經(jīng)過(guò)20余年的高速發(fā)展之后，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于達(dá)到了“頂峰”，無(wú)論是人均居住面積還是住房擁有率，都達(dá)到了世界較高水平。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積高達(dá)40平方米，已超發(fā)達(dá)國(guó)家水平。央行報(bào)告顯示，城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率為96%，戶均擁有1.5套住房，也屬于世界較高水平。此外，有專業(yè)人士估算過(guò)，截止到今天，我國(guó)已經(jīng)建成的房子足夠30億人居住。換句話說(shuō)，我們?cè)缇透鎰e“房屋短缺”的時(shí)代了。

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)真正步入市場(chǎng)化，滿打滿算不過(guò)23年，能夠取得如此輝煌的成績(jī)，確實(shí)引人矚目。而這一切，都得益于“一次房改”——1998年7月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)重要通知，“以貨幣化分房代替實(shí)物分房”。也就是停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房商品化的房改。通過(guò)截?cái)喔＠再|(zhì)的供應(yīng)，來(lái)釋放潛在的龐大住房需求。自此，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬性才被徹底激活，商品住房市場(chǎng)迎來(lái)突飛猛進(jìn)的發(fā)展。正如馬光遠(yuǎn)所說(shuō)，第一次房改的20年解決了中國(guó)人住房短缺問(wèn)題，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

“一次房改”的背景，鮮有人知道：一是經(jīng)濟(jì)面臨內(nèi)需不足、消費(fèi)不旺的局面，要保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)，國(guó)家急需一個(gè)關(guān)聯(lián)上下游上百個(gè)行業(yè)，能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的全新引擎；二是八九十年代，我國(guó)人均住房面積僅10平左右，三口之家擠在不足30平的房子里。因此，我國(guó)的住房市場(chǎng)急需大力發(fā)展。換言之，國(guó)家需要大量建房子，國(guó)民需要趕緊買房子。

“一次房改”的制度設(shè)計(jì)，其實(shí)是非常高明的。首先，針對(duì)不同收入家庭采取了不同住房供應(yīng)政策：對(duì)低收入者供應(yīng)廉租房，對(duì)中低收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，中等收入以上的家庭則提倡買商品房；其次，首次引入了“個(gè)人住房貸款”模式，解決了個(gè)人購(gòu)房者所面臨的購(gòu)買力不足問(wèn)題；再者，建立了二手房交易體系，舊公房可以出售。

98年房改剛開始實(shí)施的那十年，可以說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)始終是處在一個(gè)良性發(fā)展階段：房?jī)r(jià)穩(wěn)定、購(gòu)銷兩旺，老百姓的居住條件明顯得到改善。

然而從2008年開始，“一次房改”就開始逐漸走偏：一方面，由于過(guò)度強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，后來(lái)在執(zhí)行的時(shí)候，保障市場(chǎng)被嚴(yán)重忽略，中低收入群體的住房問(wèn)題無(wú)法保障。另一方面，由于供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，疊加投資性購(gòu)房比例大幅提升，房?jī)r(jià)被持續(xù)推高。2008年-2023年，十年時(shí)間，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了近2.5倍。此外，這期間，雖然由于有調(diào)控壓制，加上房地產(chǎn)有明顯的周期性，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了周期性下調(diào)，但每一次下跌后，都迎來(lái)了新一輪爆發(fā)式反彈。一言概之，商品房帶來(lái)了樓市繁榮、人居改善，也帶來(lái)了房?jī)r(jià)的扶搖直上。

事實(shí)上，“一次房改”后的二十多年時(shí)間里，我國(guó)房地產(chǎn)所面臨的問(wèn)題，除“房?jī)r(jià)快速飆漲”外，還有4個(gè)突出“問(wèn)題”：第一、大多數(shù)城市房?jī)r(jià)“失真”，房子價(jià)格高于實(shí)際應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)。諸葛住房網(wǎng)在今年4月份發(fā)布的百城房?jī)r(jià)收入比數(shù)值是13.2，其中不少城市甚至超過(guò)了30，這意味著購(gòu)買一套房子，不吃不喝需要30年，所以我國(guó)房?jī)r(jià)“嚴(yán)重偏高”是毫無(wú)爭(zhēng)議的事實(shí)；

