二手房交易流程與成本，迎來重大調整。

在傳統的交易觀念里，“一手交錢，一手交貨”是再正常不過的。但涉及到二手房的買賣，卻往往存在著賣方尚未還清購房貸款的問題。除了通過第三方“贖樓”，是否能有一種更加高效、安全且低成本的方式？

就在近期，自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》(以下簡稱《通知》)，對協同做好不動產“帶押過戶”做出全面部署。

這意味著“帶押過戶”從地方性的試點走向了全國化、常態化的全面推進。

全國推行“帶押過戶”

“帶押過戶”是指依據《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定”的規定，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

“帶押過戶”主要適用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。

根據《通知》，此次由官方“全面推行”，落實到了各個方面：

以此，來實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展“帶押過戶”服務。

據悉，2022年以來全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，包括深圳、濟南、大連等省會城市和計劃單列市。其中全面推進房產“帶押過戶”，二手房市場要火？，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。

《通知》發布后，北京也立刻跟進。

據北京銀保監局、北京市住房和城鄉建設委等部門聯合發布的通知，從3月31日起，居民出售在京住房時不再需要提前結清房屋現有按揭貸款，可在原抵押權不解除情況下直接辦理住房所有權轉移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，以降低居民住房交易成本。

兼容跨行貸款是北京落地“帶押過戶”政策的創新點。“從對購房者的覆蓋面來說，北京的做法更吻合各類不同的購房和貸款需求。”易居研究院研究總監嚴躍進認為，各城市在“帶押過戶”的流程設計和基礎設施建設方面陸續發力，這將有助于更好推行這一模式。

而本次《通知》也指出，各地在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式：

模式一：新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

模式二：新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

模式三：抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內容，不動產登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

為什么要推行“帶押過戶”？

從政策本身來看，“帶押過戶”的核心是免去提前籌款還貸解押環節，實現帶抵押房產過戶轉移登記和抵押權登記手續同步辦理。

此舉既減輕了房東籌資提前還貸壓力，又大幅縮短二手房交易期限，對二手房交易效率的提升等有著積極的意義。

（1）降低交易成本。

按照原物權法的規定，尚在抵押的不動產轉移過戶十分困難，需要經歷“買家墊資—賣家去銀行還貸—解除抵押”這一繁雜的流程，不僅增加了買賣雙方的資金壓力和時間成本，還可能涉及中介費、利息費、公證費等額外費用。而“帶押過戶”則可以省去這些環節和費用，簡化交易流程，節省交易時間。

（2）提高交易效率。

由于尚在抵押的不動產轉移過戶涉及多個部門和機構的協調和配合，如不動產登記機構、銀行機構、公積金管理機構、公證機構等，因此辦理手續往往耗時較長，甚至出現拖延或拒絕辦理的情況。而“帶押過戶”則可以通過線上線下一體化、多業務合并辦理、信息共享和業務協同等方式，加快辦理速度，實現“一件事一次辦”。

（3）保障交易安全。

由于尚在抵押的不動產轉移過戶存在較大的風險，如賣方挪用首付款、銀行拒絕解除或變更抵押權、買方無法辦理入戶等，可能導致買賣雙方的房產和資金受損。而“帶押過戶”則可以通過預告登記、資金監管、公證服務等方式，有效預防和控制這些風險，保障交易各方的合法權益。

整體來看，“帶押過戶”的全面推進，有利于提升二手房交易效率、縮短交易期限，對市場有著一定的拉動作用，尤其是對“賣一套再買一套”的改善性換房需求而言，“帶押過戶”有助于降低二手房置換成本。

而隨著“帶押過戶”政策的全面鋪開，加之當前房貸利率大幅下降，也或會讓不少購房者將目光轉向二手房。

當然，新的模式下也會產生新的風險。前文也提到，地方在實踐探索中，主要形成了3種“帶押過戶”模式。

但各地在“帶押過戶”的落地實行中，仍有一定的優化空間，尤其是對于風險的把控尤為重要，需避免出現“一房二賣”、抵押權懸空等問題，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。

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