很多人買房的時(shí)候，都會(huì)聽到置業(yè)顧問說：“我們?nèi)莘e率只有2.9，住起來比XX項(xiàng)目舒服太多了！”

但事實(shí)真是這樣么？容積率是什么意思？容積率的高低真的對(duì)居住舒適度有很大的影響么？

什么是容積率？

容積率是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。

地上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和，地下面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積。建設(shè)用地面積以土地證坐標(biāo)點(diǎn)連線圍合的建設(shè)用地面積為準(zhǔn)（不包含城市道路、綠化帶等）。

一般而言，容積率越大，建筑面積越多，戶數(shù)也會(huì)增多，搶占小區(qū)公共資源的人也就越多，居住體驗(yàn)會(huì)比較差。但是容積率過低，小區(qū)人數(shù)較少，吸引到的商業(yè)配套也比較少，生活氛圍就相對(duì)弱一些，分?jǐn)偟絺€(gè)人頭上的物業(yè)費(fèi)也會(huì)增多。

例如，某地塊面積是10000㎡, 允許修建的總建筑面積為20000㎡, 則該地塊容積率為20000/10000=2。

單看公式，似乎并不能讓人清楚的明白，容積率對(duì)于居住舒適度的影響。網(wǎng)上用養(yǎng)雞的概念，做了下面一張圖，對(duì)容積率進(jìn)行了簡(jiǎn)明扼要的解釋：

通過上述圖片我們不難看出，隨著容積率的不斷變高，同樣地塊單位面積的雞數(shù)量也在增多。同理，換算到所購買的房屋不同，對(duì)購房者而言，容積率是影響住房舒適度的參考指標(biāo)之一，參考相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，住宅產(chǎn)品形態(tài)的不同，容積率也會(huì)有所不同：

備注：住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。一般情況下，高層住宅容積率不超過4，多層住宅應(yīng)不超過5。

同樣的容積率，為何隔壁小區(qū)更舒適？

大部分人在購置房屋時(shí)，普遍認(rèn)為：容積率越大，小區(qū)建筑越密，居住體驗(yàn)越差。但其實(shí)，這是把容積率與建筑密度混為一談，二者不是一個(gè)概念。

建筑密度指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。比如一塊地為10000㎡，其中建筑底層（平層）面積3000㎡，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。

在容積率相同的小區(qū)，建筑密度越小，環(huán)境越開闊，反之亦然。

比如：一塊地占地面積1萬㎡，容積率為2，總建筑面積是2萬㎡。

開發(fā)商若只建兩幢25層的高層，兩梯4戶、且戶型建筑面積均為100㎡，因?yàn)橹挥袃纱睒?，所以建筑密度是較低的。

若要建成一梯2戶、且戶型建筑面積均為150㎡的7層洋房5幢，兩梯4戶、且戶型建筑面積均為118.75㎡的20層高層1幢，需要建6幢，建筑密度則是比較高的。

所以，即便在容積率相同的小區(qū)里，舒適度也可能天差地別。

鄭州的容積率標(biāo)準(zhǔn)

2023年鄭州對(duì)新建住宅小區(qū)的容積率做了明確的規(guī)定：2023年5月1日起正式施行，鄭州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《鄭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》，新編規(guī)劃適用于鄭州城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)（含新鄭新密）的住宅類建設(shè)。

其中新規(guī)明確，住宅建筑平均層數(shù)為19～26層，住宅用地容積率2.7～2.9，不得超過2.9。建筑密度最大值20%，綠地率最小值35%，住宅建筑高度控制最大值80米。居住區(qū)人均公共綠地指標(biāo)由1.5平方米/人增加到了4.5平方米/人，總體上比原國(guó)標(biāo)《居住區(qū)規(guī)范》提高3平方米/人。

結(jié)語

從產(chǎn)品形態(tài)上來說，高層、小高層、洋房、別墅的容積率是遞減的，但是售價(jià)卻是遞增的。所以，對(duì)于開發(fā)商來說，“高低配”可以在保證容積率不變的前提下，實(shí)現(xiàn)貨值最大化。

但這種“高低配”的現(xiàn)象，容易造成小區(qū)高層的局部容積率過高。

比如，一個(gè)小區(qū)的容積率是3.0，但實(shí)際上高層局部容積率達(dá)到了4.0，洋房區(qū)只有2.0。這就導(dǎo)致高層的居住體驗(yàn)會(huì)比較差。

因此，在相同容積率的前提下，建議購買純高層，而非高低配小區(qū)。

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