最近兩年，長沙新房價(jià)格在慢慢攀升，前幾天的土拍市場更是創(chuàng)下14800元/平的最高限價(jià)。與此同時(shí)，長沙二手房市場則已經(jīng)連續(xù)幾年交易趨冷，量價(jià)齊跌。

目前，大部分購房者會(huì)選擇購房新房，少部分人選擇二手房。二手房方面，比較受追捧的主要是一些性價(jià)比較高的次新二手樓盤，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)樓盤等。

之前，不少網(wǎng)友曾咨詢長沙e房通（微信號(hào)：csefang）有關(guān)房產(chǎn)交易稅費(fèi)的問題，小編今天梳理如下。

新房

新房方面，交易稅費(fèi)比較簡單，大項(xiàng)只有契稅和房屋維修基金。收費(fèi)項(xiàng)目一般都會(huì)在售樓部公示。

根據(jù)最新規(guī)定，契稅方面，首套≤90平，為總房款的1%，首套＞90平，1.5%契稅；超過二套契稅都是4%。

房屋維修基金=120元/平*建筑面積。

其他還有產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（一次性80元，按揭160元）、不動(dòng)產(chǎn)證書工本費(fèi)（10元）、公證費(fèi)（200元，按揭才收取），最多三四百塊。

根據(jù)規(guī)定，長沙全市一手房交易中購房人的契稅和印花稅全面實(shí)行銀行端查詢繳稅模式，逐步取消銀行代收模式。

銀行端查詢繳稅模式的主要內(nèi)容

銀行端查詢繳稅模式，是指通過市住建委、市稅務(wù)局、市國庫的網(wǎng)絡(luò)互連，將納稅人的網(wǎng)簽信息先后傳遞給金稅三期稅收征收管理系統(tǒng)（以下簡稱金三系統(tǒng)）和國庫信息處理系統(tǒng)，納稅人繳納購房契稅和印花稅時(shí)，可以任意選擇在開發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管專用POS機(jī)（以下簡稱專用POS機(jī)）、銀行柜臺(tái)、稅務(wù)部門辦稅窗口或自助辦稅終端繳稅的模式。

具體繳稅方式

納稅人購買一手房，通過市住建委的網(wǎng)簽系統(tǒng)辦理合同網(wǎng)簽后，根據(jù)確認(rèn)打印的“長沙市房屋契稅印花稅繳款通知書”，可以任意選擇以下繳稅方式：

1.開發(fā)商專用POS機(jī)刷卡繳稅。在開發(fā)商處直接刷專用POS機(jī)繳稅。

2.銀行柜臺(tái)繳稅。持“長沙市房屋契稅印花稅繳款通知書”到指定銀行柜臺(tái)辦理。

3.稅務(wù)部門辦稅服務(wù)窗口繳稅。持“長沙市房屋契稅印花稅繳款通知書”到全市任一辦稅服務(wù)窗口刷卡繳稅。

4.自助辦稅終端繳稅。持購房人身份證原件和“長沙市房屋契稅印花稅繳款通知書”，在全市任一自助辦稅終端自助辦理。

完稅證明的取得和使用

1.納稅人在專用POS機(jī)刷卡的，繳款后取得POS機(jī)刷卡憑證（小票）；在銀行繳稅的，由銀行提供繳款憑證。納稅人如果需要自留紙質(zhì)完稅證明，可憑購房人身份證原件在全市任一辦稅服務(wù)窗口或自助辦稅終端打印。

2.納稅人在稅務(wù)部門辦稅服務(wù)窗口或自助辦稅終端繳稅的，可當(dāng)場取得完稅證明。

3.房屋交易管理部門根據(jù)稅務(wù)部門傳遞的電子完稅信息確認(rèn)已納稅款，納稅人辦理房屋交易合同備案時(shí)無需提供紙質(zhì)完稅證明。

二手房

二手房的交易稅費(fèi)種類多一些，還涉及中介費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)等，稍微復(fù)雜一點(diǎn)。

01、買賣交易

賣方，主要有增值稅及附加（滿2年免增值稅）、個(gè)人所得稅（滿五唯一免個(gè)稅）。交易手續(xù)費(fèi)4元/平。

買方，主要是契稅。

契稅政策，新房和二手房都一樣：首套≤90平，1%契稅，首套＞90平，1.5%契稅；超過二套契稅都是4%。不過需要注意，二手房契稅是按評(píng)估價(jià)計(jì)算。

權(quán)證登記費(fèi)35元，交易手續(xù)費(fèi)4元/平。

在實(shí)際交易過程中，評(píng)估價(jià)確定之后，契稅、增值稅和個(gè)稅就已經(jīng)能提前算出來。

一般來說，賣家只管凈得，會(huì)通過協(xié)商，讓買家負(fù)擔(dān)全部的稅費(fèi)。當(dāng)然，最后的總價(jià)得買賣雙方都滿意。

