一、已抵押房產(chǎn)買賣無效嗎

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

許多賣房方是以抵押貸款的方式支付購房款的，其所賣的房屋往往已設(shè)定了抵押登記。

賣房方將已辦理抵押登記的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓并簽訂房屋買賣合同的，賣方應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人（如銀行）并告知買方房屋已抵押的情況。

如賣房方未通知抵押權(quán)人，但告知了買方房屋已辦理抵押登記的情況，則抵押權(quán)人可主張房屋買賣合同無效，而買方則不能以此主張買賣合同無效。

如賣方通知了抵押權(quán)人但未告知買主房屋已經(jīng)抵押的情況，則買方可主張房屋買賣合同無效；如賣方既未通知抵押權(quán)人，也未告知買方房屋已經(jīng)抵押的情況，則抵押權(quán)人和買方均可主張房屋買賣合同無效。

二、抵押房屋查封后能拍賣嗎

最高人民法院一紙新的司法解釋，解除了前一個司法解釋對銀行的束縛，讓他們在處置拖欠房貸時可以較為自主地處理抵押房產(chǎn)，而無司法掣肘與后顧之憂后，還可讓弱勢的房貸申請人間接受益。

高院近日出臺的《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》明確指出，對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。

高院新的司法解釋———《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》，看似“忽略”了個人的居住權(quán)，實(shí)際對購房者卻是有利的。有了這個新司法解釋，銀行的債權(quán)得到保證，可以沒有后顧之憂地做大個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，貸款門檻會放低，政策也會更靈活。

新的司法解釋并沒有漠視弱勢群體的居住權(quán)，不但給了被執(zhí)行人6個月的寬限期，還規(guī)定“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出”。司法解釋給出6個月的寬限期對銀行來說也是好事已抵押房產(chǎn)買賣無效嗎，抵押房屋查封后能拍賣嗎？，有了期限，就不會再出現(xiàn)房屋查封后拍賣卻無限期拖下去的局面，而且與低保戶也沒什么關(guān)系，銀行本來就不太可能對這類客戶發(fā)放貸款。您也可以通過較大較有名的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢諸如此類的問題比如菁英等等

別人的房子抵押給銀行了，怎么能買？

買賣抵押的房子需要提前還清貸款。注銷房產(chǎn)抵押登記。如果房屋抵押人未經(jīng)房屋抵押權(quán)人同意將抵押房屋轉(zhuǎn)給第3人時。房屋抵押權(quán)人對抵押的房屋享有追索權(quán)。房屋受讓人因此受到的損失，由房屋抵押人承擔(dān)。

所以在購買抵押房屋的時候，必須提前了解清楚是否已經(jīng)還清貸款，并且注銷了房產(chǎn)抵押登記。

√法院以查封房產(chǎn)存在抵押為由，不予拍賣執(zhí)行是否合法？

近期多位申請執(zhí)行人提出咨詢稱，在執(zhí)行程序中法院已經(jīng)對被執(zhí)行人的房屋采取了查封措施，但以房屋設(shè)有抵押權(quán)為由不予拍賣執(zhí)行，并作出終本裁定。問法院的做法是否合法？申請人該如何救濟(jì)？

本文以律師視角作出法律分析。如有不妥，請予指正。

首先分析，執(zhí)行法院是否具有財產(chǎn)處置權(quán)的問題。有處置權(quán)的法院應(yīng)當(dāng)是采取首先查封法院，如果是輪候查封法院，原則上對查封財產(chǎn)不具有處置權(quán)。事務(wù)中，輪候查封法院也會以不具有處置權(quán)為由裁定終本，此時是不考慮查封的房屋是否設(shè)有抵押權(quán)的。

特別提醒：如果首封法院是以訴訟保全形式查封的，且案件未審結(jié)或未進(jìn)入執(zhí)行程序的，而輪候查封法院的案件進(jìn)入執(zhí)行程序的，則應(yīng)當(dāng)?shù)却追夥ㄔ哼M(jìn)入執(zhí)行程序。

其次分析，在查封法院有處置權(quán)的前提下，能否對設(shè)有抵押權(quán)的房屋拍賣的問題。根據(jù)法律規(guī)定，抵押權(quán)人對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。可以直接申請參與分配，主張優(yōu)先受償權(quán)。設(shè)定抵押權(quán)的房屋并不符合《嚴(yán)格規(guī)范終結(jié)本次執(zhí)行程序的規(guī)定》關(guān)于“發(fā)現(xiàn)的財產(chǎn)不能處置”的情形。因此，執(zhí)行法院對設(shè)有抵押權(quán)的房屋是有權(quán)拍賣的，也是應(yīng)當(dāng)拍賣執(zhí)行的。

再次分析，如果執(zhí)行法院不予拍賣執(zhí)行，且裁定終本執(zhí)行，應(yīng)該如何救濟(jì)的問題？

救濟(jì)途徑一

向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議。根據(jù)《嚴(yán)格規(guī)范終結(jié)本次執(zhí)行程序的規(guī)定》第七條規(guī)定，當(dāng)事人認(rèn)為終結(jié)本次執(zhí)行程序違反法律規(guī)定的，可以提出執(zhí)行異議。人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百二十五條的規(guī)定進(jìn)行審查。法律賦予當(dāng)事人有執(zhí)行異議的權(quán)利。通過執(zhí)行異議請求法院撤銷終本裁定，繼續(xù)執(zhí)行。

救濟(jì)途徑二

向上級法院提出執(zhí)行監(jiān)督。上級人民法院依法監(jiān)督下級人民法院的執(zhí)行工作，上級法院發(fā)現(xiàn)下級法院的執(zhí)行案件在規(guī)定的期限內(nèi)未能執(zhí)行結(jié)案的，應(yīng)當(dāng)依法實(shí)施具體執(zhí)行行為而不實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)督促下級法院限期執(zhí)行，及時采取相應(yīng)措施。根據(jù)相關(guān)情況，上級法院可以決定由本院執(zhí)行或與下級法院共同執(zhí)行，也可以指定本轄區(qū)其他法院執(zhí)行。

救濟(jì)途徑三

向檢察院申請法律監(jiān)督。根據(jù)《人民檢察院民事訴訟監(jiān)督規(guī)則》規(guī)定，人民檢察院對人民法院的執(zhí)行活動實(shí)行法律監(jiān)督。第一百零六條規(guī)定的存在消極執(zhí)行、拖延執(zhí)行等情形的檢察院應(yīng)當(dāng)提出法律監(jiān)督。

除了上述法律程序外，申請執(zhí)行人也可以直接找到抵押權(quán)人，由抵押權(quán)人向法院申請實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，進(jìn)入執(zhí)行程序后，問題也能迎刃而解。但抵押權(quán)人是否同意或有其他意圖，就需要申請執(zhí)行人與之協(xié)商。

關(guān)注@易奎律師，知法學(xué)法用法！

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