產(chǎn)權(quán)式商鋪受托經(jīng)營人與單個業(yè)主不得合意解除委托經(jīng)營管理合同。近日，張家港法院審結(jié)一起產(chǎn)權(quán)式商鋪租賃糾紛，判決駁回受托經(jīng)營人某經(jīng)營公司和商鋪業(yè)主陶某的訴訟請求。

案情介紹

陶某是某家居廣場三個商鋪的業(yè)主。2023年9月，陶某與某經(jīng)營公司簽訂合同，約定將三個商鋪委托給某經(jīng)營公司經(jīng)營管理，期限10年，某經(jīng)營公司對托管商鋪統(tǒng)一規(guī)劃、宣傳、招商、定價出租、收取租金及經(jīng)營管理費用，從第4年開始每年按照固定金額向陶某支付市場培育基金。某經(jīng)營公司以同樣的方式與其他商鋪業(yè)主訂立了合同。后某經(jīng)營公司將其從包括陶某在內(nèi)的業(yè)主處取得的商鋪對外招租，進行出租，同一實際承租人承租的商鋪來自不同的業(yè)主。某經(jīng)營公司向陶某支付了第一年的市場培育基金后，以“市場行情變動等多種因素導致虧損經(jīng)營”為由要求解除與陶某之間的合同。陶某收到該通知書后提出異議。某經(jīng)營公司起訴請求解除三份合同。陶某認為某經(jīng)營公司要求解除合同的理由不能成立，但考慮到某經(jīng)營公司已大面積故意、惡意違約，在訴訟中表示同意解除合同，并反訴請求實際承租人騰退商鋪，某經(jīng)營公司賠償損失267萬余元。

法院經(jīng)審理認為

某經(jīng)營公司對商鋪擁有完整的使用權(quán)、自主經(jīng)營權(quán)，陶某作為業(yè)主僅僅獲得固定的市場培育基金回報收入，雙方合同性質(zhì)為租賃合同。雖然陶某同意解除合同，但某經(jīng)營公司已經(jīng)將商鋪出租給實際承租人收取租金，實際承租人同時承租了包括陶某商鋪在內(nèi)的多個商鋪開辦瓷磚店，一旦合同解除，必然損害實際承租人和其他業(yè)主的利益。陶某所在家居廣場商鋪業(yè)主之間就整棟建筑物形成按份共有關系，對于是否與某經(jīng)營公司解除合同涉及統(tǒng)一經(jīng)營的重大事項，應由整棟建筑物的全體商鋪業(yè)主共同表決決定，陶某作為個別業(yè)主行使業(yè)主權(quán)利應以誠實信用原則作為權(quán)利行使的界限，不得損害其他商鋪業(yè)主的利益。因此，某經(jīng)營公司與陶某均無權(quán)解除合同，雙方不得合意解除。據(jù)此，法院作出上述判決。

民法典第301條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營涉及商鋪業(yè)主、受托經(jīng)營人和商鋪實際使用人等多方利益，本案中允許陶某和某經(jīng)營公司解除合同，必然會損害實際承租人和其他商鋪業(yè)主的權(quán)益。產(chǎn)權(quán)式商鋪的業(yè)主對整個建筑物形成按份共有關系，行使權(quán)利應當遵循民法典共有人對共有財產(chǎn)重大事項處置的規(guī)則。