“案”說民法典：農村宅基地的五個常見問題

農村宅基地是農民安身立命之本，隨著土地資源的日趨緊張和城鎮化的加速推進，農村宅基地供需矛盾日益明顯。保障村民宅基地合法權益，在確保農村“戶有所居、民不失所”和農民生活富裕、促進鄉村振興中意義重大。

今天讓我們通過五個小案例來學學民法典在宅基地方面的規定。

01、農村集體組織成員將宅基地轉讓給城鎮戶口人員可以嗎？

案例：王某戶口在農村，為照顧在縣城上學的孩子方便，便隨同孩子租住在縣城做生意，后富裕后不愿再回農村，可以將農村閑置的宅基地賣給城鎮戶口的李某嗎？

解答：不可以。在我國，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，有著特定的身份條件限制，非集體經濟組織成員無權取得。農村集體經濟組織成員對宅基地只有使用權而無所有權和處分權，任何人都不能非法買賣或者非法轉讓宅基地。具有農村戶口才能取得宅基地，城鎮人口則不可以。我國《民法典》第一百五十三條規定“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效”，農村集體組織成員違反規定將宅基地轉讓給城鎮戶口人員的行為無效。對于無效合同，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應該折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。當事人雙方在簽訂宅基地轉讓協議時均知該協議為無效協議，仍進行宅基地買賣，故雙方當事人均有過錯，應該各自承擔相應的責任。

02、農民與非本集體經濟組織成員在農村宅基地上共建房屋的，非本集體經濟組織成員能取得共建房屋分得份額的所有權嗎？

案例：王某在農村務農為生，李某為全職家庭主婦，城鎮戶口，為了在鄉村給上學的兒子覓得一處世外桃源，周末閑暇時可帶兒子放松享受田園生活，于是尋得王某共同出資共建一間農舍，之后的相處中，王某李某產生嫌隙，李某可以對共建的農舍主張部分所有權嗎？

解答：可以。農民與非本集體經濟組織成員在農村宅基地上共建房屋的，往往約定房屋產權分配份額。但由于政策禁止非本集體經濟組織成員取得宅基地使用權及地上房屋，共建人只有本集體經濟組織成員一方能取得宅基地使用權證和房屋產權證，另一方對房屋的權利則處于不確定狀態。我國的法律、行政法規并未禁止非本集體經濟組織成員取得宅基地上房屋，因此，此類共建合同應認定合法有效，李某應能取得共建房屋分得份額的所有權。

03、農民的宅基地使用權可以由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記嗎？

案例：同村王某和李某早年因讀書和工作，戶口遷出農村并取得了城鎮戶籍。其父母均為農業戶口，并在村里各有宅基地一處。王某成家后，便把父母從農村老家接到城里一起生活。十幾年過去了，老家宅基地上的房子因建蓋久遠，再加上長期無人居住、年久失修，均已倒塌滅失。李某父母在老家的房子也因建蓋久遠，存在倒塌隱患。李某父母和李某共同出資，并經相關部門審批，將老家房屋重新進行了翻擴建。如果王某、李某父母去世，王某和李某可否繼承老家的宅基地使用權？

解答：李某可以，而王某不可以。城鎮戶籍子女繼承宅基地使用權的前提是“地上有房”！王某因老家宅基地上的房屋均已滅失，故其不能單獨就宅基地予以繼承。而李某老家的宅基地上仍有房屋，故其可根據相關法律規定繼承該房屋的所有權和宅基地使用權。

《民法典》第三百六十二條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”第三百六十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。”《中華人民共和國土地管理法》第二條規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”第十一條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。”由此可見，根據我國的土地管理制度，農村宅基地是不能被單獨繼承的。雖然宅基地不能被單獨繼承，但是地上的房屋可依據繼承法和物權法的相關規定予以合法繼承。

自然資源部在相關案例的答復中其實亦明確說明：“根據《繼承法》規定，被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權和宅基地使用權，農村宅基地不能被單獨繼承。”

04、城鎮戶籍的非親緣關系人，是否能通過遺贈取得宅基地使用權呢？

案例：王老伯為某村村民，在村里有宅基地一處，地上有北房三間。王老伯有一好友李某（城鎮戶籍），常到村里看望王老伯，并對王老伯在鄉間的田園生活表示十分向往。多年后，王老伯訂立遺囑，將其在村里的宅院和北房三間在其去世后贈與給李某。那么，李某可否依據遺贈繼承宅基地上的房屋和宅基地使用權呢？

解答：不可以。雖然宅基地上房屋可以進行繼承，但這只是對基于親緣關系的宅基地上房屋流轉的特殊認可，并不意味著在沒有親緣身份關系的人之間可以通過遺贈形式合法取得宅基地上房屋。宅基地使用權具有強烈的人身依附性，其設定是為了給農民基本的生活資料和生活保障，實現居者有其屋的目的。因此，為了避免農村房地資源的流失，不具有本村集體組織成員身份的非親緣關系人，不得通過遺贈的方式取得農村房屋的所有權和宅基地使用權。

《民法典》第一千一百三十三條第三款規定：“自然人可以立遺囑將個人財產贈與國家、集體或者法定繼承人以外的組織、個人。”此條規定了遺贈制度。簡單說，遺贈就是被繼承人采用訂立遺囑的方式，將其個人合法財產于死后贈送法定繼承人以外的人。

05、多子女家庭中，部分子女仍與父母為同一農戶家庭，且未另行分得新宅基地，城鎮戶籍子女可以主張繼承宅基地使用權嗎？

案例：王老伯有兩個兒子，王大力和王小強。王大力早年進城工作取得了城鎮戶籍。王小強一直在家務農，系農業戶口，并與王老伯夫婦共為一戶，且長期共同居住生活，未在村里分得新宅基地。王老伯去世后，王大力能否繼承老家的宅基地使用權？

解答：不可以！！在上述案例中，王小強是農業戶籍，與父母共同居住在該宅院，且未另分得新的宅基地，故其作為該院落宅基地剩余的戶內成員，有權繼續享有該宅基地的使用權，此時宅基地使用權并不發生繼承的問題。對于地上房屋的繼承，由于房地一體原則，在宅基地使用權繼續由戶內成員享有的情況下，其他城鎮戶籍繼承人只能就地上房屋的折算價值主張繼承。故王大力可對王老伯遺留的房屋折算價值予以繼承。

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”該規定即我們常說的“一戶一宅”。由于宅基地使用權的主體資格是以戶為單位的家庭，而戶內人口由于生老病死、婚喪嫁娶等情況，往往處于流變之中。在部分年長家庭成員死亡后，由于該戶尚存，宅基地使用權應當由剩余戶內成員繼續享有，原則上此時并不存在宅基地的繼承問題！