最近，家住南寧市江南區(qū)東盟華府小區(qū)的盤先生向記者反映，其所在的小區(qū)由于電梯鋼絲繩等部件磨損嚴(yán)重，物業(yè)建議使用小區(qū)的公共維修資金對(duì)電梯進(jìn)行維修，但是部分業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)剛?cè)胱赡辏娞輷p壞了，應(yīng)該使用物業(yè)費(fèi)和電梯廣告收入來用于電梯維修費(fèi)用，沒有必要?jiǎng)佑霉簿S修資金。對(duì)此，物業(yè)和業(yè)主雙方僵持不下。

到底該不該動(dòng)用這筆公共維修資金？什么情況之下才可以使用？電梯投用后誰來履行電梯安全管理責(zé)任？無公共維修資金的小區(qū)，一旦電梯出現(xiàn)問題，維修費(fèi)用由誰來掏？日前，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)資金管理中心（以下簡稱市住建資金管理中心）相關(guān)負(fù)責(zé)人就市民關(guān)心的公共維修資金相關(guān)問題進(jìn)行答疑解惑。

保修期滿后，共用設(shè)施維修即可使用維修資金

什么是公共維修資金？根據(jù)《南寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），物業(yè)專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。

什么情況下才可以使用專項(xiàng)維修資金？相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱，物業(yè)保修期滿后，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，均可申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等，不能從維修資金中列支。

小區(qū)哪些情形可以申請(qǐng)專項(xiàng)維修資金？電梯故障，安防設(shè)施，消防設(shè)施，天面及外墻漏水等住宅小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。有物業(yè)管理合同約定的設(shè)施維修項(xiàng)目費(fèi)用，按合同約定的渠道支付。

無維修資金的物業(yè)小區(qū)，維修費(fèi)可從公共收益支出

如今，南寧市2000年初期建的小區(qū)基本無公共維修資金，但是小區(qū)設(shè)施已經(jīng)逐漸老化，特別是電梯老化嚴(yán)重。肖女士家住翡翠園小區(qū)，其所在的樓棟某個(gè)單位更換電梯更是幾經(jīng)周折，低樓層不愿意出錢，最后電梯安裝刷卡設(shè)施，這也給業(yè)主后續(xù)使用帶來許多不便。

肖女士所在小區(qū)業(yè)主遭遇的”尷尬”其實(shí)并非個(gè)案。”問題最大的，還是那些建得較早的小區(qū)，有的小區(qū)根本沒有公共維修資金，物業(yè)管理也不到位，具體要用時(shí)，很多人都不愿意掏這筆昂貴的費(fèi)用。”南寧市一家電梯公司負(fù)責(zé)人說，一棟十幾層高的住宅，新?lián)Q一部電梯大概要三四十萬元，如果只更新主機(jī)、控制、驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)等關(guān)鍵部位，價(jià)格會(huì)便宜點(diǎn)，但對(duì)于沒有維修資金的小區(qū)來說，要業(yè)主共同分?jǐn)偅彩且还P不小的費(fèi)用。

除了費(fèi)用方面，還有所在樓棟業(yè)主的意見難統(tǒng)一，”有的低層住戶就擔(dān)心，電梯維修費(fèi)用要花掉太多錢，以后公共樓道、消防系統(tǒng)、內(nèi)外墻的修補(bǔ)錢會(huì)不夠。”

“要從根源上解決老舊小區(qū)無維修資金的問題，建議小區(qū)可以補(bǔ)建維修資金。即小區(qū)業(yè)主可通過專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主，且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主，且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意籌集物業(yè)專項(xiàng)維修資金后，收齊業(yè)主維修資金交至市住建資金管理中心維修資金監(jiān)管賬戶，統(tǒng)一管理，有序使用。”相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，對(duì)于沒有歸集維修資金的小區(qū)，小區(qū)電梯出現(xiàn)質(zhì)量問題需要維修時(shí)，如果小區(qū)有公共收益的，維修費(fèi)用可以從小區(qū)公共收益中支出，也可以由業(yè)主自籌的方式解決。

統(tǒng)一歸集專戶存儲(chǔ)，確保維修資金花在”刀刃”上

“我們之所以不愿意使用維修資金維修電梯，是擔(dān)心這次電梯一出現(xiàn)問題就立刻動(dòng)用了公共維修資金，一旦‘口子’撕開了，萬一以后小區(qū)其他設(shè)施出現(xiàn)什么問題，物業(yè)不征求業(yè)主的意見，就擅自從公共維修資金中支取，錢沒有花在該用的地方上，而且我們業(yè)主對(duì)這筆錢根本沒有辦法監(jiān)督管理。”采訪中，有小區(qū)業(yè)主表達(dá)自己的看法。

住建資金部門該如何進(jìn)行監(jiān)管？根據(jù)《辦法》，”南寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金遵循統(tǒng)一歸集、專戶存儲(chǔ)、所有權(quán)人決策、專款專用、政府監(jiān)管的原則，并設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)南寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集與使用的監(jiān)督、指導(dǎo)的日常工作。”。這里的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)，即市住建資金管理中心。此外，《辦法》從公共維修資金的交存、管理、使用等方面都作了詳細(xì)的規(guī)定，管理機(jī)構(gòu)根據(jù)《辦法》對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)管。

那么，哪些情況下才可以使用公共維修資金，讓公共維修資金始終花在”刀刃”上？相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在使用公共維修資金范圍也有界定：比如，公共部位嚴(yán)格按照商品房測(cè)繪成果報(bào)告的內(nèi)容進(jìn)行列支分?jǐn)偅还苍O(shè)施設(shè)備本著誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行列支分?jǐn)偂?/p>

