不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值是比較大的，在雙方當(dāng)事人成立債權(quán)債務(wù)的時(shí)候，是可以要求債務(wù)人或者第三人用自己的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押的。如果債務(wù)人不履行債務(wù)的話，債權(quán)人可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。那么，不動(dòng)產(chǎn)抵押的生效要件有哪些?

網(wǎng)友咨詢：

我想了解一下不動(dòng)產(chǎn)抵押怎樣才會(huì)生效？何時(shí)生效?

河北宣威律師事務(wù)所郭建釗律師解答：

一 、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同在成立時(shí)生效

《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。不動(dòng)產(chǎn)抵押合同屬于設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，因此，即使負(fù)有履行抵押登記義務(wù)的抵押合同義務(wù)人未辦理物權(quán)登記也不影響抵押合同的效力。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記

抵押合同是抵押權(quán)設(shè)立的原因，抵押權(quán)設(shè)立是合同當(dāng)事人履行抵押合同的結(jié)果，因此僅有抵押合同并不必然導(dǎo)致抵押權(quán)的設(shè)立。《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”，如果義務(wù)人沒有履行抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)并沒有設(shè)立，因此，未辦理物權(quán)登記的，合同對(duì)方不能享有物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。

郭建釗律師補(bǔ)充：

不動(dòng)產(chǎn)抵押設(shè)立要件主要包括：一、抵押人必須具備主體資格。即抵押人應(yīng)具備權(quán)利能力和行為能力，同時(shí)對(duì)抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán)；二、抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國立法來看，并非所有不動(dòng)產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)我國《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，下列不動(dòng)產(chǎn)是不能作抵押的。1.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的不動(dòng)產(chǎn)；2、列入文物保護(hù)的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物；3、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；4、被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封的不動(dòng)產(chǎn)；5、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭議的財(cái)產(chǎn)；6、來自全體共有人書面同意的不動(dòng)產(chǎn)；7、未取得合法權(quán)證的違法建筑物。三、價(jià)值評(píng)估應(yīng)該公允。抵押物的價(jià)值應(yīng)該經(jīng)過具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，做出合理公允的評(píng)估報(bào)告，然后根據(jù)評(píng)估的價(jià)值確定抵押率和擔(dān)保價(jià)值；四、辦理抵押登記。依照我國法律，不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記。注意：不動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理抵押登記時(shí)，抵押權(quán)不設(shè)立，但不影響抵押合同的效力。

郭建釗律師總結(jié)：

《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押合同生效的相關(guān)規(guī)定：《擔(dān)保法》第41條規(guī)定“當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”《擔(dān)保法》第42條包括無地上定著物的土地使用權(quán)抵押、城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押。

郭建釗律師，四川大學(xué)法律碩士研究生學(xué)歷，邢臺(tái)市政協(xié)常委，市政府專家法律顧問，精通公司法務(wù)、金融證券、投融資、經(jīng)濟(jì)糾紛和經(jīng)濟(jì)犯罪刑事辯護(hù)方面業(yè)務(wù)。