【法條鏈接】

民法典第二百一十五條【合同效力和物權效力區分】

當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

【條文理解與適用】

一、

本條的緣由

本條直接源自《物權法》（已于2023年1月1日廢止，下同）第15條，規定物權變動的效力是否發生不影響債權合同的效力。

二、

本條規定的主要內容

本條明確規定了物權變動與物權變動原因的效力應當區分判斷，實質上是明確了兩層內涵，一是原則上不動產物權登記是物權變動的構成要件，二是該要件并不影響物權變動的原因行為的效力。

本條規定中的“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同”，是指以發生不動產物權變動為目的的基礎法律關系，主要是債權合同，屬于債權法律關系的范疇，也是引起物權變動的原因。例如，當事人訂立房屋買賣合同后，出賣人負有向債權人轉移標的物所有權的義務，該房屋買賣合同即為當事人向不動產登記機構申請轉讓登記的原因，也是引發物權變動法律效果的原因。

三、

本條規定特別評注

當事人簽訂債權合同后，并不是在任何情況下都能夠完成不動產物權登記。如“一房二賣”的情形下，或是出賣人不享有對不動產的所有權時，就可能無法辦理不動產物權轉移登記，實現物權變動的法律效果。然而，不應因物權未發生變動而影響對債權合同效力的判斷。當事人訂立的旨在設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，屬于債權合同的范疇，應受債法的合同法規范（是否會引起歧義），無須與登記捆綁在一起。依合同法法理，除非法律有特別規定，合同一經成立，只要不違反合同有效要件，就是有效的合同。因此，即使因客觀情勢發生變遷，處分不動產但物權變動不可能實現，當事人訂立的合同也不因此受影響，即不因物權未變動妨礙債權效力的發生。債權合同有效的情形下，因無法辦理不動產物權登記而不能產生物權變動效力的，債權人還可以基于有效合同享有的債權，督促債務人及時履行合同義務，請求債務人依法承擔違約責任。適用本條規定，應把握以下三個方面的理念：

1.物權行為和原因行為相區分的原則是“物債二分”下重要的基本原則，將不動產物權變動的原因與結果進行區分，是由債權與物權的性質決定的。依合同產生的債權債務關系，對當事人雙方具有約束力。合同自雙方合意達成之日起就產生效力，屬于相對權的范疇，無需公示，合同效力獨立存在，也不因合同履行出現障礙而影響到對合同效力的判斷。相比債權，物權原則上是一種絕對權、支配權，具有排他效力，不僅約束雙方當事人，更具有對世效力。為保障交易安全，物權的變動必須依賴法定的物權變動中的公示行為，即標的物的交付（動產）或者登記（不動產）。物權變動原則上只能在交付或者登記后才能生效。

2.將不動產物權變動的原因與結果進行區分，是由我國現行法律關于物權變動的模式決定的。在《民法典》的編纂過程中，學界對“合同”的概念是僅指債權合同還是包括物權合同在內的廣義合同提出過質疑。有學者認為， 《合同法》（已于2023年1月1日廢止，下同）所說的“合同”實際是指“債權合同”而不包括“物權合同”。（崔建遠：《合同法》， 北京大學出版社2023年版，第1頁。）有學者則主張《民法典》中的合同應采取廣義合同的概念，認為合同是當事人意思表示一致的協議，因此不應完全限于債權債務合同，而是涉及整個民事關系。（王利明：《合同法研究》（第1卷），中國人民大學出版社2023年版，第8～10頁。）按照《民法典》現行體系安排，應當將本條中的合同限定在“債權合同”的范圍內。這是因為，按照主流觀點，我國目前對物權變動采取債權形式主義模式，即“債權合意+物權公示”可以引起物權變動，而并未進一步區分物權合意。對于合同概念的定義也規定在《民法典》合同編，而非《民法典》總則編，這意味著并未將合同概念作為公因式予以提取，故合同的概念定位應該限于合同編下的合同，而非可以作為《民法典》公因式的合同。《民法典》第465條第2款規定：“依法成立的合同， 僅對當事人具有法律約束力， 但是法律另有規定的除外。”第468條則進一步強調了“非因合同產生的債權債務關系，適用有關該債權債務關系的法律規定；沒有規定的，適用本編通則的有關規定，但是根據其性質不能適用的除外。”因此，本條中的“不影響合同效力”，其含義應是在我國采債權形式主義模式下，登記形式的不滿足只能影響不動產物權變動的效力，而對債權合意不產生影響，即“不影響合同效力”應當解釋為不影響當事人之間債權合同的效力，如此才符合《民法典》整體的體系安排。

