繼承的房產(chǎn)，真的有“遺產(chǎn)稅”嗎？100萬(wàn)

某人的父母去世后，留下了一套價(jià)值100萬(wàn)的房子。他想把房子賣(mài)掉，換點(diǎn)錢(qián)做點(diǎn)生意。當(dāng)他去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，卻被告知要交20萬(wàn)的稅。他大吃一驚不明白為什么繼承的房產(chǎn)還要交稅？有沒(méi)有辦法避免或者減少呢？

一、繼承房產(chǎn)要交哪些稅？

在我國(guó)目前的法律規(guī)定中，并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)繼承財(cái)產(chǎn)征收的遺產(chǎn)稅。也就是說(shuō)如果你只是單純地繼承了父母或其他親屬的房產(chǎn)，并不需要繳納任何稅費(fèi)。這一點(diǎn)在《中華人民共和國(guó)契稅法》和《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》中都有明確規(guī)定。那么上面提到的那個(gè)故事里為什么要交20萬(wàn)的稅呢？

這是因?yàn)樗粌H繼承了房產(chǎn)，還要出售房產(chǎn)。出售房產(chǎn)就涉及到了轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，這就要按照相關(guān)法律規(guī)定繳納契稅、增值稅、個(gè)人所得稅等。這些稅費(fèi)與繼承無(wú)關(guān)，而是與出售有關(guān)。

出售繼承的房產(chǎn)要交哪些稅呢？這要根據(jù)不同情況來(lái)區(qū)分，一般來(lái)說(shuō)有以下幾種情況：

如果你出售的是普通住宅，并且滿(mǎn)足“滿(mǎn)五年唯一”的條件，即你名下只有這一套住宅，并且從取得所有權(quán)之日起已滿(mǎn)五年（以網(wǎng)簽合同日期或契稅完稅憑證填發(fā)日期為準(zhǔn)），那么你可以免征增值稅和個(gè)人所得稅，只需要繳納契稅1%（以核定價(jià)為計(jì)稅依據(jù)）。

如果你出售的是普通住宅，并且滿(mǎn)足“滿(mǎn)二年非唯一”的條件，即你名下有多套住宅，并且從取得所有權(quán)之日起已滿(mǎn)二年（以網(wǎng)簽合同日期或契稅完稅憑證填發(fā)日期為準(zhǔn)），那么你可以免征增值稅，但需要繳納個(gè)人所得稅（按照利潤(rùn)20%或全額2%兩種方式選擇其中一種）和契稅1.5%（以核定價(jià)為計(jì)稅依據(jù)）。

如果你出售的是普通住宅，并且不滿(mǎn)足上述兩種條件，那么你需要繳納增值稅（按照核定價(jià)的5%或5.3%計(jì)算，具體稅率根據(jù)是否享受小微企業(yè)普惠性稅收減免政策而定）、個(gè)人所得稅（按照利潤(rùn)20%或全額2%兩種方式選擇其中一種）和契稅3%（以核定價(jià)為計(jì)稅依據(jù)）。

如果你出售的是非普通住宅，無(wú)論是否滿(mǎn)足“滿(mǎn)五年唯一”或“滿(mǎn)二年非唯一”的條件，都需要繳納增值稅（按照核定價(jià)的5%或5.3%計(jì)算，具體稅率根據(jù)是否享受小微企業(yè)普惠性稅收減免政策而定）、個(gè)人所得稅（按照利潤(rùn)20%計(jì)算）和契稅3%（以核定價(jià)為計(jì)稅依據(jù)）。

那么什么是普通住宅和非普通住宅呢？這要根據(jù)不同地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷。一般來(lái)說(shuō)普通住宅要同時(shí)滿(mǎn)足以下三個(gè)條件：5層以上（含5層）的多層住房，或者不足5層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。單套建筑面積在140平方米及以下。實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。如果不符合這些條件的就是非普通住宅。

二、如何規(guī)劃和處理繼承房產(chǎn)？

如果你不急于出售房產(chǎn)，那么你可以考慮保留房產(chǎn)，作為自住或者出租的選擇。這樣可以節(jié)省稅費(fèi)，同時(shí)也可以享受房產(chǎn)的升值或者租金收入。

如果你打算出售房產(chǎn)，那么你可以考慮在滿(mǎn)足免稅或者減稅條件的時(shí)候再出售，比如等到滿(mǎn)五年或者滿(mǎn)二年。這樣可以節(jié)省不少稅費(fèi)，提高你的收益。

如果你有多套繼承房產(chǎn)，那么你可以考慮先出售一套，然后將所得資金用于購(gòu)買(mǎi)另一套房產(chǎn)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的置換和優(yōu)化。這樣可以避免繳納個(gè)人所得稅，因?yàn)閭€(gè)人所得稅法規(guī)定，如果個(gè)人在出售住房后的一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新住房，并將所得資金全部用于購(gòu)買(mǎi)新住房，那么可以申請(qǐng)退還已繳納的個(gè)人所得稅。

如果你有多個(gè)繼承人，那么你可以考慮與其他繼承人協(xié)商分割或者共有房產(chǎn)。這樣可以避免產(chǎn)生糾紛和爭(zhēng)執(zhí)，也可以根據(jù)各自的需求和意愿來(lái)處理房產(chǎn)。

繼承房產(chǎn)是一件既幸運(yùn)又麻煩的事情。在面對(duì)繼承房產(chǎn)時(shí)，我們不僅要了解相關(guān)的稅收政策和計(jì)算方法，還要根據(jù)自己的實(shí)際情況和目標(biāo)來(lái)制定合理的規(guī)劃和處理方案。