在使用程序上，還制定了相關(guān)配套流程和規(guī)定，正常的維修項(xiàng)目，需要由專有部分面積占三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二的業(yè)主參與表決，過半數(shù)同意后才能使用。

假如小區(qū)出現(xiàn)緊急維修的情形，可以申請(qǐng)緊急維修。如小區(qū)電梯出現(xiàn)故障，是可以按照《住宅電梯故障緊急使用維修資金流程及業(yè)務(wù)指南》作為指導(dǎo)文件，至少三名業(yè)主共同制定緊急報(bào)告，便可使用公共維修資金對(duì)電梯進(jìn)行維修。”也就是說，只要符合條件，我們住建資金監(jiān)管部門將按工作時(shí)限完成維修資金使用的審批撥付，確保維修資金安全、高效。”

單項(xiàng)維修費(fèi)用超過1萬元，要進(jìn)行項(xiàng)目審價(jià)

也有些業(yè)主擔(dān)心，物業(yè)和電梯公司在利益方面存在某種關(guān)聯(lián)，會(huì)損害業(yè)主的利益。”我們住建部門在審批方面有一套嚴(yán)格的審批制度和審批流程，盡可能確保維修工程的真實(shí)性。”相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，如果有業(yè)主擔(dān)心擔(dān)心電梯公司報(bào)價(jià)過高，市住建局采取了第三方審價(jià)，對(duì)于單項(xiàng)維修工程費(fèi)用超過1萬元、一次性使用維修資金總金額超過1.5萬元及其他依法進(jìn)行項(xiàng)目審價(jià)。另外，市住建局還編制了電梯維修工程參考價(jià)格清單，制作常用電梯25個(gè)品牌、366種配件單項(xiàng)價(jià)格清單，提供給維修單位、物業(yè)公司、業(yè)主參考。

針對(duì)維修事項(xiàng)不實(shí)，物業(yè)公司套取維修資金問題，相關(guān)負(fù)責(zé)人建議，物業(yè)制定使用方案時(shí)，要邀請(qǐng)業(yè)主參與方案制定，且在顯著位置公示滿5天，讓業(yè)主充分知曉。對(duì)于受理的申請(qǐng)材料，會(huì)采取現(xiàn)場(chǎng)或電話抽查的形式核實(shí)使用方案真實(shí)情況，一旦發(fā)現(xiàn)造假，均會(huì)退回申請(qǐng)，進(jìn)一步指導(dǎo)物業(yè)公司正確申請(qǐng)維修資金。

特別提醒，作為維修資金的所有人，使用維修資金維修時(shí)，業(yè)主要積極參與維修方案制定，充分了解維修的內(nèi)容、維修價(jià)格、維修單位選定等方面內(nèi)容。另外，工程竣工驗(yàn)收時(shí)，業(yè)主也要積極參與驗(yàn)收，確保維修工程保質(zhì)保量完成，假如出現(xiàn)物業(yè)公司過度維修或虛假維修時(shí)，應(yīng)及時(shí)制止，防止維修資金濫用。

相關(guān)鏈接

住宅電梯故障緊急使用維修資金流程

（一）申請(qǐng)預(yù)支資金

1、制定緊急報(bào)告。物業(yè)管理單位和列支范圍內(nèi)3名業(yè)主、或物業(yè)管理單位和業(yè)主委員會(huì)，根據(jù)電梯故障嚴(yán)重影響電梯正常使用的緊急情況，共同制定電梯故障申請(qǐng)使用維修資金緊急報(bào)告。

2、公示緊急報(bào)告。物業(yè)管理單位將緊急報(bào)告在維修資金列支范圍內(nèi)顯著位置，進(jìn)行告知性公示，公示期不少于5日。在公示期內(nèi)，相關(guān)業(yè)主對(duì)緊急報(bào)告有異議的，制定緊急報(bào)告的制定人負(fù)責(zé)解釋。

3、申請(qǐng)預(yù)支資金。在緊急報(bào)告公示期的同時(shí)，物業(yè)管理單位持以下材料向管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)支資金。

（1）申請(qǐng)使用維修資金緊急報(bào)告；

（2）緊急報(bào)告公示影像材料；

（3）預(yù)支工程款發(fā)票；

（4）施工合同（維修資金使用金額小的，不用提供）。

（二）撥付預(yù)支資金

1、審核申請(qǐng)材料。管理機(jī)構(gòu)審核申請(qǐng)材料，抽查參與制定緊急報(bào)告的業(yè)主核實(shí)情況。

2、劃轉(zhuǎn)預(yù)支資金。審核通過后，管理機(jī)構(gòu)將維修工程預(yù)算金額50%的費(fèi)用劃轉(zhuǎn)至維修單位。

（三）撥付結(jié)算資金

1、組織竣工驗(yàn)收。維修工程竣工后，物業(yè)管理單位和業(yè)主委員會(huì)，或物業(yè)管理單位和3名業(yè)主共同參與工程竣工，出具工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

2、公示驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。物業(yè)管理單位將工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告在維修資金列支范圍內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于5日。

3、申請(qǐng)結(jié)算資金。公示期滿，物業(yè)管理單位主持下列材料向管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)維修費(fèi)用的余額:

（1）工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（含公示影像材料）;

（2）維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表；

（3）結(jié)算工程款發(fā)票;

（4）工程審價(jià)報(bào)告。（單項(xiàng)維修工程費(fèi)用超過1萬元、一次性使用維修資金總額超過1萬5千元的項(xiàng)目必須提供）

4、劃轉(zhuǎn)結(jié)算資金。

（1）管理機(jī)構(gòu)抽查參與工程竣工驗(yàn)收的業(yè)主核實(shí)情況，或到電梯故障現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)情況。

（2）審核通過后，管理機(jī)構(gòu)將維修費(fèi)用的余額劃轉(zhuǎn)至維修單位。