隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房?jī)r(jià)的不斷上漲,很多人都買不起商品房,在這種情況下,小產(chǎn)權(quán)房就應(yīng)運(yùn)而生了。并且在房?jī)r(jià)持續(xù)不斷上漲的大環(huán)境下,小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格也在不斷上漲,因此購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人不僅有剛需購(gòu)房者,同時(shí)也有很多投資客。那么小產(chǎn)權(quán)能買嗎?在筆者看來(lái),不建議也不支持。確實(shí)相比于商品房小產(chǎn)權(quán)更便宜,可以解決很多人的住房問(wèn)題,但是小產(chǎn)權(quán)不僅沒有產(chǎn)權(quán),同時(shí)還存在質(zhì)量安全問(wèn)題。

對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō),他們購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是為了居住,因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的價(jià)格確實(shí)便宜很多,很多買不起商品房的人都能買得起小產(chǎn)權(quán)房。既然剛需購(gòu)房者買房本身就是為了居住,小產(chǎn)權(quán)可以解決住房問(wèn)題,為何還要去看待房子的產(chǎn)權(quán)呢?而對(duì)于投資客來(lái)說(shuō),小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格便宜,甚至是商品價(jià)格的1/3、1/4,一旦房?jī)r(jià)上漲,價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格也會(huì)跟著上漲,甚至由于單價(jià)低,漲幅可能還比商品房更大一些。所以,在過(guò)去,很多投資了小產(chǎn)權(quán)房的人也都掙了錢。另外,對(duì)于炒房客和剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō),他們低價(jià)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán),其實(shí)他們還抱有了一個(gè)僥幸心理,他們認(rèn)為法不責(zé)眾。市場(chǎng)中那么多小產(chǎn)權(quán)房,他們認(rèn)為不可能全部拆掉,最終小產(chǎn)權(quán)房會(huì)“轉(zhuǎn)正”,成為大產(chǎn)權(quán)房。

也就是說(shuō),現(xiàn)在很多購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人,都在賭小產(chǎn)權(quán)會(huì)轉(zhuǎn)正,一旦小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正為大產(chǎn)權(quán)房,那么這些小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格將還有很大幅度的上漲空間。但是,小產(chǎn)權(quán)房真的能轉(zhuǎn)正嗎?答案是否定的,在2023年自然資源部和農(nóng)業(yè)部聯(lián)合發(fā)布農(nóng)村宅基地確權(quán)的通知,在通知中明確規(guī)定:“不可以進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房確權(quán),更不能通過(guò)把小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)的方式將違規(guī)使用的土地合法化。”如果是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房政策比較了解的人可能知道,國(guó)家已經(jīng)多次重申對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的這種態(tài)度了,就是明確表態(tài),小產(chǎn)權(quán)房不能合法成為大產(chǎn)權(quán)房,而在這次土地確權(quán)過(guò)程中,通過(guò)把小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)的方式將違規(guī)使用的土地合法化。

小產(chǎn)權(quán)房“全面取消”,還是“轉(zhuǎn)正有望”?

就目前針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策來(lái)看,小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正無(wú)望,最后土地確權(quán)的機(jī)會(huì)也已經(jīng)被堵死了。如果小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正無(wú)望,那么也就說(shuō)明小產(chǎn)權(quán)房將無(wú)法獲得合法身份,甚至一些小產(chǎn)權(quán)房將無(wú)法擺脫違建的身份。對(duì)此,有專家建議,目前解決小產(chǎn)權(quán)房有兩種方法:

1、全面取消,因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房本身就是使用農(nóng)村集體用地違規(guī)建設(shè)的房子,嚴(yán)格意義上屬于違建,不合規(guī),拆除也理所當(dāng)然。目前在很多城市,都有小產(chǎn)權(quán)被拆遷的案例;

2、補(bǔ)繳土地出讓金和稅費(fèi),讓小產(chǎn)權(quán)房獲得正式產(chǎn)權(quán),成為真正的商品房。小產(chǎn)權(quán)房之所以便宜,在很大程度上是因?yàn)闆]有繳納土地出讓金和稅費(fèi),如果將這些小產(chǎn)權(quán)房直接轉(zhuǎn)正,對(duì)真正繳納了土地出讓金和稅費(fèi)的商品房是不公平的。所以,小產(chǎn)權(quán)房想要轉(zhuǎn)正,就必須要補(bǔ)繳土地出讓金和稅費(fèi)。

另外,在深圳新發(fā)布的《建設(shè)先行示范區(qū)綜合試點(diǎn)方案》內(nèi)容中看到了小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的“轉(zhuǎn)機(jī)”:

支持在土地管理制度上深化探索。將可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托市批準(zhǔn)。支持在符合規(guī)劃要求的前提下,推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。支持盤活利用存量工業(yè)用地,探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問(wèn)題。

這段話的大體意思就是支持農(nóng)村集體土地入市,現(xiàn)在將這項(xiàng)權(quán)力下放到地方城市,給地方城市更大的土地自主權(quán)。目前,這個(gè)政策的試點(diǎn)工作已經(jīng)在浙江、安徽、天津、上海、廣東、重慶、北京、江蘇等省市開展了,這意味著以后農(nóng)村土地用途不再唯一了。在過(guò)去,農(nóng)村土地只能用來(lái)種地,不能用于別的用途,但是在這個(gè)規(guī)定出臺(tái)之后,意味著以后農(nóng)村土地的用途更廣了。

那么,這是不是意味著小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)就可以變更為建設(shè)用地?答案是否定的,因?yàn)橐呀?jīng)明確禁止了。

央媒“4個(gè)字”表態(tài)

針對(duì)小產(chǎn)權(quán)的建設(shè),人民日?qǐng)?bào)曾在《國(guó)家禁止小產(chǎn)權(quán)房,為何屢禁不止》一文中連續(xù)用反問(wèn)指出了小產(chǎn)權(quán)存在的幾個(gè)問(wèn)題,并且用“屢禁不止”這4個(gè)字對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題表態(tài)。可以看出,國(guó)家從來(lái)都是禁止小產(chǎn)權(quán)建設(shè)的,從來(lái)就沒有允許建設(shè)小產(chǎn)權(quán)。也就是說(shuō),一直以來(lái)小產(chǎn)權(quán)都是不合法的,不允許的,那么未來(lái)小產(chǎn)權(quán)大概率也會(huì)一直不被允許。

在筆者看來(lái),在目前樓市環(huán)境下,已經(jīng)不建議繼續(xù)投資和購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房了,原因也很簡(jiǎn)單,就是未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)越來(lái)越小。小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格低,但是缺點(diǎn)也很明顯,沒有產(chǎn)權(quán),同時(shí)就算自建房,居住環(huán)境比較差,甚至還存在質(zhì)量問(wèn)題。目前,住房資源已經(jīng)過(guò)剩了,隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù),未來(lái)商品房的價(jià)格也會(huì)慢慢回歸合理水平。等到之后大部分人都買得起商品房的時(shí)候,就算小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格依舊低,可能也將無(wú)人問(wèn)津。人們買房子就是為了居住,自然期望房子的品質(zhì)好,居住更加舒適。隨著人們經(jīng)濟(jì)條件越來(lái)越好,特別是小產(chǎn)權(quán)房了,就是那些品質(zhì)差、居住不舒適的商品房都可能會(huì)慢慢被人們拋售。