當(dāng)前，在大量金錢給付執(zhí)行的民事執(zhí)行案件中，基于金融領(lǐng)域涉及借貸的糾紛，執(zhí)行人查封登記在被執(zhí)行人名下的房屋，通過評估、拍賣以實現(xiàn)債權(quán)人的利益。而有些被執(zhí)行人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，查封的房屋已經(jīng)出售，有的甚至將出售的房屋在借貸時向債權(quán)人提供抵押擔(dān)保，設(shè)定抵押權(quán)。在執(zhí)行中，購房者失去購買房屋，按照民事訴訟法的規(guī)定，購房者只有向執(zhí)行法院通過案外人提出執(zhí)行異議及案外人執(zhí)行異議之訴，符合有關(guān)情形才能足以排除執(zhí)行。筆者代理多起此類案件，現(xiàn)舉出一例，通過理順案情思路，正確適用法律，為購房者在提起案外人異議之訴時得到了司法有效保護。

【案情簡介】

2023年，李某從A房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱A公司）開發(fā)的某小區(qū)購買一處房屋，簽訂《商品房買賣合同》，支付全部購房款。之后，李某從A公司領(lǐng)取房屋鑰匙并實際入住。2023年，李某獲知案涉房屋在購買后被A公司在B銀行貸款時用于抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記。B銀行通過訴訟進入執(zhí)行程序，已經(jīng)開始評估、拍賣案涉房屋。李某遂向執(zhí)行法院提出案外人執(zhí)行異議，請求中止對案涉房屋執(zhí)行。法院作出執(zhí)行裁定，認為案涉房屋登記在A公司名下，已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，B銀行有抵押優(yōu)先權(quán)，駁回案外人李某提出的執(zhí)行異議。李某不服，提起案外人執(zhí)行異議之訴。

該案經(jīng)過法院審理，最終審判機關(guān)判決認為，案外人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房請求排除強制執(zhí)行的，可以選擇適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》（以下簡稱《異議復(fù)議規(guī)定》）第二十八條或者第二十九條規(guī)定。李某主張簽訂商品房買賣合同、交付全款、實際使用房屋、未辦理產(chǎn)權(quán)過錯不在自己的理由符合《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，具有能夠排除執(zhí)行的權(quán)利。從價值衡量來看，房屋消費者的居住權(quán)與抵押權(quán)相比，居住權(quán)具有優(yōu)先性。因此，李某在購買的房屋符合第二十八規(guī)定的情形下，即使B銀行在案涉房屋上享有優(yōu)先權(quán)，對該房屋亦不能強制執(zhí)行。遂判決支持了李某排除強制執(zhí)行案涉房屋的請求。

【法律分析】

當(dāng)購房者在房地產(chǎn)開發(fā)公司購買的房屋被其他債權(quán)人查封，并進入執(zhí)行后，應(yīng)當(dāng)向人民法院書面提出案外人執(zhí)行異議。人民法院通過程序?qū)彶椋鞒鲋С诌€是駁回阻止執(zhí)行請求的民事裁定后，需要繼續(xù)實施救濟權(quán)利的，存在兩種情形。民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定：“執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟”。

對于基于執(zhí)行的民事判決書中判項內(nèi)容存在對案涉標(biāo)的實體處理的，認為損害自己利益的，案外人應(yīng)當(dāng)提起審判監(jiān)督程序；對于民事判決書中沒有判決案涉標(biāo)的，在執(zhí)行中執(zhí)行被執(zhí)行人房屋的，應(yīng)當(dāng)提起案外人執(zhí)行異議之訴。

在執(zhí)行異議之訴中能否獲得法院支持，一般應(yīng)當(dāng)符合《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條與第二十九條情形，第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。可見，只有兩種情形存在能夠阻止法院執(zhí)行，要么實際交付房屋，已經(jīng)入住；要么是本地區(qū)唯一住房。時間節(jié)點是在查封之前。否則，很難獲得法院支持。

對于購買房屋后又被開發(fā)公司用于借貸設(shè)定抵押，實際涉及購買權(quán)與抵押權(quán)優(yōu)先順序問題。購買權(quán)屬于消費者的生存權(quán)，在購房人的生存利益和其他民事主體的商事利益發(fā)生沖突時，基于側(cè)重保護生存權(quán)益的價值導(dǎo)向，賦予購房人排除其他債權(quán)人甚至包括抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行的權(quán)利，目的在于追求實質(zhì)公平和實質(zhì)正義。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條的規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和普通債權(quán)，但消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。由于已交付全部或大部分購房款的買受人享有的債權(quán)優(yōu)于建筑工程承包人的工程款優(yōu)先受償權(quán)，則舉重以明輕，該買受人享有的債權(quán)亦應(yīng)優(yōu)于抵押權(quán)和普通債權(quán)。

但此生存利益的特別保護，僅限于購買的房屋系為了滿足家庭日常基本居住需要，故對于購買超出普通消費的豪華型房屋、投資型房屋，均不屬于生存權(quán)特別保護的范疇。

綜上，購買者所購房屋處在物權(quán)與債權(quán)狀態(tài)徘徊時，司法堅持以人民為中心的發(fā)展理念，維護社會公平正義，讓人民生活幸福是“國之大者”，通過更加堅實的法治保障，為人民群眾的美好生活保駕護航。