也許有不少人對(duì)于“農(nóng)村宅基地不能買賣，但農(nóng)村房屋可以買賣”這個(gè)說法表示很不理解：既然房屋已經(jīng)進(jìn)行了買賣，房屋又不能脫離宅基地而獨(dú)立存在，房屋買賣的同時(shí)房下的宅基地不也就隨著房屋發(fā)生轉(zhuǎn)讓了嗎？因此這個(gè)說法很矛盾，讓人不能夠理解。

我們先來解釋一下：“農(nóng)村宅基地不能買賣，但農(nóng)村房屋可以買賣”為什么這樣說，到底是不是矛盾的？

根據(jù)我國(guó)土地管理法，

第九條中明確規(guī)定：

“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”

第二條中明確指出：

“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”

可見，不管農(nóng)村宅基地是否分配出去，是否正在被村民建房使用中，宅基地的所有權(quán)始終是屬于村集體的，任何單位和個(gè)人對(duì)宅基地都不具有所有權(quán)，因此對(duì)沒有所有權(quán)的宅基地，任何單位和個(gè)人都沒有處分的權(quán)利。

這里還不得不提一下很多農(nóng)村村民對(duì)于所繼承的“祖宅”屬于“祖業(yè)”，是私人財(cái)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)也是錯(cuò)誤的，農(nóng)村宅基地沒有一塊是屬于私人的。私自買賣宅基地是違法行為。

那為什么說農(nóng)村房屋是可以買賣的呢？這是因?yàn)檗r(nóng)村房屋屬于村民私有財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)屬村民自己所有，因此村民自己對(duì)自己的房屋具有處分的權(quán)利，可以進(jìn)行交易買賣。

我們?cè)賮斫忉屛恼麻_頭所說的這個(gè)矛盾。土地管理法雖然說宅基地不能買賣，但規(guī)定了宅基地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。村民對(duì)自己房屋下的宅基地沒有所有權(quán)，但是具有使用權(quán)的。也正是因?yàn)榇迕駥?duì)農(nóng)村宅基地具有使用權(quán)這一點(diǎn)，才完美化解了這一矛盾。農(nóng)村村民獲得了村里宅基地的使用權(quán)，根據(jù)“房地一體”原則，房屋所有權(quán)和宅基地的使用權(quán)歸同一人所有，換句話說就是房屋是誰的，房屋下宅基地的使用權(quán)也應(yīng)該是這個(gè)人的。因此由于買賣農(nóng)村房屋帶來的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓屬于合法轉(zhuǎn)讓。

但是對(duì)土地?fù)碛兴袡?quán)與只擁有使用權(quán)在處分和轉(zhuǎn)讓上的權(quán)利是不一樣的。農(nóng)村宅基地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓中權(quán)利是很有限，有很多限制的，這也直接決定了農(nóng)村房屋在買賣上并不是自由的，是有很多限制的。

那么，農(nóng)村房屋怎樣買賣才合規(guī)合法？

我們上面也說了農(nóng)村房屋是可以買賣的，同時(shí)房屋下宅基地的使用權(quán)也因此可以依法轉(zhuǎn)讓。但是畢竟宅基地所有權(quán)是村集體的，只允許使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此農(nóng)村房屋在交易買賣上并不像城市商品房那么自由和隨意，商品房可以賣給任何人，但農(nóng)村房屋卻只能賣給同屬一個(gè)村集體的村民，外村人和城里人到村里買房也是不允許的。

另外，我國(guó)的土地管理法中還明確規(guī)定：

“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”

因此，如果計(jì)劃在村里另外買房的村民，在村里已經(jīng)有自己的宅基地，那根據(jù)農(nóng)村宅基地“一戶一宅”的原則，他是不能再在村里購(gòu)買別的村民的房屋的。

不過值得大家另外注意的是，目前我國(guó)農(nóng)村宅基地的確權(quán)登記工作已基本結(jié)束，大家也基本都拿到了宅基地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)確權(quán)證書。由于一些特殊原因沒有拿到證書的房屋則是不能進(jìn)行買賣的。比如有些農(nóng)村房屋是違規(guī)占用耕地建成的，還有些農(nóng)村房屋存在產(chǎn)權(quán)糾紛、一戶多宅的情況，這些宅基地房屋是不能進(jìn)行買賣的，因此計(jì)劃在村里購(gòu)買房屋的村民在買房之前一定要了解清楚準(zhǔn)備購(gòu)買的房屋的基本情況，到底有沒有違規(guī)，有沒有確權(quán)證書等，了解清楚再下手。感謝閱讀，我是三農(nóng)參謀。