根據(jù)剛出臺的營改增方案，北上廣深的普通住宅和非普通住宅，在繳納增值稅時仍存在區(qū)別。

北京普通住宅的認定標準變了好幾次，目前執(zhí)行的是2023年調(diào)整后的規(guī)定。然而什么是非普通住宅，有什么區(qū)別，你都弄清楚了嗎？

北京對普通住宅認定標準

2023年9月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，北京市財政局，北京市地方稅務(wù)局發(fā)布關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格有關(guān)問題的通知。北京市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房認定標準如下：

1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；

2、單套建筑面積在140平方米（含）以下，并參考其實際成交價格確定；

3、實際成交價格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎幢就ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

其中，所在區(qū)域住房平均交易單價或套總價，按照本通知公布的全市住房平均交易單價或者套總價，結(jié)合區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定。根據(jù)2023年最新調(diào)整的普通住房認定標準：五環(huán)內(nèi)為單價39600元/平方米、總價468萬元；五環(huán)到六環(huán)為單價31680元/平方米、總價374萬元；六環(huán)外為單價23760元/平方米，總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

在北京，所購住房凡不滿上述任何一條的，即屬于非普通住宅。

北京普通住宅標準調(diào)整了幾次？

北京普通住宅的認定標準最早規(guī)定是在2008年，后來在2011年和2023年經(jīng)過了兩次調(diào)整。具體而言，主要是因為房價上漲，很多剛性需求買的房子也莫名被定義為非普，而不能享受契收優(yōu)惠。現(xiàn)在就來回顧一下上兩次的標準都是怎么樣的。

2008年11月北京普通住宅標準：

享受優(yōu)惠政策普通住房的標準為應(yīng)同時滿足以下3個條件：

1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上

2、單套建筑面積在140（含）平方米以下；

3、實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。

其中，普通住宅平均交易價格根據(jù)環(huán)線和房屋總價劃分為四檔，三環(huán)以內(nèi)總價215萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬元/套、五環(huán)以外100萬元/套的房屋，將為認定為普通住宅。

2011年12月北京普通住宅標準：

本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格調(diào)整為按照全市住房平均交易價格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定,其中，全市住房平均交易價格為2010年成交均價每平方米建筑面積18000元。分環(huán)線區(qū)域和方位進行系數(shù)調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為四環(huán)內(nèi)北部1.8、南部1.6，四至五環(huán)北部1.5、南部1.3，五至六環(huán)北部1.2、南部1.0，六環(huán)外0.8。

普通住宅和非普通住宅購買時有何不同？

對于購房者而言，區(qū)分普通住宅和非普通住宅最大的好處就是稅費了。一般的區(qū)別可能大家也不會太在意，但是這一區(qū)別如果體現(xiàn)在錢上，就會比較引起關(guān)注了。

1

首先是契稅

以前90平方米以下的普通住宅，按成交價1%征收，若買方不是唯一住房的按成交價3%征收。90平方米以上，144平方米以下普通住宅，按成交價1.5%征收，若查實買方不是唯一住房的按成交價3%征收。144平米以上（含144平米)，則都是按成交價3%征收。

當(dāng)然，根據(jù)今年2月份剛出的契稅新政，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。所以相對來說大家區(qū)別也沒那么大了。

2

其次是印花稅和土地增值稅

如果是普通住宅，印花稅和土地增值稅都免征。但如果是非普通住宅，贈與時需要向雙方各收0.05%的印花稅，還需要按成交價的1%征收土地增值稅。

3

再說下營業(yè)稅

如果是二手房買賣，還涉及到營業(yè)稅的不同。根據(jù)3月24日剛出的營改增方案，北上廣深的普通住宅和非普通住宅，在繳納增值稅時仍存在區(qū)別。

具體而言，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

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