02、房產(chǎn)贈(zèng)與

由于目前長沙樓市限購嚴(yán)厲，“房票”稀缺。

但是，直系親屬（包括祖父母、外祖父母、父母、子女）之間的“房產(chǎn)贈(zèng)與”不受限購政策限制，就是受讓方說不管雙方名下有多少套房、是不是長沙戶籍等，都可以獲贈(zèng)房產(chǎn)。

房產(chǎn)贈(zèng)與

根據(jù)規(guī)定，直系親屬（包括祖父母、外祖父母、父母、子女）可以采取贈(zèng)與形式過戶，不受限購影響，但贈(zèng)送方四年內(nèi)不能在長沙購房。

根據(jù)稅務(wù)部門規(guī)定：

贈(zèng)與人方面：購買時(shí)間超過兩年的房屋免征增值稅（5%），個(gè)人所得稅（財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得20%或核定征收2%），625新政之后，長沙限購區(qū)（寧鄉(xiāng)瀏陽除外）的二手房交易個(gè)稅從1%上調(diào)至2%。

受贈(zèng)人方面，贈(zèng)與稅費(fèi)為評(píng)估價(jià)的4.05%，具體是契稅4%+印花稅0.05%，由稅務(wù)局收取。

提醒：

1，只要贈(zèng)與人和受贈(zèng)人是直系親屬關(guān)系，就可以贈(zèng)與（比如父母贈(zèng)與子女，子女贈(zèng)與父母）。贈(zèng)與行為不受限購政策影響（不用管名下有多少套房，是不是長沙戶籍，有沒有社保，等）。

2，贈(zèng)與人的房產(chǎn)，只要有房產(chǎn)證，沒有貸款，不管有沒有滿4年，都可以贈(zèng)與。

3，贈(zèng)與人4年內(nèi)不能在長沙購房。至于,4年之后能不能買房，則要看具體情況。如果贈(zèng)與人家庭名下已經(jīng)有兩套及兩套以上住宅，那么就沒有購房資格了。如果家庭名下只有一套住宅，則有購房資格。

4，贈(zèng)與房產(chǎn)再次出售問題。

贈(zèng)與的房產(chǎn)再次出售，跟普通的二手房交易政策一樣。

個(gè)稅方面，之所以受關(guān)注，是因?yàn)檫@種房產(chǎn)是贈(zèng)與得來，有人擔(dān)心交易時(shí)個(gè)稅如果按“【評(píng)估價(jià)-原值（贈(zèng)與，原值為0）】*20%”計(jì)算，則是一筆非常大的支出。

以評(píng)估價(jià)100萬的房產(chǎn)為例，個(gè)稅為（100萬-0）*20%=20萬。

其實(shí)，二手房交易時(shí)交個(gè)稅一直是兩種方式：能提供原始購房憑證的，按差額的20%，查驗(yàn)征收個(gè)稅；如不能提供原始購房憑證，則按評(píng)估價(jià)的2%，核定征收個(gè)稅。

所以，贈(zèng)與房產(chǎn)再次交易時(shí)，個(gè)稅方面：

①，如果屬于“滿五唯一”，則免征個(gè)稅。

②，如果不是“滿五唯一”，能提供原始購房憑證的，按差額的20%（評(píng)估價(jià)-原值）查驗(yàn)征收個(gè)稅；如不能提供，則按評(píng)估價(jià)的2%核定征收個(gè)稅。

增值稅方面，如果滿2年，則不用繳納增值稅；如果未滿2年，則需要繳納5.6%的增值稅及附加。

辦理方法

關(guān)注微信公眾號(hào)“長沙不動(dòng)產(chǎn)登記”，進(jìn)入“辦事大廳”網(wǎng)上預(yù)約，輸入產(chǎn)權(quán)人信息進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記（含變更登記）預(yù)約。贈(zèng)與雙方于預(yù)約日的預(yù)約時(shí)間段攜帶身份證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書包括房產(chǎn)證、國土證、直系親屬關(guān)系證明（戶口薄或公安部門出具的證明材料或單位人事部門出具的證明材料）辦理（以上資料均需攜帶原件）登記業(yè)務(wù)。進(jìn)窗交稅后四個(gè)工作日辦結(jié)（不包括國土證遺失掛網(wǎng)15個(gè)工作日）。

贈(zèng)與稅費(fèi)為評(píng)估價(jià)的4.05%，由稅務(wù)局收取。

夫妻共同購買的房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)適貨補(bǔ)房、棚改貨補(bǔ)房等住房，需夫妻雙方前來辦理業(yè)務(wù)。普通商品房誰的產(chǎn)權(quán)誰來辦理業(yè)務(wù)。

