有權

一、界定：所有權是所有權人對其不動產或動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利（《民法典》第 240 條）。

還要明確，所有權并非占有、使用、收益和處分四項權能的算術和，而是內涵豐富、效

力全面、衍生力強的基本權利。這不僅表現在所有權還擁有所有物返還請求權、排除妨害請

求權和消除危險請求權（妨害防止請求權）這些消極權能，而且表現在近現代法上的所有權

蘊涵著義務，更表現在占有等四項權能均被他人分享場合，所有權依然存續，仍舊是所有權

人支配所有物的體現，而非所有權的消滅。

二、性質

1、整體性：

所有權在內容或時間上不得加以分割。在所有物上設立用益物權或擔保物權，不是讓與所有權的一部，而是創設一個新的、獨立的物權。

2、彈力性：

占有、使用、收益乃至處分諸項所有權的權能，可以因法律的規定或當事人的約定被非所有權人分享，形成他物權。所有權因其標的物上設有用益物權或擔保物權而受限制，但此類限制一旦除去，所有權即回復其完全的、圓滿的狀態。在所有權與其權能分離形成擔保物權的情況下，自擔保物權行使之時起，處分權從所有權中分離出去，歸擔保物權人享有，擔保物權人可以處分擔保物。

3. 永久性

需要注意，中國現行法設計的以出讓方式取得的建設用地使用權是有期限的，地上房屋

的所有權也隨之表現出了有期性（《民法典》第 348 條、第 352 條正文、第 358 條、第 359

條），與一般所有權不同。（但區分了住宅與非住宅，住宅的所有權自動續期）

4、社會性：

所有權受到公法等的限制

三、權能

1、積極權能：占有、收益、使用、處分

處分：所謂處分，是指決定物在法律上或事實上的命運。決定物在法律上的命運，叫作法律上的處分，是指處分所有物（也是所有權）及所有權的某些權能。例如，出售所有物、出租所有物、拋棄所有權，以及在所有物上設立抵押權、質權等負擔等。決定物在事實上的命運，

稱為事實上的處分，是指在事實上改變所有物的性狀。

2、消極權能：

排除他人干涉，是指對所有物的不法直接侵奪，對所有權的不法干擾或妨害等情況

四、限制：

1、禁止權利濫用原則

2、禁止權利不用原則：禁止權利濫用還有另一面，即權利人本應行使其權利，卻故

意地、長期地不行使，甚至千義務人催告其行使時，權利人也置若罔聞，依然如故。由此給

義務人甚至社會造成不應有的損失，帶來沉重的負擔，這是違反公平正義的

3、建筑物區分所有權中的特殊限制：《民法典》規定，業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益（第 272 條后段）；業主不得以放棄權利不履行義務（第 273 條第1款后段）等

4、預告登記

5、成立債權限制標的物的所有權

五、所有權種類

1、國家所有權

(1)主體：國家是代表全體人民行使所有權的，它本身沒有特殊的利益，國家所有權的享有及行使所獲得的利益，最終是為了滿足廣大人民的物質和文化生活的需要。

國有財產由國務院代表國家行使所有權

（2）客體：廣泛性與專屬性，由法律強制規定

（3）行使方法多層：國家是個抽象的政治實體，作為民事權利主體，其本身的虛擬性、抽象性以及模糊性， 導致其活動能力受到局限，實際上，國家不可能真正去占有、使用國有財產，因而，國家所有權必須有人代其運作。（國務院、各級行政機關）

（4）法律保護的優越性

2、集體所有權：

（1）主體：組織的復合結構：的集體組織，是指勞動群眾集體，包括農村勞動群眾集體和城鎮勞動群眾集休。集體組織的全體成員

（2）所有權運行的民主性：集體所有權的運行，必須充分反映集體組織成員的共同意志，實現集休組織成員的權益。集體組織成員的權益主要是通過成員權來體現的。成員權分為自益權和共益權，集體成員通過自益權實現其收益，通過共益權來行使集體所有權。

（3）特殊保護手段：《民法典》第 265 條第 款規定：“農村集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的 決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”

3、私人所有權

（1）私人：，宜被理解為自然人、個體工商戶、個人獨資企業、合伙、中外合資經營企業、中外合作經營企業、股份有限公司、有限責任公司，以及學校、醫院、寺廟等主體（此處爭議的核心在于私人的外延如何，是否應該包含法人組織）

（2）效力：以合法財產為前提

4、法人所有權：

（1）國家機關是否享有法人所有權？

國家機關為代國家行使權利，其一切行動都基于國家所有權。

（2）國家舉辦的事業單位是否具有法人所有權？

《物權法》第 54 條規定：“國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有占

有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。”

其收益的依據在于：在占有、使用國有財產中獲得收益在在事業單位和國家之間合理分配，可能更利于調動事業單位的積極性。這是一種基于激勵的經濟學視角

建筑物區分所有權：

一、界定：指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對共有部分享有共有權和共同管理權的復合所有權（《民法典》第 271 條）。

