以案釋法丨拆遷安置房買賣合同是否有效，一

以案釋法

我和老賈簽訂了拆遷安置房買賣合同，可是他現(xiàn)在不想繼續(xù)履行該合同，并且將房屋給了老李。我該怎么辦？我的損失又該怎么辦？今天的以案釋法，我們就來講講拆遷安置房買賣合同效力這件事~~

案情簡(jiǎn)介

2017年5月8日，顧女士與賈先生簽訂了《房屋買賣合同》，約定賈先生將其坐落于老城區(qū)道北三路一處尚未建成的安置房出售給顧女士，房屋價(jià)格為30萬元。顧女士于合同簽訂之日起3日內(nèi)將20萬元購房款以現(xiàn)金方式一次性支付給賈先生，待房屋或房產(chǎn)證過戶后，3日內(nèi)支付剩余房款。

《房屋買賣合同》簽訂當(dāng)日，顧女士向賈先生轉(zhuǎn)款20萬元，后又支付2萬元。2018年4月5日，賈先生向顧女士出具收到購房款22萬元的收條。因顧女士購買的涉案房屋系洛陽市老城區(qū)某村整體改造的拆遷安置房，購房時(shí)尚不具備交付及過戶條件。

現(xiàn)今得知賈先生已經(jīng)領(lǐng)取了涉案房屋的鑰匙，具備交付及過戶的條件后，顧女士多次找賈先生讓其交付房屋及辦理過戶，但遭到其拒絕，賈先生想要反悔，不再繼續(xù)履行雙方簽訂的《房屋買賣合同》，且將房屋給了案外人李先生，顧女士請(qǐng)求變更訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求解除合同、賈先生返還已付房款，并賠償損失。

被告賈先生承認(rèn)原告顧女士在本案庭審中所主張的事實(shí)，同意退還顧女士已付的購房款22萬元，并按照合同約定向顧女士支付違約金3萬元，但認(rèn)為顧女士主張的30萬元損失不合理，且自己沒有能力支付該30萬元。

判決結(jié)果

老城區(qū)人民法院于2020年5月13日作出民事判決：解除原告顧女士與被告賈先生于2017年5月8日簽訂的《房屋買賣合同》，要求被告賈先生于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告顧女士已付購房款22萬元，并賠償損失15萬元，駁回原告顧女士的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，各方當(dāng)事人均未提出上訴。

法官釋法

員額法官：袁玲玲

本案中，雖然被告賈先生出售的房屋是拆遷安置房屋，但原告顧女士和其簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，合法有效。即使簽訂合同時(shí)未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，但并不影響合同的效力。后被告賈先生將涉案房屋給案外人，導(dǎo)致不能和原告顧女士繼續(xù)履行買賣合同，原告顧女士請(qǐng)求解除《房屋買賣合同》，并判令賈先生返還已付購房款22萬元的訴訟請(qǐng)求，合法有據(jù)，本院予以支持。

另外，關(guān)于顧女士主張的損失30萬元，因賈先生的違約行為導(dǎo)致產(chǎn)生損失，根據(jù)利益平衡原則，理應(yīng)進(jìn)行賠償。結(jié)合雙方的過錯(cuò)程度、利益損失和房屋市場(chǎng)行情等綜合情形，酌定被告賈先生賠償顧女士15萬元。

法官提醒

1、哪些屬于拆遷安置房？

拆遷安置房是指政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。對(duì)象是城市居民被拆遷戶，也包括被征地、拆遷房屋的農(nóng)戶。

2、如何維護(hù)自身權(quán)益？

拆遷安置房屋和其他房屋相比價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，但買賣的過程中存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，房屋的過戶問題往往成為雙方交易的隱患。只有房屋辦理過戶登記后才算真正地?fù)碛兴袡?quán)，因此，在購買拆遷安置房屋時(shí)，在簽訂房屋買賣合同后，還要對(duì)當(dāng)?shù)氐恼哌M(jìn)行關(guān)注，在政策允許的情況下，及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

相關(guān)法條鏈接

（向上滑動(dòng)查看內(nèi)容）

《中華人民共和國(guó)合同法》

第四十四條 依法成立的合同，自成立時(shí)生效。

法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

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