第二、樓市投資炒作盛行，住房分配嚴(yán)重不均。胡潤(rùn)報(bào)告顯示，2023年資產(chǎn)千萬(wàn)的群體中，炒房客占15%。在億元人民幣資產(chǎn)中，房產(chǎn)投資占到他們總財(cái)富的七成以上。此外，西南財(cái)大研究數(shù)據(jù)顯示，2008年-2023年，十年間我國(guó)的投資性購(gòu)房比例提升了近40%。值得一提的是，2023年，首套房購(gòu)房比例僅15%；

第三、住房空置率高企不下，2023年全國(guó)空置房或超1億套。同樣是西南財(cái)大的數(shù)據(jù)，2023年底，全國(guó)住房空置率高達(dá)21.4%，其中城鎮(zhèn)地區(qū)商品房空置率高達(dá)26.6%。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，都已經(jīng)處于“嚴(yán)重積壓區(qū)”。此外，根據(jù)國(guó)家電網(wǎng)、天然氣公司等多個(gè)渠道的數(shù)據(jù)，2023年底，全國(guó)空置住房或超過(guò)1億套，其中城鎮(zhèn)地區(qū)商品房空置量高達(dá)6500萬(wàn)套，還有其它諸如小產(chǎn)權(quán)房、保障房等不少于4000萬(wàn)套；

第四、很多城市的財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)，很大程度上依賴土地財(cái)政，說(shuō)白了就是，對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度依賴。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院公布的2023年30城土地財(cái)政依賴度排行榜顯示，30城中有26城依賴度超過(guò)50%，其中溫州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武漢、西安、廣州、南京、佛山、鄭州的土地財(cái)政依賴度均在100%以上。而土地財(cái)政依賴度低于30%的只有北上深三座城市。

對(duì)于數(shù)以億計(jì)的普通剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，靠工資收入買房，幾乎不可能了，尤其是全國(guó)頭部二十多個(gè)城市，房?jī)r(jià)動(dòng)輒四五萬(wàn)一平，有些甚至已經(jīng)超過(guò)十萬(wàn)元一平，買房的門檻已經(jīng)提高到了三四百萬(wàn)。這對(duì)于普通的工薪階層家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)異于“天價(jià)”。那么在這種情況下，未來(lái)要如何有效解決中低收入者、無(wú)房者的住房問(wèn)題呢？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)直言，“中國(guó)房地產(chǎn)目前面臨的諸多難題，靠調(diào)控是無(wú)法解決的。當(dāng)房地產(chǎn)的主要矛盾已經(jīng)進(jìn)入到市場(chǎng)快速發(fā)展與制度建設(shè)的滯后之間矛盾的時(shí)候，通過(guò)啟動(dòng)二次房改，對(duì)阻礙房地產(chǎn)發(fā)展的諸多制度障礙予以消除，是唯一的選擇，也符合基本邏輯?！?/p>

二次房改究竟怎么改？馬光遠(yuǎn)并沒(méi)有給出具體方案，不過(guò)他對(duì)二次房改的思路還是提出了4個(gè)建議：1、二次房改必須做好“打破目前的利益格局”的準(zhǔn)備，比如住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能，比如住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系；2、構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系：政府保障20%，市場(chǎng)解決80%；3、導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的最重要的根源，是土地稀缺。二次房改必須著重考慮允許“集體土地入市”，打破土地稀缺的僵局，從根源上瓦解高房?jī)r(jià)；4、二次房改還應(yīng)該包括住房金融制度、稅收制度、信息制度、交易監(jiān)管等一系列制度的重構(gòu)。

無(wú)獨(dú)有偶，東吳證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也認(rèn)為，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)的出路，只有啟動(dòng)“二次房改”。任澤平提出的“新方案”，主要包括4大方面：一是加大安居工程建設(shè)，也就是完善保障市場(chǎng)。比如大力建設(shè)安居房、人才房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房等，多元化住房類型，最大程度滿足大城市新青年、新市民，各類城市中低收入者的住房需求。此前，北大教授徐遠(yuǎn)也提出了相同的建議：在城市群核心城市，每年興建1000萬(wàn)套安居房，套均面積50平方米，套均投資100萬(wàn)元。如是就可以實(shí)現(xiàn)讓“流動(dòng)人口在城市里安居樂(lè)業(yè)，啟動(dòng)農(nóng)民工市民化”的夢(mèng)想；

