城鎮居民小明，從某村民老王手中購買了一處宅基地房屋，經過一番裝修后，一家人住在里面；

多年后，房子增值或面臨拆遷，老王便起訴到法院，要求認定合同無效，還要小明一家搬離。。。

小明需要搬家嗎？

一、對外出售宅基地房屋所簽訂的《房屋買賣合同》是否有效？

宅基地，是集體分給本村農民的地。

經審批后，村民可以在這塊地上蓋房子，但是沒有產權證，只有使用證。

所以宅基地并不是村民“買”來的，村民只有使用權，無權將房屋出售。

也就是說，將宅基地房屋售予城鎮居民的合同無效

上海市一中院 -（2023）滬01民終5775號

二、買賣合同被判無效后，買方是否必須返還房屋？

首先，合同無效這件事兒是確定無疑了，但是買方是否需要返還房屋，這個卻并不一定！

法院主要看以下幾點：

（敲黑板！！！本文重點）

1、是否已形成「穩定居住」事實及「返還房屋」在客觀上是否可行？

主要從房屋添附+居住年限+用途這幾點去考慮。

根據（2023）滬02民終6533號的判決來看，修繕+使用十余年=無需騰退

根據（2023）滬02民終8963號的判決來看，買方在房屋內居住了十余年，對房屋進行了改修建，均是為了生活需要，所以修繕+使用11年=無需騰退

從上面兩個判決來看，買方在房屋內居住了11年，對房屋進行了改修建，均是為了生活需要。

但是，如果居住的時間很短，法院一般會要求返還房屋。根據（2023）滬01民終5775號的判決來看，2023年購買，2023年起訴，法院認為剛剛簽訂買賣合同，賣方就要求其退房，僅僅1年時間，尚未形成“穩定生活”事實，所以支持返還房屋。

2、買方主觀是否善意？即：買方在購買時是否明知違反法律規定。

如果買房明知無效而購買，必須返還房屋。根據（2023）滬02民終3402號判決：返還房屋。

上述案例中，買方自作聰明，找到法律服務工作者來見證，企圖利用法院“維護穩定”的這一判決傾向，達到永久使用宅基地的目的，法院自然不會容忍這種行為的發生！

找法律服務工作者見證就推定：買方對交易無效風險明知。

3、賣方是否有「無房居住」問題？

既然法院能夠援引“維護穩定”這一原則，來突破法律關于“恢復原狀”的規定的，那么，很關鍵的一個問題就是，維持現狀，是不是更利于社會穩定。

假如賣方出售宅基地后，一直處于居無定所的狀態，駁回賣方要求返還房屋的訴請，會使得賣方居住困難，反倒更不利于社會穩定，那么買方將面臨騰房返還的風險。

所以作為買方或買方律師，應訴前最好調查好賣方的居住狀況，不打無準備之仗！

根據（2023）滬02民終3402號判決：賣方父子均有其他穩定住所，買方無需騰退

法院著重查明，宅基地使用權人父子二人，父親經村委調解，另建造房屋居住，兒子常年在貴州生活，已購房，而買方對系爭宅基地房屋已經裝修入住，所以騰退房子不利于社會穩定。

三、買了宅基地房屋，被起訴“返還房屋”，買方該如何應訴？

1：證明自己沒有違約（支付了房款）

2：證明自己一直居住（穩定生活）

3：對房屋進行了翻建或裝修（有實際投入，恢復原狀比較困難）

4：賣方出售宅基地后，已經解決了居住問題

5：賣方的行為，違反誠信

四、如果遇到拆遷，拆遷利益怎樣分割？買方可以得到多少賠償/補償？

（包含：裝修費、翻建費、建造費等）

關于宅基地拆遷后補償款的歸屬，有約定的按照約定，無約定的，由購房人與出賣人按比例取得補償款。具體按照何種比例分割由法院裁量，《意見》中給出考慮的比例為7:3，購房人可以分得70%的拆遷補償款。

根據（2023）滬01民終6452號判決，交易已完成，買方居住多年，賣方分得30%拆遷利益。

五、最后，再引申一下合同無效的其他后果

除了拆遷外，還有拆除（違章搭建），還有裝修翻建（經審批后）。這里可能涉及到建造成本問題，還有合同無效導致的買方其他損失，這些又該怎么處理呢？

買方購買集體代建房（集體土地性質），后房屋增值，賣方反悔，主張合同無效

賣方需賠償增值部分的70%。買方買地建房，被拆除，賣方承擔建房成本的60%。