1、主體：業主。并不包括房屋承租人、占有人。在預售商品房的情況下，往往是在房屋交付給購房人很長時間后才辦理房屋 所有權及相應的建設用地使用權的變更登記手續。為了保護這些購房人的合法權益，不妨將這些購房人視為業主

2、權利結構：

（1）由專有權、共有權和共同管理權組成的權利

（2）順位：《民法典》第 273 條第 款關于“業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓”的規定觀察，業主的專有權處于主導地位，共有權和共同管理權則從屬于專有權

（3）整體性：建筑物區分所有權的三要素原則上結為一體，在轉讓、抵押、繼承等場合，應將它們視為一體，不宜保留其一或其二而轉讓、抵押其他權利。

3、建筑：住宅、經營內用房

二、專有權

1、客體：

（1）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（2）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（3）能夠登記成為特定業主所有權的客體

（第1款）。”規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為前款所稱專有部分的組成部分＂ （第 2款）

2、專有部分范圍：壁心和最后粉刷表層說，又稱中央部分屬于共用部分，表面屬于專有部分說，認為專有部分的范圍應分內部關系和外部關系而論。在區分所有權人相互間，尤其是有關建筑物的維待、管理關系上，專有部分僅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表層所粉刷的部分；但在外部關系上，尤其是對第三人關系上，專有部分則包含至壁、柱、地板、

天花板等境界部分厚度的中心線。

3、專有部分的限制性使用等：

（1）“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有

利害關系的業主一致同意” （第 279 條）

（2）法釋 (2009）7 號對該條解釋道：業主將住宅改變為經營性用房，未經有利害關系的業主一致同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或賠償損失的，人民法院應予支持（第 10條第1款）。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持（第 10 條第2款）

共有權

是指業主依照法律的規定或管理規約及業主大會的決定，對建筑物內住房或經營性用房的專有部分以

外的共用部分所享有的占有、使用、收益和處分的權利（《民法典》第 273 條第 款前段）。

一是法律、行政法規規定的共有部分；二是建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；三是其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或其他權利人所有的場所及設施等；四是建筑區劃內的士地，依法巾業主共同享有建設用地使用權，除非屬于業主專有的整

棟建筑物的規劃占地或城鎮公共道路、綠地占地。

共有的認定：

(1) 它是否或能夠被單獨登記為一個獨立之物。如果尚未被單獨登記為一個獨立之物，則應

為共有部分；反之，可以成為專有部分或單獨所有權的客體。不過，鍋爐房等建筑物登記與

否則不影響成為共有部分。

（2) 建筑物區分所有權的本質屬性。我們確定外墻等部分的性質和所屬，不得違背建筑物區分所有權的本質屬性。

（3) 法律、行政法規的強制性規定。如果法律、行政法規的強制性規定就此作了專門規定，該規定應為我們確定其性質和所屬的依據。當然，此類強制性規定不應違反前述原理。

（4) 有關當事人的約定。如果有關當事人在不違反前述 (1) (2) (3) 的前提下，就此作了約定，應依其約定。

共同管理權：略

相鄰關系

一、界定：是指相鄰不動產的權利人之間，因行使不動產權利而需要相鄰各方給以便利和接受限制，法律為調和此種沖突以謀求相鄰各方之間的共同利益而直接規定的權利義務關系。

二、內容：相鄰一方行使不動產權利時要求相鄰他方容忍甚至提供必要的便利，相鄰他方負有容忍甚至提供便利的義務。

必要便利，是指相鄰一方非從相鄰他方獲得這種便利，就不能正常行使其不動產權利

三、類型：

1、相鄰用水、排水關系

2、相鄰通行關系：

要件：

（1）須不動產與公共交通網絡尤適宜的聯絡

（2） 須確有從相鄰不動產通行的必要

（3）與公共交通無適宜的聯絡非因相鄰不動產通行權利人任意行為所致

3、相鄰通風、采光、日照的關系

4、不可量物的入侵：如電磁波等

共有

一、共有，是指兩個或兩個以上的民事主體對同一不動產或動產共同享有所有權的法律狀態

（《民法典》第 297 條前段）

二、共有物上的所有權只有一個，只是所有權人為復數，仍然符合一物一權原則。共有不是一種獨立的所有權形式，只是同種或不同種類的所有權的聯合。所謂同種所有權的聯合，如個人和個人的共有，集體和集體的共有。所謂不同種類的所有權的聯合，如國家和集體的共有，集體和個人的共有，國家、集體和個人的共有。

