房屋先抵后租該如何處理

案情介紹：

2011年6月，劉某向張某借款20萬(wàn)元，以自己的一處房產(chǎn)(價(jià)值30萬(wàn)元)作抵押，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了抵押登記。2023年3月劉某將該房屋租給孫某居住，雙方簽定了房屋租賃協(xié)議，租期3年，簽定協(xié)議時(shí)劉某未告知孫某該房屋已抵押給張某的事實(shí)。2023年6月，劉某借張某的20萬(wàn)元到期無(wú)力償還，張某遂行使抵押權(quán)將房屋通過(guò)拍賣(mài)機(jī)構(gòu)賣(mài)于趙某并辦理了房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。趙某取得房屋所有權(quán)后要求孫某騰房，孫某拒不搬出，并以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”和享有“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”為由要求繼續(xù)租住該房屋至租期屆滿，趙某不同意，雙方遂訴至法院。

分析：

本案中孫某的主張并不能成立，《合同法》第229條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，此即俗話所說(shuō)的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”；《合同法》第230條規(guī)定，“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”。但本案不適用《合同法》第229條和第230條的規(guī)定，孫某應(yīng)當(dāng)按照趙某的要求騰房并賠償趙某的經(jīng)濟(jì)損失。

首先，本案房屋抵押在先，并辦理的抵押登記備案手續(xù)，依據(jù)《擔(dān)保法解釋》第66條第一款的規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。趙某取得房屋的所有權(quán)是通過(guò)拍賣(mài)方式取得的，即是抵押權(quán)人張某抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因房屋是先抵后租，故趙某作為房屋的受讓人不受劉某與孫某房屋租賃協(xié)議的約束。

其次，關(guān)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題，《合同法》第230條規(guī)定的是出租人出賣(mài)租賃房屋的情況下，承租人在同等情況下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，但本案并不是出租人劉某賣(mài)房，而是抵押權(quán)人張某通過(guò)行使抵押權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)自己債權(quán)的行為，不能等同于劉某賣(mài)房，故承租人孫某對(duì)該房屋亦沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

本案若是孫某承租劉某房屋在先，劉某抵押房屋在后，依據(jù)《擔(dān)保法解釋》第65條的規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人繼續(xù)有效。因此，趙某作為房屋的受讓人要求孫某騰房的要求就得不到支持了。但是趙某在租賃合同期滿前享有租金收取權(quán)，在趙某取得房屋的所有權(quán)后，孫某應(yīng)將租金交于趙某而不能再將租金交于原出租人劉某。

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