二手房稅費(fèi)高嗎？

身邊有不少朋友打算買房，綜合考慮下來，想買一手房的似乎更多一些。除去“房子要住新的”“貸款能貸更多”等原因之外，一手房稅費(fèi)少也是一個(gè)普遍的觀點(diǎn)。

那么，少在哪里了？

從表中可以看到，一手房的稅種其實(shí)并不少。但之所以大家覺得少，是因?yàn)橐皇址抠u方的稅費(fèi)由開發(fā)商繳納了，而二手房賣方的稅費(fèi)，成都市場(chǎng)默認(rèn)是由買方一并承擔(dān)了。

所以，同等條件下，二手房需要買房人交的稅費(fèi)確實(shí)比一手高。

為啥都原意買滿5唯一的房子？

二手房省稅的方法千千萬，地球人都知道的是——買滿5唯一的房子。

二手房交易如果遇到了滿5唯一的普通住宅，賣方的增值稅、個(gè)人所得稅全免！數(shù)額為0！

什么滿5？誰唯一？是指持有房屋年限滿5年，賣方家庭唯一住房。

滿5年——上次交易的契稅票/房本的填發(fā)日期距離本次交易納稅時(shí)間

唯一——賣方產(chǎn)權(quán)人夫妻以及未成年子女名下沒有其他住宅房產(chǎn)（含已完成的購房網(wǎng)簽）

買方只需要繳納契稅和印花稅就可以了，其中印花稅只有5塊錢可以忽略不計(jì)。也就是說，這種房子，比一手房稅費(fèi)還少。

房子不是滿5唯一，稅費(fèi)咋??？

滿5唯一的房子畢竟是少數(shù)，其他房子稅費(fèi)咋算？

拿增值稅來說，增值稅以前叫營(yíng)業(yè)稅，稅率是5.6%（遠(yuǎn)郊區(qū)縣是5.5%）它不用滿5年，

滿2年的普通住宅，增值稅就是0；

如果是滿2年的非普通住宅，就是差額：（本次交易指導(dǎo)價(jià)-原值發(fā)票金額）*5.6%

如果連2年都沒有滿，那只能交全額：本次交易指導(dǎo)價(jià)*5.6%

什么，你不知道普通住宅怎么區(qū)分？看下面這張圖吧：

接下來是技術(shù)含量最高的個(gè)人所得稅了，先來看它的公式：

20% × （本次交易指導(dǎo)價(jià) – 原值發(fā)票金額 – 原契稅 – 本次交易增值稅及其附加稅 – 裝修款 – 利息）

節(jié)省個(gè)稅的關(guān)鍵點(diǎn)就在公式的尾部，裝修款和利息是什么意思？

先說說個(gè)稅的原理。你是房東，你把房子賣了多少錢，減去你在這房子身上花的錢，就是你的個(gè)人所得金額，用這個(gè)金額乘以20%，就是要交的個(gè)人所得稅。

裝修款，之前稅務(wù)所需要我們提供《裝修合同》與發(fā)票，現(xiàn)在不需要了，默認(rèn)按網(wǎng)簽價(jià)格的10%計(jì)算

而利息往往是最容易被大家忽略的。如果你的賣家之前是按揭貸款買的房，請(qǐng)一定讓他去跑一趟銀行！因?yàn)樗馁J款期間產(chǎn)生的利息是可以抵扣本次交易的個(gè)稅的！

需要房東找到之前的《借款合同》《結(jié)清證明》，再跑趟銀行開具《利息清單》，一定請(qǐng)他去辦理，能省不少錢！

舉例說明：北京一套總價(jià)600萬的兩居，原值200萬，原契稅2萬，本次交易增值稅為零，房東當(dāng)初貸款30年期等額本息140萬，但6年后提前結(jié)清，一共產(chǎn)生利息50萬。

如果不減利息的話，個(gè)稅=20% × （600 – 200 – 2 – 0 – 60）=67.6萬，如果減去利息的話是57.6萬。

正好節(jié)省10萬塊！

契稅怎么收的？

契稅的征收是看買房人情況的。北京規(guī)定：

買房人家庭唯一購房，且購買普通住宅，面積90平以下的，稅率減免至1%

買房人家庭唯一購房，且購買普通住宅，面積90平以上的，稅率減免至1.5%，其余情況不減免，按3%稅率收取。

“陰陽合同”省稅，幾個(gè)意思？

假設(shè)交易的實(shí)際成交價(jià)500萬，如果按實(shí)際金額交稅，稅費(fèi)很高。這時(shí)，再簽署一份300萬的合同去報(bào)稅，節(jié)省稅費(fèi)。這就是中介口中美其名曰的“合理避稅”，另一個(gè)名字叫做“陰陽合同”。

陰-實(shí)際的交易合同，陽-拿給銀行、稅務(wù)等機(jī)關(guān)的合同，即網(wǎng)簽合同。

陰陽合同的風(fēng)險(xiǎn)就在于賣方簽署了一份低價(jià)合同。通常，買賣雙方會(huì)簽署一份“君子協(xié)議”，規(guī)定好房屋凈價(jià)是300萬，裝修等附屬價(jià)值時(shí)200萬。但是300萬的網(wǎng)簽合同賣方也是要簽字的，相當(dāng)于賣方直接承認(rèn)了房屋的銷售價(jià)格是300萬，會(huì)有很大的隱患在里面。佳爺房談?wù)J為，這種行為是不可取的。

綜上，買賣二手房如何做到最省稅？

1，同等條件下，盡量選擇滿5年/2年的，賣方家庭唯一的普通住宅。

2，賣方之前是貸款買的房子，請(qǐng)他去開利息證明以抵扣個(gè)稅差額。

3，陰陽合同固然能省稅，但請(qǐng)大家不要忘記它同樣具有風(fēng)險(xiǎn)。

(地產(chǎn)情報(bào)站/佳爺房談)