誤入中介圈套多繳納2萬元稅費

朱先生看中一套總價180萬的二手房，但是房子不滿2年，總價和交易稅費大大超出預(yù)算范圍，朱先生因此猶豫不決。中介王小姐暗示，可以采取陰陽合同的方式，報低總成交價，這樣就能降低稅費。朱先生采取了王小姐的建議，報低了成交價。

但是，由于80萬成交價過低，房管局經(jīng)過對該房屋的評估后，最后按照110萬的標準讓朱先生交稅。這樣一來，稅費就多出來了2萬元，朱先生越想越生氣，將王小姐告上了法庭。

像朱先生這樣一味追求低價而忽略風險的購房者并不在少數(shù)，但是很多購房者并不知道其中的風險。為此，有讓專業(yè)的律師指導(dǎo)購房者認清什么是陰陽合同，以及如何處理陰陽合同產(chǎn)生的糾紛?

買房誤入中介圈套如何破解二手房中的“陰陽合同”?

一、什么是“陰陽合同”?

二手房買賣中，為了降低交易成本、逃避稅費，買賣雙方往往會簽訂兩份交易價格不同的合同。真實的交易價格比較高，但并不提交到稅務(wù)和房管部門，而是把另一份交易價格比較低的合同備案網(wǎng)簽，并按比較低的價格繳納稅費。

二、陰陽合同違法，但不代表買賣合同無效

簽訂陰陽合同為了逃稅，這當然是違法的。以避稅為目的簽訂的相關(guān)條款法律上是無效的，但是，律師提醒購房者，并不能因此直接導(dǎo)致雙方所簽訂的買賣合同無效。

因為雙方的房屋買賣行為本身并不違法，雙方達成的交易價格也不違法，違法的只是雙方在買賣過程中達成的避稅條款。在這個法律關(guān)系中，買賣合同是基礎(chǔ)，避稅條款只是履行買賣合同中的環(huán)節(jié)之一。避稅條款違法無效，并不能直接導(dǎo)致整個買賣合同無效。

因此，如果雙方因陰陽合同為由發(fā)生糾紛，沒有特殊情況和約定的話，以此為由是無法認定合同整體無效，或因此解除合同的。

三、存在陰陽合同的情況下，應(yīng)以哪一份的效力為準?

通常有兩份相沖突的合同，一般判斷是以后形成的合同為準，但是在陰陽合同的條件下，并不能這樣簡單判斷。

很多真實價格的陰合同是簽訂在前，用于備案的陽合同是簽署在后。所以，并不能簡單地認為以在后且經(jīng)過官方備案的以哪份的效力為準，要看哪份能體現(xiàn)雙方的真實意思表示。

首先看雙方發(fā)生爭議后對哪份合同有效的主張，如果雙方對此主張一致自然沒有爭議。如果雙方對以哪份合同為準有爭議，就要看具體合同內(nèi)容判斷了。

律師介紹，目前房屋買賣中的陰陽合同大多是由中介代為起草處理的，通常是有以一個低的交易價格，再加上高額的裝修補償條款或補充協(xié)議的內(nèi)容來形成整個的交易價格。而辦理網(wǎng)簽等手續(xù)時，高額裝修補償?shù)臄?shù)額是不體現(xiàn)的。

對于哪份為真，通過合同條款通常是比較好判斷的，如果體現(xiàn)得不清楚，可以結(jié)合房屋交易時的市場價格、雙方的關(guān)系、合同中的其他約定內(nèi)容綜合確認。

四、對陰陽合同中涉及的違法行為如何處理?

1、法院原則上只處理民事法律關(guān)系

有購房者以陰陽合同為由到法院起訴，要求確認合同無效。而法院審理的結(jié)果很可能是認定雙方真實意思表示的交易內(nèi)容有效。這時，主張無效的一方往往無法接受，指責法院對違法行為不理不管。

實際上，司法機關(guān)和其他國家機關(guān)維護法律也是各有職責分工的。追繳稅款應(yīng)該由稅務(wù)機關(guān)來負責。從民事訴訟的角度講，法院審理雙方的房屋買賣糾紛，還是以認定買賣關(guān)系本身是否合法、是否應(yīng)支持或駁回一方的訴求為主。通常，法院就是這么處理的。

2、避稅的違法的兩種曝光途徑

從實踐來看，陰陽合同避稅的違法手段，目前基本處于民不舉、官不究的狀態(tài)，但一旦曝光到稅務(wù)部門，肯定是處理的。

當事人自己當然可以向稅務(wù)部門舉報。除此之外，由于法律規(guī)定法院在審理中發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為，可以通知相關(guān)職能部門處理，所以，也不排除法院會以司法建議等通知相關(guān)主管機構(gòu)。

律師提示：大多數(shù)法院在處理此類案件時，通常不會主動把線索反饋給稅務(wù)部門，還是以處理民事法律關(guān)系為界限。但是，也確實有些法院會針對一些案件發(fā)司法建議書給房管和稅務(wù)部門。這個事情，做與不做，由法院來決定。

3、避稅行為被曝光的后果是什么?

所謂避稅是好聽的說法，實際上是逃稅的違法行為。如果有人將二手房陰陽合同的事情舉報給稅務(wù)部門，或者法院發(fā)了相關(guān)的司法建議書，那么這個避稅的違法行為，就面臨被處理。

后果有多種可能：最低限度也要由買賣雙方按實際交易價格補繳稅款，誰也占不了便宜。如果往嚴重了說，對該行為處以罰款、拘留等行政處罰甚至追究刑事。所以當你遇到具體的問題的時候，可以在線咨詢科普華君，我們有在線的律師為你解答。