3.區分債權合同效力與物權變動的結果也是誠實信用原則的體現。誠實信用是民法中最重要的原則，要求當事人誠實守信，不得逃避法律或合同約定的義務。如果不將不動產物權變動的原因與結果進行區分，一旦沒有辦理物權登記，當事人之間訂立的有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同也隨之無效，其結果就會縱容違約的當事人以不履行登記義務的方式逃避合同對其的約束力，守約一方的合法權益因合同無效也無法得到妥善保護，最終的結果就是破壞了市場經濟條件下交易的基本規則，不利于社會主義市場經濟的發展。

案例分析

機動車買賣合同與所有權變動的關系

——林世某與林付某買賣合同糾紛抗訴案

（參見福建省福州市中級人民法院(2023)閩01民再103號民事判決書）

【基本案情】

甲方（是否可以把所有的甲方均改為甲，乙方改為乙。）林世某與乙方林付某于2011年經協商簽訂《舊車買賣協議》，涉及雙方爭議問題的核心約定內容有：（1）甲方將自有無上牌的5輛紅巖自卸舊車以38萬元人民幣賣予乙方。（2）甲方保證所提供的一切手續證件真實、合法有效，如因甲方手續不齊、車輛凍結、抵押等原因不能保證車輛正常工作，乙方有權要求甲方無條件原價退回乙方的購車款，承擔由此產生的維修、保養費用，并賠償乙方車款總價5％的違約金。（3）若乙方違約，應當承擔相應的違約金。（4）甲方提供車鑰匙1把，其他購車原廠發票每車1張；車輛無行駛證，無年檢，未建檔，無購置附加稅證，無養路費收據，無保修卡收據。

協議簽訂后，甲方收取乙方購車款28.5萬元并交給乙方機動車銷售統一發票5張，乙方收取甲方交付的涉案5輛舊車（案發時涉案5輛舊車均在乙處），并出具主要內容為欠購車款余款9萬元的欠條。嗣后，乙方發現涉案舊車并非為甲方所有，以無法辦理車輛過戶手續為由提起訴訟，請求解除《舊車買賣協議》并訴請乙方返還已付購車款28.5萬元并支付違約金1.9萬元。甲方提起反訴，請求判令乙方支付購車余款并承擔違約金。

另查明，案涉5輛車是甲乙雙方買賣協議簽訂之前案外人以60萬元人民幣賣予甲方，并將購車發票和車身、車鑰匙移交給甲方，但車輛未經注冊登記過戶。

【裁判結果】

一審法院認為，本案中所轉讓的5輛舊車，沒有直接和有效的證據證明權屬歸甲方所有，且甲方也無證據證明其取得處分權，所以甲方無權轉讓訴爭的5輛舊車，雙方簽訂的《舊車買賣協議》因有悖《二手車流通管理辦法》等法律規定，應認定為無效合同，不受法律保護，雙方取得的財產和款項當予以返還。一審宣判后，甲方不服，提出上訴。二審法院駁回上訴，維持原判。之后甲方向檢察院申請監督，檢察院認為原審法院認定事實不清，適用法律錯誤，向法院提出抗訴，法院裁定撤銷一、二審判決，發回重審。