03、整套互換

整套互換，指的是長沙內(nèi)五區(qū)（不包含望城區(qū)）兩套住宅互換，條件是辦出證且沒有貸款。

根據(jù)長沙市限購政策，整套互換不受限購政策影響，如與他人互換自己所占權(quán)屬一部分的，須符合限購政策。

房屋整套互換的，按照國家有關(guān)稅務(wù)規(guī)定，對(duì)交換雙方房屋評(píng)估值的差額部分，繳納相關(guān)稅費(fèi)后予以登記。

稅費(fèi)情況如下：

1.契稅：房屋交換契稅的計(jì)稅依據(jù)，為所交換房屋價(jià)格的差額。

（1）交換價(jià)格不相等的，由多支付經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納，計(jì)稅依據(jù)為房屋差價(jià)，稅率參照：

獲得房產(chǎn)面積≤90㎡且為家庭首套住房：按房屋差價(jià)*稅率1%；

獲得房產(chǎn)面積>90㎡且為家庭首套住房：按房屋差價(jià)*稅率1.5%

獲得房產(chǎn)為家庭二套及以上住房：按房屋差價(jià)*4%

（2）交換價(jià)格相等的，免征契稅。

2.個(gè)人所得稅：按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得額*20%或按計(jì)稅價(jià)格*稅率2%

3.印花稅：免征

辦理方法

根據(jù)相關(guān)政策，市內(nèi)五區(qū)（不包含望城區(qū)）房屋整套互換的，權(quán)利人通過“長沙不動(dòng)產(chǎn)登記”微信公眾號(hào)預(yù)約轉(zhuǎn)移登記，屆時(shí)互換雙方持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件、身份證、互換協(xié)議等即可到預(yù)約的辦事點(diǎn)辦理業(yè)務(wù)，按照國家有關(guān)稅務(wù)規(guī)定，繳納相關(guān)稅費(fèi)后予以登記。如房屋設(shè)定了抵押權(quán)登記的，需先行注銷抵押后方可辦理其他不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

簡評(píng)：

1，整套房互換要求該房產(chǎn)有房產(chǎn)證并且沒有貸款，不然無法過戶。

2，互換的兩套房，價(jià)值不一，按評(píng)估價(jià)的差額繳納相關(guān)稅費(fèi)。

3，房屋業(yè)主的身份，未見要求，不一定非得是親屬，找到有房、有證、無貸款的業(yè)主和你互換就行。

4，對(duì)于學(xué)區(qū)房，可能會(huì)有意義，比如換完之后小孩上學(xué)。

買賣、繼承、贈(zèng)與、互換，哪種更劃算？

買賣過戶是二手房交易的主流。繼承、贈(zèng)與，一直都有，主要適合名下有若干套房產(chǎn)的老人贈(zèng)與晚輩。房產(chǎn)整套互換，則是長沙625新政之后才為公眾所知的一個(gè)獨(dú)特交易方式。

贈(zèng)與、買賣、繼承、互換，哪個(gè)更能合理避稅，更劃算？

小編整理四種過戶方式如下。

以評(píng)估價(jià)為計(jì)稅依據(jù)

買賣過戶：契稅1%/1.5%/4%+增值稅5.6%(滿2年可免繳)+個(gè)稅2%(滿5唯一可免)+房屋權(quán)屬登記費(fèi)80元

繼承過戶：契稅0/1%/1.5%/4%+增值稅5.6%(滿2年可免繳)+公證費(fèi)2%+評(píng)估費(fèi)0.5%+房屋權(quán)屬登記費(fèi)80元+印花稅5元

贈(zèng)與過戶：契稅4%+印花稅0.05%++登記費(fèi)200元

以房屋差價(jià)為計(jì)稅依據(jù)

整套互換：契稅0/1%/1.5%/4%+增值稅5.6%(滿2年可免繳)+個(gè)稅2%+印花稅0元

說明：

1.繼承過戶分繼承和遺贈(zèng)兩種，繼承免契稅，遺贈(zèng)需要按面積繳契稅。

2.評(píng)估價(jià)是根據(jù)市場行情及房產(chǎn)具體情況綜合得出，一般會(huì)低于成交價(jià)。

3.房產(chǎn)買賣過戶、繼承過戶、贈(zèng)與過戶，均是以評(píng)估價(jià)為繳稅依據(jù)。整套互換以房屋差價(jià)為計(jì)稅依據(jù)。

3.買賣過戶需要滿足長沙的限購條件，比如社保、落戶之類的要求，比較嚴(yán)格門檻較高。繼承、贈(zèng)與、互換不限購。

4.二手房交易中介費(fèi)一般是2%，如果通過中介貸款，收貸款服務(wù)費(fèi)2-3%。

5.經(jīng)濟(jì)適用房滿5年（以購房發(fā)票為準(zhǔn)）才可上市交易后，交易前需轉(zhuǎn)為商品房，補(bǔ)交土地價(jià)款。

以一套120平房產(chǎn)為例，滿五不唯一，哪一種過戶方式會(huì)更劃算？想必您心中已有答案。