三、分類：

1、按份共有

（1）界定：按份共有，又稱分別共有，是指兩個或兩個以上的共有人，按照各自的份額，對共有財產享有權利，承擔義務的共有關系（《民法典》第 298 條）。

（2）份額：份額（應有部分，下同）的分量雖不如所有權的大，但其內容、性質和效力與所有權無異，只是各按份共有人行使權利受該份額的限制而已。各按份共有人可以處分其應有部分，也可以在其應有部分設立負擔（如設立抵押權），其應有部分受法律保護盧某按份共有人轉讓其應有部分時，其他共有人在同等條件下享有優先購買權（《民法典》第 305 條）。

（3）《民法典》第 308 條規定了如下幾層意思：

1)共有人對共有物是按份共有還是共同共有，有約定的，依其約定；

2) 以家庭關系作為基礎的共有為共同共有；

3) 對于共有類型， 共有人無約定或約定不明確的，視為按份共有。

（4）內部結構：

1）使用、收益：各個共有人按其份額對共有物的全部，而非特定部分，有使用、收益之權。但需注意， 該用益權雖然覆蓋共有物的全部，但因共有的緣故，其行使則必須按份額為之

2）管理：

A、保存行為：此共有人可無須經過其他 共有人的同意而實施

B、改良行為：需要三分之二以上共有人同意

C、利用行為：對共有物的利用，共有人有約定的，依其約定；尤約定的，應當由全體共有人共同管理；不能共同管理時，分割共有物，消滅共有關系。

與收益的區分：所謂對共有物的使用、收益，是指共有人對其份額（應有部分）的利用，是實際的利用；而此處的利用行為則是指共有人決定共有物的利用方法的行為，是一種決策行為。

3）優先購買權：

A、按份共有人的優先購買權制度，僅僅適用于按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額的

場合（法釋 (2023] 24 號第 12 條前段、第 13 條）。其道理在于，法律確立按份共有人就份額（應有部分）享有優先購買權的目的，是為了減少共有人的人數，防止因外人的介入而使共有人內部關系復雜化，從而簡化甚至消除共有物的共同使用關系，實現對共有物利用上的效率應如此，當某一共有人向另一共有人轉讓其份額（應有部分）時，是在減少共有人的人數和簡化共有物的使用關系，不影響其他共有人的權益，故無必要賦予他們優先購買權。

B、共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外

D、數人主張：《民法典》第 306 條第2款規定：“兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。

E、共有人的優先購買權與承租人的優先購買權的競存（共有人優先購買權優先）

a. 在共有物整體不轉讓、僅轉讓份額的情況下，承租人無權行使優先購買權。其道理在于，就《民法典》第 726 條的文義看，承租人的優先購買權所針對的，是共有物整體，而非其份額。

b. 在共有物實行補償分割、共有物整體轉歸某共有人的情況下，其他共有人有權行使優先購買權，承租人也有權行使優先購買權，兩權發生沖突時，應當貫徹前者優先的規則。從立法目的上看，共有人的優先購買權的規范意旨在于，為了簡化共有關系，盡量消滅共有狀態。假如確立承租人的優先購買權優越于共有人的優先購買權，勢必違反立法目的

4）共有物的處分：某個或幾個按份共有人未經其他共有人的同意而擅自處分共有財產，構成無權處分。按照《民法典》第 597 條的規定，合同的效力不受其他共有人追認與否的影響。在物權變動的效力方面，在符合《民法典》第 311 條第1款的規定時，善意取得共有物。

5）共有物的分割：

物的直接分割、難以直接分割的變價分割

（5）外部結構

1）按份共有人對第三人的權利：物權請求權、物權確認請求權、

債權請求權：，如

果真實的情形是共有人之間不具有連帶債權關系，則意味著共有人甲僅就自己的份額享有向

第三人主張的權利，無權就乙、丙等其他共有人的份額享有向第三人主張的權利。

2）義務：略

3）按份共有人追償權：《民法典》 307 條后段規定： ＂償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

2、共同共有

（1）它以共有人之間存在著共同關系為產生和存續的前提，共有人對共有物所享有的權利和所承擔的義務不取決于份額，而具有平等性。

（2）類型

1）夫妻關系：是指夫妻雙方對其婚姻關系存續期間所取得的財產，未約定歸各自所有或部分歸各自所有、部分屬于共同所有的，或者雖有此種約定但不甚明確的，便形成共同共有

2）家庭共同生活：是指家庭成員在家庭共同生活關系存續期間共同創造、共同所得，用于維持家庭成員共同生產、生活的財產（通過其用途進行認定）

3）合伙人：混合的共有，有著兩種特征。

（3）內部關系

1）各個共有人的權利及于共有物的全部

2）在共同共有的基礎喪失之前，或未出現重大理由時，共同共有人不得請求分割共

有物

3）對共有物的處分和重大修繕，以得到全體共有人的同意為原則

4）共有人侵害共有物時，其他共有人享有救濟權

（4）外部關系

1）共同共有人享有物權請求權

2）共同共有人的連帶債權、連帶債務