再審法院進一步查清事實，明確訴爭車輛已經實際交付給乙方，且車輛未達到報廢標準，無牌照舊車只用于工地使用，雙方對于車輛情況無重大誤解，且案涉車輛也不屬于《二手車流通管理辦法》的調整范圍。在此基礎上，法院首先依《物權法》第23條和第24條的規定認為，雖訴爭車輛的所有權原始登記為案外第三人，但甲方通過交易購買并占有了訴爭車輛，該交易得到了原所有權人的認可。所以，該物權變動雖未經登記，但并不影響甲方取得涉案車輛的所有權。其次，根據《物權法》第15條的規定，不能以甲方在締約時對標的物沒有所有權或者處分權而認定《舊車買賣協議》無效。最后，依照《合同法》第52條第5項以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（已失效）第4條等規定，雙方之間的《舊車買賣協議》不存在無效、可撤銷或者效力未定的事由，也不符合解除合同的條件，且無其他證據證明雙方簽訂的《舊車買賣協議》違反國家禁止性規定，故判決雙方簽訂的《舊車買賣協議》真實有效，雙方應依約履行，故駁回乙方的訴訟請求。乙方對判決不服，提起上訴。二審法院最終駁回上訴，維持一審判決。

【評析】

本案中，最終雙方當事人對法院查明的事實不再有異議，即在本案《舊車買賣協議》簽訂之前，案外人已將訴爭車輛交付給甲方。基于這一事實，本案有三個問題值得關注（是否有說明的必要）：

其一，涉案車輛以交付抑或登記作為所有權變動的要件。根據《物權法》第23條（建議直接引用民法典條文）“動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外”以及第24條“船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人”的規定，機動車的轉讓，應自交付時發生所有權變動，未經登記的法律后果是該所有權變動不產生對抗善意第三人的效力。由此，涉案車輛雖然登記于案外第三人，且甲方與乙方之間的舊車買賣也未經登記，但這并不影響甲方取得涉案車輛的所有權。具體言之，在甲方通過其與案外第三人的買賣合同購買并占有涉案車輛后，就已經成為涉案車輛的所有權人；同樣，在甲方與乙方簽訂《舊車買賣協議》并將涉案車輛實際交付給乙方后，乙方即已經取得涉案車輛的所有權。

其二，案涉《舊車買賣協議》是否會因為涉案車輛違反行政規章而無效。原審法院以雙方簽訂的《舊車買賣協議》有悖《二手車流通管理辦法》的規定認定該協議無效，但本案最終明確原審判決適用法律有誤，因為案涉車輛并非屬于《二手車流通管理辦法》的調整范圍。需要說明的是，即便涉案車輛屬于《二手車流通管理辦法》的調整范圍，也不應依據該行政規章認定《舊車買賣協議》的效力。因為根據本案發生時可資適用的《合同法》第52條第5項以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法）若干問題的解釋（一）》（已廢止？建議直接引用民法典條文）第4條的規定，法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。而且，即便本案發生于《民法典》實施后，則適用《民法典》第153條規定也可以認定本案中的《舊車買賣協議》并不會因為違反行政規章而無效。

其三，如果案涉車輛的所有權未發生轉移，是否會因此而導致案涉《舊車買賣協議》被認定無效。如前分析，本案中案涉車輛所有權已經轉移，但假設案涉車輛所有權并未轉移，比如甲方未取得車輛所有權或未交付車輛，或者善意第三人對車輛主張所有權，是否可以因此而直接認定案涉《舊車買賣協議》無效呢？《物權法》第15條規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”由該規定可知，除法律另有規定或者當事人另有約定外，合同的效力不因是否進行物權變動登記而改變。因此，本案中，當然也不能以甲方在簽訂《舊車買賣協議》時對案涉車輛是否具有所有權或者案涉車輛的所有權是否發生轉移來認定合同是否有效。

