最近幾年以來，社會(huì)中關(guān)于“取消物業(yè)”的呼聲越來越高，人們對(duì)物業(yè)的印象也慢慢變得越來越差。這主要是業(yè)主和物業(yè)質(zhì)量的矛盾越來越突出，很多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的水平越來越不滿意。其實(shí)，之所以造成現(xiàn)如今的這種現(xiàn)象，說到底還是因?yàn)槲飿I(yè)公司的服務(wù)水平或者服務(wù)態(tài)度太差。再加上對(duì)于物業(yè)公司的管理制度不完善，物業(yè)公司的權(quán)力越來越大，導(dǎo)致了業(yè)主們?cè)絹碓椒锤形飿I(yè)公司。就比如業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司質(zhì)疑的聲音就是“到底誰是小區(qū)的主人，是業(yè)主還是物業(yè)？”僅從這一點(diǎn)就可以看出，目前業(yè)主們對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)態(tài)度有多么不滿意。

但是，業(yè)主們是期望小區(qū)也能有好的物業(yè)公司的，并且也愿意為好的物業(yè)服務(wù)水平買單。就比如大家在買新房的時(shí)候，如果一個(gè)樓盤能夠配備上一個(gè)好的物業(yè)公司，那么這個(gè)樓盤的價(jià)格都會(huì)比周邊樓盤高不少，并且還會(huì)有很多購房者愿意購買。另外，在今年，杭州小區(qū)熱烈歡迎日本的物業(yè)公司入駐小區(qū)受到了廣泛熱議。在一些業(yè)主接受采訪時(shí)表示，之所以愿意高價(jià)引入日本的物業(yè)，就是為了能夠享受好的物業(yè)服務(wù)。因此，可以看出，本身物業(yè)公司和業(yè)主之間是可以實(shí)現(xiàn)共贏局面的，業(yè)主掏錢享受物業(yè)公司的服務(wù)，物業(yè)公司提供自己優(yōu)質(zhì)的服務(wù)賺取物業(yè)費(fèi)。可以說，大部分的小區(qū)都離不開物業(yè)公司，因?yàn)楹芏鄻I(yè)主平時(shí)工作都很忙，根本沒有時(shí)間去打理小區(qū)的環(huán)境。而物業(yè)公司的存在，剛好解決了這一個(gè)問題。

為什么杭州這一個(gè)小區(qū)的業(yè)主要舍近求遠(yuǎn)引進(jìn)日本的物業(yè)公司呢？說到底，還是因?yàn)槲覀兡壳昂芏辔飿I(yè)公司服務(wù)態(tài)度不好，甚至已經(jīng)迷失了自我，弄不清楚自己在小區(qū)里的定位了。業(yè)主們的一句“到底誰是小區(qū)主人，是物業(yè)還是業(yè)主？”的質(zhì)問，就直擊目前我們國家物業(yè)行業(yè)存在的根本問題：物業(yè)公司定位錯(cuò)誤，將自己定位成小區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者。可以說，不管是服務(wù)好的物業(yè)公司還是服務(wù)差的物業(yè)公司，大體都存在這樣一個(gè)問題。物業(yè)服務(wù)水平差的公司，基本上是不考慮業(yè)主感受，直接我行我素。而對(duì)于服務(wù)水平比較好的物業(yè)公司，物業(yè)工作人員也是以領(lǐng)導(dǎo)話為死命令，在業(yè)主遇到問題后，并不是優(yōu)先給業(yè)主解決問題，而是要聽從領(lǐng)導(dǎo)怎么安排。

可以說，只要目前物業(yè)公司不改變自己的這種錯(cuò)誤定位，不將業(yè)主當(dāng)成小區(qū)的主人，物業(yè)公司和業(yè)主們的矛盾不可能被徹底解決。說到底，物業(yè)公司只是業(yè)主們請(qǐng)來幫忙管理小區(qū)的，并不是為了請(qǐng)一個(gè)“大爺”。對(duì)于這一點(diǎn)，物業(yè)公司需要好好認(rèn)清楚。那么，為什么物業(yè)公司能夠這么肆無忌憚地和業(yè)主產(chǎn)生矛盾呢？其實(shí)主要原因還是沒有具體的相關(guān)法律規(guī)定和主管部門來制約物業(yè)公司，這導(dǎo)致物業(yè)公司就算服務(wù)水平不行、胡亂收費(fèi)，也沒有人能拿他們?cè)鯓印Ｌ貏e是很多小區(qū)的業(yè)主平時(shí)都很忙，并不能團(tuán)結(jié)到一起，導(dǎo)致就算業(yè)主覺得物業(yè)公司服務(wù)水平很差，也沒法和物業(yè)公司做斗爭。也就說，在過去，大部分小區(qū)的業(yè)主基本上拿物業(yè)公司沒有辦法，這也是物業(yè)公司能夠肆無忌憚地不好好服務(wù)業(yè)主的主要原因。

