現在房子不僅越來越貴，而且隨著機動車的增長，小區車位也處于一位難求的情況。那么小區車位能不能買，怎么買更合適呢？今天@象牙山伯爵就告訴你答案，記住了今天文章的內容，你就能看明白車位的性質，就知道應該怎么買了。

作為一位房地產企業的經濟和法律工作者，個人將車位按照法律性質的不同分為五個類型，分別是產權車庫（車位）、地下普通車位、人防車位、地上車位、獨立建筑物車位。

這五類車位其法律性質各不相同，下面向大家仔細說一說，各類車位值不值得買大家更要睜大眼睛甄別啦。

一、產權車庫（車位），開發商可租、可售、可贈

產權車位屬于規劃范圍內的，核心要義在于能夠辦理不動產權證書。產權車位，開發商可租、可售、可贈或者出租。《中華人民共和國物權法》第七十四條：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈等方式約定。”

產權車位作為物權，其物權本身并沒有期限的限制。但是車位所在的土地是有土地使用年限的，車位的土地使用年限應查看開發商的《土地使用權證書》，確認開發商拿到的土地使用期限。《中華人民共和國物權法》規定住宅的土地使用期限屆滿后將自動續期，產權車位到期后也毋庸擔心，屆時根據國家政策考量繳納土地出讓金。

產權車庫（車位）大多是一樓建筑物上獨立分隔的，少部分是地下車位。這種車位是最有保障的車位，受《物權法》的保護，是本人最推薦購買的車位類型，當然其價格相對肯定是最高的。

二、地下普通車位，開發建設者享有受益權

很多律師或其它專業人士，根據物權法的規定，認為地下車輛也屬于業主共有，其實是不準確的。因為根據住房和城鄉規劃部《城市地下空間開發利用管理規定》第二十五條 地下工程應本著”誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或依法進行轉讓、租賃。地下普通車輛是由開發商進行管理和收益的。

對于地下普通車位而言，使用人與開發商間是一般簽訂的《租賃協議》，而不是正規的《房屋買賣合同》或《產權車位買賣合同》（但通過對開發商項目公司收購可以獲得產權，這不是普通消費者可以操作的方法）。按照《合同法》的規定，租賃合同是長期限是20年，也就是使用人通過協議獲得了車位的20年長期使用權，但不產生物權所有權的變動效果。

三、人防車位，開發建設者可有償租賃

生活中，常常有購房者誤打誤撞買到了非產權的人防車位，其實買方無法獲得非產權車位的所有權，僅僅是擁有了車位的使用權。《中華人民共和國人民防空法》：“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”國家不禁止建設該人防工程的開發商在平時將人防工程用作車位，開發建設單位可以使用、管理、收益，開發商雖然不享有該部分的產權，不得對外出售，但是是可以租賃并收益的。人防車位，政府一旦有特殊需求，人防工程、人防設施中的車位將會面臨被無條件回收的潛在風險。

對于人防車位而言，使用人與開發商間是簽訂的《租賃協議》，而不是正規的《房屋買賣合同》或《產權車位買賣合同》。按照《合同法》的規定，租賃合同是長期限是20年，也就是使用人通過協議獲得了車位的20年長期使用權，但不產生物權所有權的變動效果。

四、地上車位，業主享有共有和共同管理的權利

地上車位，一般是占用小區的共有用地的車位。根據《中華人民共和國物權法》第七十條：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”地上車位是典型的公用空間，屬于小區全體業主共有的。

在實際上，購房者與開發商在購房時簽訂的《前期物業服務合同》，授權前期物業公司在小區業主委員會成立前，基于小區業主利益對作為業主共有的車位進行短期出租并收益。但基于前期管理而訂立的相關合同不得限制、損害業主的權利。

地上車位是小區業主共同的最大權利，但實踐中往往其管理和收益被物業公司所裹挾，而業主并沒有獲得實際利益。有一點可以肯定，前期物業公司是無權對地下車位進行買賣，或者是長期租賃的。小區業主想行使權利，就要依法成立業主委員會或者召開業主大會，可委托物業服務企業或者其他管理人進行管理，車位收益應在扣除合理成本后歸業主所有。

五、獨立建筑物車位，非常復雜

現在很多小區的地上車位是特殊的獨立建筑物車位，常見的方式是將公共綠化空間進行加空處理，在其下方布置車位。這類車位的法律屬性很復雜，需要查閱小區的規劃文件才能確定。如果該車位使用的土地，是屬于小區公共面積，那該車位應屬于小區全體業主共有；如果該車位所在的建筑物是單獨進行的審批，屬于可以單獨發揮功能的建筑物，但該類車位則屬開發商所有。

對于獨立建筑物車位一定要查閱小區建設的原始規劃文件，才甄別出其物權性質，才能保障業主的合法利益。

以上是本人對于車位多年來的經驗總結，如果能給大家一些有益的參考意見，那就非常欣慰了。歡迎大家討論指正。