經(jīng)濟(jì)適用房又稱共有產(chǎn)權(quán)保障住房，指符合國家住房保障有關(guān)規(guī)定，由政府提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，限定套型面積和銷售價(jià)格，限制使用范圍和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)，面向本市符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭供應(yīng)的保障性住房。

上海經(jīng)濟(jì)適用房以2023年《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》為依據(jù)，各部門再制定各自職權(quán)范圍內(nèi)的下位法規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用房作為政府提供給住房困難家庭的保障性住房，雖然帶有福利性質(zhì)，但本質(zhì)上歸所有人份額部分的繼承分割只要下位法沒有特殊規(guī)定，仍然適用《民法典》及相關(guān)司法解釋，雖然地方政府的下位法不能與《民法典》相違背，但經(jīng)濟(jì)適用房是政府以優(yōu)惠政策提供給符合條件的特定住房困難家庭，因此所有權(quán)處分上區(qū)別于普通商品房。

按照《管理辦法》第三十二條，經(jīng)適房在取得完全產(chǎn)權(quán)前，自己份額不能轉(zhuǎn)讓、出租、設(shè)定抵押。

《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》

第三十二條（使用規(guī)定）

共有產(chǎn)權(quán)保障住房的購房人和同住人應(yīng)當(dāng)按照房屋管理有關(guān)規(guī)定和供后房屋使用管理協(xié)議的約定使用房屋，并且在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得有下列行為：

（一）擅自轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與共有產(chǎn)權(quán)保障住房；

（二）擅自出租、出借共有產(chǎn)權(quán)保障住房；

（三）設(shè)定除共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)；

（四）違反其他法律、法規(guī)、規(guī)章的情形。

目前上海經(jīng)適房在取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年可以購買政府產(chǎn)權(quán)份額，依法購買后等同于商品房，故經(jīng)適房特殊規(guī)定在于購買全部產(chǎn)權(quán)前發(fā)生的繼承分割。

先說繼承，按照2011年上海市辦公廳的《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房申請家庭成員死亡后相關(guān)事宜的處理意見》第五條，如經(jīng)適房所有人死亡，繼承人仍有繼承權(quán)可依法繼承，但繼承人不屬于申請家庭成員，僅在經(jīng)適房發(fā)生回購或者轉(zhuǎn)讓后，獲得房屋相應(yīng)繼承份額折價(jià)款。

《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房申請家庭成員死亡后相關(guān)事宜的處理意見》

五、申請家庭成員在完成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前死亡的，該經(jīng)濟(jì)適用住房房地產(chǎn)權(quán)利不發(fā)生繼承。申請家庭成員在完成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后死亡的，處理方式如下：

（一）房地產(chǎn)權(quán)利人死亡的，其所享有的經(jīng)濟(jì)適用住房房地產(chǎn)權(quán)利按照《中華人民共和國繼承法》有關(guān)規(guī)定繼承。其中，繼承人不屬于申請家庭成員的，不享有經(jīng)濟(jì)適用住房居住使用權(quán)，僅享有在經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定發(fā)生回購或者轉(zhuǎn)讓后，主張分割所得價(jià)款的權(quán)利；

這里的“申請家庭成員”指的是在《申請家庭成員基本情況申報(bào)表》中填報(bào)的申請人，沒有同住人。申請人不一定是購房人或產(chǎn)權(quán)人，經(jīng)適房登記產(chǎn)證時(shí)部分申請人可以自愿不上產(chǎn)證。但按此定義申請人繼承人的范圍依然很小，故實(shí)務(wù)中上海一些基層法院在認(rèn)定上有擴(kuò)大“申請家庭成員”的解釋，比如把同住人也認(rèn)定為能繼承產(chǎn)權(quán)份額的家庭成員（因?yàn)榛诤髞沓雠_(tái)的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理實(shí)施細(xì)則》第八條，市府似乎又認(rèn)可這樣的做法）。同住人是在記載在產(chǎn)證上的，認(rèn)定同住人沒有爭議，但認(rèn)定其他家庭成員就有極大爭議。比如房屋實(shí)際出資人法院一般只認(rèn)定為債權(quán)債務(wù)關(guān)系。另外同住人死亡不存在繼承。

此外注意的是按《處理意見》這種主張折價(jià)款的權(quán)利只有在經(jīng)適房發(fā)生回購或轉(zhuǎn)讓后才能行使（除非所有繼承人意見一致），但經(jīng)適房發(fā)生繼承并不一定發(fā)生回購或轉(zhuǎn)讓，除了住房保障機(jī)構(gòu)依職權(quán)啟動(dòng)回購，當(dāng)還有其他購房人或同住人健在時(shí)，回購或轉(zhuǎn)讓更多出于他們自愿。因此在繼承條件發(fā)生時(shí)，上海大部分法院不考慮上述前置條件，但少數(shù)法院依然堅(jiān)持須發(fā)生回購或轉(zhuǎn)讓非家庭成員繼承人才能主張?jiān)摍?quán)利。

（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

如果“申請家庭成員”都死亡如何處理，《處理意見》未提及。但依據(jù)《管理辦法》第三十九條，購房人均死亡，繼承人又不符合共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請條件的，住房保障機(jī)構(gòu)可以依法分割處置經(jīng)適房。

《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》

第三十九條（繼承）

購房人均死亡，其共有產(chǎn)權(quán)保障住房產(chǎn)權(quán)份額的繼承人不符合共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請條件的，住房保障機(jī)構(gòu)可以按照依法分割共有物的方式，處置共有產(chǎn)權(quán)保障住房。

但實(shí)務(wù)中購房人死亡，同住人還健在的情況下，因?yàn)闋可娴酵∪说睦^承、居住權(quán)利，極少有住房保障機(jī)構(gòu)行使處置的情況。但如果購房人、同住人均死亡，那依照《管理辦法》第三十三條，住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)回購，此時(shí)再與非購房人/同住人繼承人分割經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)，當(dāng)沒有法律障礙。

《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》

第三十三條（回購）

取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)騰退共有產(chǎn)權(quán)保障住房，并由房屋所在地區(qū)（縣）住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)或者區(qū)（縣）人民政府指定的機(jī)構(gòu)予以回購：

……

（三）購房人和同住人均死亡的；

有一點(diǎn)需要注意，申請家庭成員繼承人與其他繼承人在房屋折價(jià)款上通常按經(jīng)適房市場價(jià)計(jì)算，實(shí)踐中法院有的參考各區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)每年公布的該基地經(jīng)適房購買政府產(chǎn)權(quán)份額價(jià)格。如雙方分歧較大，審理中也不乏委托第三方評估機(jī)構(gòu)評估。但如果是住房保障機(jī)構(gòu)依法回購，則回購價(jià)款為原銷售價(jià)款加按照中國人民銀行同期存款基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息。因此對老百姓講回購肯定是極不合算的，故實(shí)踐中購房人或同住人一定會(huì)盡量在生前買下剩余政府產(chǎn)權(quán)份額。