日照不達(dá)標(biāo)如何維權(quán)

日照不達(dá)標(biāo)如何維權(quán)

1、開(kāi)發(fā)商采光權(quán)違約的實(shí)務(wù)認(rèn)定

如果開(kāi)發(fā)商所給予的房屋采光權(quán)低于國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商是否明確承諾均屬于違反法律規(guī)定，除業(yè)主明確認(rèn)可外，開(kāi)發(fā)商均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商承諾給予高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)之上的采光權(quán)而實(shí)際未達(dá)到約定要求的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但實(shí)務(wù)中為規(guī)避法律責(zé)任，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)在合同中就房產(chǎn)采光問(wèn)題做特別詳細(xì)的約定。但是其為了吸引客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)有時(shí)會(huì)在廣告中就此類(lèi)事項(xiàng)做大量宣傳。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。

該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”但是關(guān)于“具體明確”的法律認(rèn)定仍然屬于法官自由裁量權(quán)的范圍，尤其對(duì)于介乎左右之間的措辭，訴訟對(duì)于維權(quán)者本身就存在敗訴風(fēng)險(xiǎn)。

2、開(kāi)發(fā)商欺詐問(wèn)題的實(shí)務(wù)認(rèn)定

開(kāi)發(fā)商故意隱瞞房屋所處位置的規(guī)劃或虛構(gòu)了某些影響房屋購(gòu)買(mǎi)的重要因素以騙取購(gòu)買(mǎi)者簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同的屬于因欺詐而訂立的合同，在合同法上屬于可變更可撤銷(xiāo)的合同。但是應(yīng)當(dāng)注意具有撤銷(xiāo)權(quán)的業(yè)主自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)的，合同撤銷(xiāo)權(quán)自動(dòng)消滅。業(yè)主如果要證明開(kāi)發(fā)商存在采光權(quán)欺詐，應(yīng)當(dāng)就開(kāi)發(fā)商明知所處規(guī)劃區(qū)的涉案房屋采光會(huì)受到影響而故意隱瞞這一事實(shí)或虛構(gòu)采光權(quán)無(wú)影響的事實(shí)。

二、解決采光權(quán)糾紛的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題

解決采光糾紛必須把握好以下兩個(gè)問(wèn)題。

(一)采光權(quán)是否受到侵害的判斷問(wèn)題

我國(guó)對(duì)于以何種標(biāo)準(zhǔn)判斷是否構(gòu)成采光權(quán)侵權(quán)，法律條文中沒(méi)有做出明確規(guī)定，有關(guān)司法解釋中也沒(méi)有給出明確答案。同時(shí)，采光問(wèn)題還牽涉到建筑物所處的地理位置(南方、北方)、整體布局是否同緯線(xiàn)平行、兩建筑之間有無(wú)建筑夾角、所處地區(qū)的氣候帶、是否處于舊城改造區(qū)、太陽(yáng)高度角以及日照影長(zhǎng)率等非常復(fù)雜的建筑專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，這也給處理采光權(quán)問(wèn)題帶來(lái)了極大的困擾。

(二)采光權(quán)受到侵害后的賠償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題

我國(guó)法律不但對(duì)于采光權(quán)侵權(quán)界定標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有可操作性的規(guī)定，而且采光權(quán)侵權(quán)責(zé)任應(yīng)該如何承擔(dān)、應(yīng)賠償多少損失也沒(méi)有具體規(guī)定。這就牽涉到法學(xué)理論的一個(gè)基本判斷，影響采光的行為到底是一種侵權(quán)行為還是一種違約行為？如果是侵權(quán)行為，損失如何計(jì)算？如果是違約行為，違約金又應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算？如果沒(méi)有構(gòu)成采光權(quán)侵權(quán)，但是確實(shí)損害了鄰人的采光，是否適用補(bǔ)償制度進(jìn)行補(bǔ)償？如果適用，怎樣確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)？

以上知識(shí)就是小編對(duì)“日照不達(dá)標(biāo)怎么維權(quán)”問(wèn)題進(jìn)行的解答，采光不達(dá)標(biāo)怎么維權(quán)，要依據(jù)造成為達(dá)標(biāo)的原因而定，如果是鄰里侵權(quán)造成的，可以要求鄰里消除影響采光的行為，如果是開(kāi)發(fā)商造成的，向開(kāi)發(fā)商維權(quán)。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到科普華君網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢(xún)。