從理論上看，法律行為有負擔行為和處分行為之分類。在一個完整的買賣法律關系中，買賣合同系負擔行為，雙方當事人通過買賣合同彼此負擔債權債務，即出賣人負有交付標的物并轉移所有權的義務，買受人則有依據約定支付價款的義務。應特別予以注意的是，在區分負擔行為與處分行為的背景下，買賣合同并不直接導致物權發生變動，所以其生效自然無須以處分人享有處分權為前提。換言之，即使出賣人對其出讓的標的物不具有所有權，其法律后果也就是導致該買賣合同無法履行，而不會直接造成真正所有權人的權益受損。這也是《民法典》第215條繼續延用《物權法》第15條的規定，堅持物權變動與其原因行為相分離原則的旨意。對此，我國目前的司法實踐也基本達成共識。例如，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第8條明確規定“土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持”；《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第46條第1款規定，“不動產抵押合同生效后未辦理抵押登記手續，債權人請求抵押人辦理抵押登記手續的，人民法院應予支持。”甚至在《最高人民法院印發〈關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見〉的通知》中，也明確指出應“準確把握物權效力與合同效力的區分原則，盡可能維持合同效力，促進土地使用權的正常流轉”。這些規定可以說和本案也有異曲同工之妙。

【關聯規范】

1. 《民法典》

第四百六十五條 依法成立的合同，受法律保護。

依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。

第四百六十八條非因合同產生的債權債務關系，適用有關該債權債務關系的法律規定；沒有規定的，適用本編通則的有關規定，但是根據其性質不能適用的除外。

2. 《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》

第一條 因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

3. 《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第八條 土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

4. 《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》

第四十三條 當事人約定禁止或者限制轉讓抵押財產但是未將約定登記，抵押人違反約定轉讓抵押財產，抵押權人請求確認轉讓合同無效的，人民法院不予支持；抵押財產已經交付或者登記，抵押權人請求確認轉讓不發生物權效力的，人民法院不予支持，但是抵押權人有證據證明受讓人知道的除外；抵押權人請求抵押人承擔違約責任的，人民法院依法予以支持。

當事人約定禁止或者限制轉讓抵押財產且已經將約定登記，抵押人違反約定轉讓抵押財產，抵押權人請求確認轉讓合同無效的，人民法院不予支持；抵押財產已經交付或者登記，抵押權人主張轉讓不發生物權效力的，人民法院應予支持，但是因受讓人代替債務人清償債務導致抵押權消滅的除外。

第四十六條不動產抵押合同生效后未辦理抵押登記手續，債權人請求抵押人辦理抵押登記手續的，人民法院應予支持。

抵押財產因不可歸責于抵押人自身的原因滅失或者被征收等導致不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人在約定的擔保范圍內承擔責任的，人民法院不予支持；但是抵押人已經獲得保險金、賠償金或者補償金等，債權人請求抵押人在其所獲金額范圍內承擔賠償責任的，人民法院依法予以支持。

因抵押人轉讓抵押財產或者其他可歸責于抵押人自身的原因導致不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人在約定的擔保范圍內承擔責任的，人民法院依法予以支持，但是不得超過抵押權能夠設立時抵押人應當承擔的責任范圍。

第五十條 抵押人以劃撥建設用地上的建筑物抵押，當事人以該建設用地使用權不能抵押或者未辦理批準手續為由主張抵押合同無效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押權依法實現時，拍賣、變賣建筑物所得的價款，應當優先用于補繳建設用地使用權出讓金。

當事人以劃撥方式取得的建設用地使用權抵押，抵押人以未辦理批準手續為由主張抵押合同無效或者不生效的，人民法院不予支持。已經依法辦理抵押登記，抵押權人主張行使抵押權的，人民法院應予支持。抵押權依法實現時所得的價款，參照前款有關規定處理。

第六十三條債權人與擔保人訂立擔保合同，約定以法律、行政法規尚未規定可以擔保的財產權利設立擔保，當事人主張合同無效的，人民法院不予支持。當事人未在法定的登記機構依法進行登記，主張該擔保具有物權效力的，人民法院不予支持。