近日，武漢市民王先生向極目新聞報(bào)料，稱其在丁字橋路弘業(yè)俊園承租的兩套房子，去年在小區(qū)原物業(yè)手上簽約的，后來(lái)?yè)Q了新物業(yè)，對(duì)方要求跟業(yè)委會(huì)重新簽約并加房租，王先生不同意。4月2日起兩套房子被莫名斷電，到現(xiàn)在還有一套房子未來(lái)電，他懷疑是新物業(yè)所為。到底是怎么回事？記者進(jìn)行了多方采訪。

市民稱新物業(yè)斷他出租房的電

4月7日上午，極目新聞?dòng)浾邅?lái)到了武昌區(qū)丁字橋路的弘業(yè)俊園，這是一個(gè)3層商業(yè)裙樓上加3棟塔樓的小區(qū)，小區(qū)公共活動(dòng)空間主要在4樓空中花園層，一樓地面多數(shù)面積是停車場(chǎng)。

王先生租賃的兩處物業(yè)，就位于小區(qū)A座、C座4樓。其中A座物業(yè)目前格局是4個(gè)單間和1套復(fù)式房，記者進(jìn)入走廊時(shí)，水電正常。C座物業(yè)還在停電，4個(gè)房間內(nèi)有住戶，另外1間房中，空調(diào)維修師傅正在移空調(diào)掛機(jī)。王先生說(shuō)由于停電，租戶提出退租，拆下來(lái)的空調(diào)作為它用。

王先生表示，這兩處物業(yè)是他個(gè)人租來(lái)，隔成短租公寓對(duì)外出租。他2023年7月與當(dāng)時(shí)的小區(qū)物業(yè)公司分別簽了兩份合同，承租上述兩套毛坯房，租期5年，并約定了免租期，按照租賃房“N+1”要求裝修改造后，再轉(zhuǎn)租給他人，平均單間月租千元左右，他認(rèn)為這個(gè)做法合規(guī)。

“2023年10月，跟我簽約的物業(yè)退場(chǎng)，11月起小區(qū)引入了新的物業(yè)，之間應(yīng)該有交接。新的物業(yè)公司不承認(rèn)原來(lái)的租賃合同，理由是：這里是公區(qū)用房，未經(jīng)業(yè)委會(huì)許可就被租出去了，原合同無(wú)效。而且原合同上的出租面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于實(shí)際面積?！蓖跸壬嘎?，新物業(yè)告訴他，如果想繼續(xù)租賃，必須按實(shí)際面積重新簽約、付租，一共漲1200元，還要按原合同補(bǔ)交此前的房租。

王先生認(rèn)為，既然原合同被視為無(wú)效，就沒(méi)必要按原合同補(bǔ)交房租，也不能接受漲租，此后多次溝通都沒(méi)達(dá)成一致。

“4月2日，兩處物業(yè)莫名停電，租戶居住受到影響?！彼蚬╇姴块T咨詢，得知不屬于小區(qū)外電網(wǎng)故障，所以懷疑可能是新物業(yè)在“掐電”。

物業(yè)：沒(méi)斷電僅受業(yè)主委托收回公房

記者當(dāng)日找到了弘業(yè)俊園小區(qū)物業(yè)的物業(yè)經(jīng)理，她出示了與小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。該物業(yè)從2023年11月1日起正式服務(wù)小區(qū)。

“去年11月2日，在整理交接文件的時(shí)候發(fā)現(xiàn)了有些合同存在問(wèn)題。業(yè)委會(huì)告知，王先生承租的物業(yè)屬于小區(qū)公區(qū)用房，前物業(yè)把它擅自租出去了，小區(qū)業(yè)委會(huì)出函委托我們糾正?！痹撐飿I(yè)經(jīng)理表示，小區(qū)業(yè)主中也有律師，查看法律法規(guī)后認(rèn)為，原來(lái)的租賃合同無(wú)效。

工作人員發(fā)現(xiàn)租賃合同上寫著兩處物業(yè)的面積分別為100平米，可物業(yè)和業(yè)委會(huì)代表實(shí)際測(cè)量到的面積至少一共有350平米，這跟合約不符。測(cè)量面積時(shí)，王先生也在現(xiàn)場(chǎng)。他回憶，以前簽約時(shí)曾對(duì)協(xié)議里的面積有疑問(wèn)，但當(dāng)時(shí)的物業(yè)代表說(shuō)只需要大概寫100平米就行，也沒(méi)有看權(quán)屬證明，結(jié)果留下隱患。

該小區(qū)業(yè)委會(huì)成員龍先生在電話中告訴記者，原來(lái)物業(yè)的服務(wù)合同是2023年8月31日到期，這起出租行為業(yè)委會(huì)以前不知情，且承租方有將大通間改成多個(gè)單間的行為。去年發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，委托新選聘的物業(yè)公司處理，向承租方出過(guò)函件，要求按照實(shí)際面積重新簽約，履行交房租的義務(wù)?！拔覀兒臀飿I(yè)跟承租方多次溝通，起初王先生同意按照實(shí)際面積重新簽約，后來(lái)他不愿支付前面欠的房租，還是沒(méi)簽成。”

對(duì)于停電，小區(qū)物業(yè)經(jīng)理和龍先生均表示，并不清楚停電的具體原因，猜測(cè)可能是因?yàn)闃窍律啼伕脑飚a(chǎn)生的線路問(wèn)題。記者了解到，由于王先生的投訴，小區(qū)新物業(yè)已經(jīng)收到上級(jí)物業(yè)管理部門的通知，要求15個(gè)工作日內(nèi)協(xié)助解決停電問(wèn)題。

律師：若物業(yè)斷電則違規(guī)，超約定面積承租需糾正

“不打算繼續(xù)承租了?！睂?duì)于小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)的答復(fù)，王先生希望可以通過(guò)溝通，爭(zhēng)取給他幾個(gè)月時(shí)間做已出租房屋的善后。如果雙方無(wú)法達(dá)成一致，王先生打算通過(guò)司法途徑來(lái)解決問(wèn)題。但是他反復(fù)聯(lián)系原物業(yè)代表，一直聯(lián)系不上。

湖北誠(chéng)明律師事務(wù)所律師余軍認(rèn)為，這起事件中，幾方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，一是承租人跟小區(qū)原物業(yè)簽的合同，在新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)后是否仍然有效，二是承租人是否應(yīng)該向新物業(yè)公司補(bǔ)交房租、按照實(shí)際面積支付房租。

他認(rèn)為，如果原來(lái)簽訂合同是出于雙方真實(shí)意思表示，且不存在欺詐、惡意串通等合同無(wú)效情形，則該合同仍然是有效的，但條款只能約束前物業(yè)公司與承租方。根據(jù)合同相對(duì)性原理，原合同對(duì)新物業(yè)和業(yè)委會(huì)無(wú)約束力。

關(guān)于欠租問(wèn)題，如果前物業(yè)與新物業(yè)之間存在交接協(xié)議，且新物業(yè)一并承接了前物業(yè)公司的債權(quán)債務(wù)，并得到業(yè)委會(huì)的授權(quán)，則新物業(yè)公司有權(quán)向王某要求支付拖欠房租。

至于超出原合同約定面積使用租賃房屋，造成對(duì)業(yè)主共有房屋的私自占用，實(shí)際上侵犯了小區(qū)所有業(yè)主對(duì)共有區(qū)域的共有權(quán)，屬于違約行為，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求其對(duì)超出合同部分恢復(fù)原狀、賠償損失等。

余軍表示，如果確認(rèn)是新物業(yè)停電，則屬于違規(guī)。根據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等理由，中斷或者變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。