進看來，官方雖然未對后續二手房交易的納稅地點和手續等做出明確規定，但大方向是盡量降低成本，同時簡化計算方式，民眾對此類事項的顧慮可以降低。

另外，中新網記者近日就餐要求開具發票時，就被餐廳工作人員告知，由于營改增剛剛落實，新發票需要等到5月下旬才能開出，那么，對于二手房交易來說，增值稅發票可以及時開具嗎?

“增值稅發票不存在延期開具的問題，只要資料齊全并繳納了相應稅款，地稅部門工作人員就可以開出發票。”一位**北京律師網地產工作人員告訴記者