律師建議：若是套內(nèi)建筑面積與合同約定的差異較大，可要求開發(fā)商賠償一定損失。

案例：

交房后發(fā)現(xiàn)實(shí)際使用面積明顯縮水

2023年3月，在朋友推薦下，徐先生(化名)看中了紹興市柯橋區(qū)一在建樓盤，房子總建筑面積為89.94平方米，去除公攤面積后，套內(nèi)面積72.68平方米。

幾番議價(jià)，最終這套房子以折后13705元的單價(jià)成交，總房款約123萬元。3月12日，徐先生與開發(fā)商簽訂正式的《浙江省商品房買賣合同》并支付該套房子的首付款。買賣合同約定：合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積存在差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。為確保自身利益，合同簽訂同時(shí)徐先生還與開發(fā)商簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議書》，協(xié)議書內(nèi)寫明房子交付時(shí)，若商品房面積測量規(guī)范、建筑面積規(guī)范發(fā)生政策性調(diào)整時(shí)應(yīng)如何處理。

2023年9月底，徐先生購買的商品房正式竣工，經(jīng)當(dāng)?shù)胤抗芫譁y量，該套商品房的建筑面積為89.92平方米，套內(nèi)面積為68.11平方米。按照徐先生簽訂的《浙江省商品房買賣合同》第六條約定，商品房買賣合同以建筑面積作為計(jì)價(jià)方式，商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房款。

測量結(jié)果顯示，徐先生購買的這套房子，建筑面積僅比合同約定的少了0.02平方米，誤差比在合理的范圍內(nèi)。但套內(nèi)面積即使用面積比合同上的要少4.57平方米。到10月13日徐先生辦理房屋交接手續(xù)，簽署《商品房交接書》時(shí)，開發(fā)商表示按建筑面積少0.02平方米進(jìn)行房價(jià)款補(bǔ)差，并開具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。

這時(shí)徐先生認(rèn)為，建筑面積雖然僅差了0.02平方米，但套內(nèi)面積卻整整少了4.57平方米，這意味著這套房子的得房率少了許多。同年11月16日，徐先生以商品房存在嚴(yán)重瑕疵為由，要求開發(fā)商返還部分房款共計(jì)10萬元。開發(fā)商反駁稱《補(bǔ)充協(xié)議書》中約定，若產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積差異在合理范圍內(nèi)，就不能以商品房套內(nèi)面積與合同約定面積誤差比超過3%為理由要求賠償，且雙方合同已履行完畢，要求法院駁回徐先生的訴訟請求。

法院經(jīng)過審理認(rèn)為，房屋建筑面積變化所導(dǎo)致的套內(nèi)建筑面積變化具有一定的合理性，但徐先生購買的這套房子套內(nèi)建筑面積明顯減少，因而綜合考慮合同的性質(zhì)、實(shí)際履行情況及開發(fā)商的過錯(cuò)程度等因素，酌情認(rèn)定開發(fā)商應(yīng)賠償徐先生2萬元損失。

律師點(diǎn)評：

套內(nèi)面積與合同約定差異較大可索賠

胡增冬：浙江三道律師事務(wù)所律師

根據(jù)《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購房者請求解除合同的，不予支持;2、面積誤差比絕對值超出3%，購房者請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。

購房者同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)的房價(jià)款由購房者按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸購房者;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由開發(fā)商雙倍返還購房者。

由于雙方選擇的是以建筑面積的計(jì)價(jià)方式，而非套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)價(jià)，因而不能僅憑套內(nèi)面積與合同約定面積誤差比超過3%為由要求賠償，依然要按建筑面積(套內(nèi)面積+公攤面積)這一計(jì)價(jià)方式來處理。因而司法解釋的規(guī)定只適用于建筑面積的差異，不能直接適用于套內(nèi)面積的差異。

徐先生購買的房子套內(nèi)面積與合同中的比例存在較大差距，即得房率明顯降低。法院認(rèn)為上述差距超出了合理范圍，因而綜合考慮合同的性質(zhì)、實(shí)際履行情況及開發(fā)商的過錯(cuò)程度等因素，酌情判定徐先生獲得部分的賠償。

在此也提示購房者，在商品房交付時(shí)，往往會碰到實(shí)際交付的套內(nèi)面積與合同約定的存在一些差異的情況。如果差異確實(shí)較大，可要求開發(fā)商給以一定的賠償。