雖然現(xiàn)在社會(huì)中取消物業(yè)的呼聲很高，但是如果真的沒有了物業(yè)公司，小區(qū)也就沒有人管理了，大部分小區(qū)業(yè)主都比較忙，并沒有自治的條件。所以，如果取消物業(yè)，最終只會(huì)是一種雙輸?shù)木置?。?duì)于業(yè)主來說，最希望的就是物業(yè)公司能夠提高服務(wù)水平，以業(yè)主為中心去好好服務(wù)業(yè)主。只是現(xiàn)在很多物業(yè)公司的定位都存在問題，并不是以業(yè)主為中心，而且將自己當(dāng)成了小區(qū)的管理者。面對(duì)物業(yè)的這種服務(wù)態(tài)度，在過去，業(yè)主們大多都是毫無辦法。

但是現(xiàn)如今這種情況已經(jīng)轉(zhuǎn)變了，在2023年《民法典》正式實(shí)施，專門針對(duì)物業(yè)行業(yè)出臺(tái)了新規(guī)定。其中，對(duì)于業(yè)主來說，其中有3個(gè)新權(quán)益需要知曉。

第一，業(yè)主們對(duì)物業(yè)公司不滿意，可以直接投票更換物業(yè)公司

很多人會(huì)說，過去業(yè)主也可以通過全體業(yè)主大會(huì)投訴更換物業(yè)，這個(gè)政策并沒有變化。其實(shí)，在過去，雖然業(yè)主們可以投票更換物業(yè)，但是并沒有相應(yīng)的法律規(guī)定強(qiáng)制物業(yè)公司搬離。就比如在最近幾年，也有不少小區(qū)通過全體業(yè)主投票成功更換了物業(yè)，但是出現(xiàn)了很多老物業(yè)公司賴著不走的情況。就是由于沒有具體的法律法規(guī)來解決這種情況，就導(dǎo)致了業(yè)主們很難更換物業(yè)。但是現(xiàn)在在《民法典》中第278條、第284條明確規(guī)定：

業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。此項(xiàng)為業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)有2/3的業(yè)主共同參與表決，且同意的人數(shù)超過50%才可以取消。

可以看出，隨著《民法典》的出臺(tái)，以后業(yè)主們投票更換物業(yè)公司也就有了法律法規(guī)的支持。在法律法規(guī)方面，被業(yè)主們更換掉的物業(yè)公司，也就不能再繼續(xù)賴著不走了，否則就觸犯了法律。隨著《民法典》的實(shí)施和慢慢普及，未來將有越來越多的業(yè)主拿起法律的武器來保護(hù)自己的權(quán)益。如果大家都這樣去做，物業(yè)公司慢慢地也就改變了自己的服務(wù)態(tài)度。

第二，小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營所得，在扣除成本之后歸全體業(yè)主所有

很多人坐電梯時(shí)都會(huì)發(fā)現(xiàn)電梯里有廣告位，其實(shí)這些廣告位能夠給小區(qū)帶來一筆很大的收益。另外，小區(qū)還有很多公共區(qū)域都可以獲得收益，比如停車費(fèi)和展位費(fèi)。對(duì)于這些公共區(qū)域的收益，本身都?xì)w全體業(yè)主所有，但是在過去只有少數(shù)物業(yè)公司將這筆收益分發(fā)給業(yè)主。對(duì)于大多數(shù)物業(yè)公司，都私自使用了這筆費(fèi)用，有的物業(yè)公司是說這筆收益用于了小區(qū)的建設(shè)，而更多的物業(yè)公司直接沒有任何說法。

但是，現(xiàn)在在《民法典》第934條中明確規(guī)定，公共區(qū)域的經(jīng)營所得收益也需要定期向全體業(yè)主公示，并且歸全體業(yè)主所有，可以優(yōu)先補(bǔ)充公共維修基金。對(duì)于這樣一大筆收入，如果補(bǔ)充到公共維修基金里，對(duì)于業(yè)主來說以后基本上就不需要交公共維修基金了，這樣可以很大程度上降低居住成本。

第三，物業(yè)公司需要定期向業(yè)主們公開物業(yè)費(fèi)明細(xì)以及物業(yè)費(fèi)支出明細(xì)

其實(shí)，很多時(shí)候，業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾大都集中在物業(yè)費(fèi)上，因?yàn)楹芏辔飿I(yè)公司的收費(fèi)名錄并不公開，甚至存在胡亂收費(fèi)的現(xiàn)象。因此，很多業(yè)主面對(duì)不合理的物業(yè)費(fèi)，就采取不交物業(yè)費(fèi)的手段，這就更加深了物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾?，F(xiàn)如今，根據(jù)《民法典》943條規(guī)定：

物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

可以看出，現(xiàn)在物業(yè)公司不僅要公開物業(yè)費(fèi)的明細(xì)，同時(shí)還要公開物業(yè)費(fèi)的用途明細(xì)，讓業(yè)主們知道自己交的物業(yè)費(fèi)都花到了哪里。這樣，不僅物業(yè)公司不能再胡亂收費(fèi)了，同時(shí)業(yè)主們也可以監(jiān)督物業(yè)公司的工作，防止物業(yè)公司只收錢不辦事。

通過以上3個(gè)新權(quán)益可以看出，相比于過去，現(xiàn)在業(yè)主的權(quán)利越來越大了，同時(shí)對(duì)物業(yè)公司的管理也越來越規(guī)范了。在這些物業(yè)新規(guī)下，以后業(yè)主們就可以拿起法律的武器來保護(hù)自己的權(quán)益。而對(duì)于物業(yè)公司來說，這些物業(yè)新規(guī)能夠促使他們更好地去服務(wù)業(yè)主。