二是“人地掛鉤”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，以人口規(guī)模來(lái)制定土地指標(biāo)，換言之建立土地流動(dòng)市場(chǎng)。比如東北、西北人都走了，建設(shè)用地指標(biāo)賣給東部或者南方城市，這樣做的好處是可以實(shí)現(xiàn)“雙贏”：前者獲得了土地財(cái)政收入，后者獲得了更多的用地指標(biāo)。土地供應(yīng)跟上節(jié)奏，新房市場(chǎng)才不會(huì)“供不應(yīng)求”。這樣供求就平衡了，房?jī)r(jià)也平穩(wěn)住了，地區(qū)的發(fā)展也解決了；

三是“差異化控制金融杠桿”。加大對(duì)剛需購(gòu)買首套房、共有產(chǎn)權(quán)房的信貸支持。與此同時(shí)，要收緊投資類購(gòu)房的信貸，實(shí)現(xiàn)打擊投資炒作的目的；

四是穩(wěn)步推動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。我們現(xiàn)行的房地產(chǎn)財(cái)稅體系，是“重交易、輕保有”，住房持有成本幾乎為零。正因?yàn)槿绱?，樓市投資炒作、買房后隨便空置等現(xiàn)象才非常嚴(yán)重。所以，當(dāng)前最需要做的是真正增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本，讓炒房者的炒房變得無(wú)利可圖，只有這樣才能夠真正推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江翰分析認(rèn)為，任澤平提出的二次房改“新方案”，是用市場(chǎng)化的角度進(jìn)一步解決房地產(chǎn)的問(wèn)題——避免市場(chǎng)的失靈，同樣通過(guò)多元的供應(yīng)，讓整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)良性的循環(huán)，很顯然，這個(gè)邏輯是相當(dāng)合理的。

此外，房產(chǎn)專家劉博也評(píng)價(jià)，任澤平的“二次房改”新方案從市場(chǎng)角度出發(fā)，更注重民生保障屬性，聚焦解決中低收入者的住房難題，不僅目標(biāo)精準(zhǔn)，而且“對(duì)癥下藥”。

那么問(wèn)題來(lái)了，如果未來(lái)“二次房改”真的按照任澤平提出的“新方案”執(zhí)行，將影響哪些人？在房產(chǎn)專家陸軍看來(lái)，有兩類人將從中得實(shí)惠，有三類人或睡不著。

兩類人將從中得實(shí)惠：第一類是剛進(jìn)城的農(nóng)民工等中低收入者，安居房等各類保障房，將幫助這類人順利實(shí)現(xiàn)在大城市的安家夢(mèng)；第二類是城市里尚未購(gòu)房的市民。這類人家庭經(jīng)濟(jì)條件差，無(wú)法購(gòu)買商品房，完全也可以享受利率優(yōu)惠政策購(gòu)買安居房的實(shí)惠。

三類人將睡不著：第一類是開發(fā)商，大力發(fā)展保障性住房、開征房產(chǎn)稅等措施，都會(huì)觸及開發(fā)商的根本利益。尤其是如果每年真的按質(zhì)按量建成近千萬(wàn)的安居房，那么必然會(huì)對(duì)現(xiàn)有的商品房市場(chǎng)造成沖擊?！暗案狻弊兿拢馕吨行￠_發(fā)商的利潤(rùn)將大大被壓縮，睡不著是自然；第二類是炒房客，保障房化解了一部分需求，疊加房產(chǎn)稅開征，持房成本大幅增加，炒房客將面臨房子難以脫手，炒房收益下降的結(jié)果，當(dāng)然也睡不踏實(shí)；第三類是持有多套無(wú)投資價(jià)值或投資價(jià)值低的房產(chǎn)的人。這類人可能睡不著的根本原因是，未來(lái)“二次房改”實(shí)施，這類人手中的房產(chǎn)會(huì)更不吃香，很可能會(huì)“砸”在手里。

最后，大家最關(guān)心的問(wèn)題：“二次房改”真的要來(lái)了嗎？答案是肯定的，但我們必須耐心等子彈飛一會(huì)兒。正如馬光遠(yuǎn)所說(shuō)，二次房改觸動(dòng)的利益格局實(shí)在太大，難度實(shí)在太大，所以制度的制定和落地都需要較長(zhǎng)時(shí)間。不過(guò)大家也別失望，因?yàn)樵诮衲?月31日，住建部已經(jīng)明確表示將加快建立以公租房、保障性租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。住建部的這一舉動(dòng)被業(yè)內(nèi)專家稱之為是二次房改的“前奏”。