房企銷(xiāo)售傭金如何稅前扣除?

銷(xiāo)售傭金是指企業(yè)在銷(xiāo)售業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)支付給中介機(jī)構(gòu)(中間人)的報(bào)酬，是與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和合同金額直接掛鉤的一筆費(fèi)用，不包括本企業(yè)的職工。

一、銷(xiāo)售傭金扣除的限額規(guī)定

房地產(chǎn)企業(yè)委托銷(xiāo)售企業(yè)售房，對(duì)其支付給銷(xiāo)售企業(yè)的傭金或手續(xù)費(fèi)支出，不超過(guò)以下規(guī)定計(jì)算限額以?xún)?nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。超過(guò)部分，不得扣除。

(一)委托境內(nèi)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財(cái)稅[2009]29號(hào))第一條規(guī)定：企業(yè)與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人(不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等)所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。

(二)委托境外銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第二十條規(guī)定：企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

案例：甲房地產(chǎn)企業(yè)2023年取得預(yù)售房款1億元，委托A銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售住宅項(xiàng)目，共支付了銷(xiāo)售傭金300萬(wàn)元;委托B銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售商業(yè)項(xiàng)目，共支付銷(xiāo)售傭金250萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)甲公司支付得550萬(wàn)元銷(xiāo)售傭金在企業(yè)所得稅前如何扣除?

案例分析：根據(jù)財(cái)稅[2009]29號(hào)規(guī)定，甲企業(yè)21年可扣除銷(xiāo)售傭金限額為500萬(wàn)元(10000*5%=500萬(wàn))，但甲企業(yè)2023年共計(jì)發(fā)生銷(xiāo)售傭金為550萬(wàn)元(300+250=550萬(wàn))，所以甲企業(yè)在2023年企業(yè)所得稅前只能扣除500萬(wàn)元，剩余50萬(wàn)也不能結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除。

二、預(yù)售階段銷(xiāo)售傭金得兩種扣除方式

(一)未執(zhí)行新收入準(zhǔn)則

銷(xiāo)售傭金在新收入準(zhǔn)則施行之前企業(yè)賬務(wù)處理都是計(jì)入到銷(xiāo)售費(fèi)用當(dāng)中，既然都已計(jì)入到了當(dāng)年的利潤(rùn)表當(dāng)中，所以在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，根據(jù)限額標(biāo)準(zhǔn)在納稅調(diào)整表中做納稅調(diào)整就可以。

(二)已執(zhí)行新收入準(zhǔn)則

執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的非上市企業(yè)，自2023年1月1日起開(kāi)始施行新收入準(zhǔn)則。執(zhí)行新收入準(zhǔn)則后，銷(xiāo)售傭金計(jì)入“合同取得成本”科目，未計(jì)入當(dāng)期損益，也就是說(shuō)銷(xiāo)售傭金不在利潤(rùn)表中體現(xiàn)，也無(wú)法影響企業(yè)利潤(rùn)。那么對(duì)于執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)對(duì)于銷(xiāo)售傭金支出又該如何在所得稅前進(jìn)行扣除呢?

實(shí)務(wù)操作中大致會(huì)分為兩種情況去處理：

1、預(yù)售階段發(fā)生地銷(xiāo)售傭金不在費(fèi)用發(fā)生年度，企業(yè)所得稅前做扣除，而是等到銷(xiāo)售收入滿足確認(rèn)條件后，再進(jìn)行扣除。

2、預(yù)售階段直接在企業(yè)所得稅前做扣除，但由于該項(xiàng)費(fèi)用并未計(jì)入當(dāng)期損益，所以需要采用納稅調(diào)減的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅前扣除。后期達(dá)到收入確認(rèn)條件后在賬面進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)，即從合同取得成本分?jǐn)傊龄N(xiāo)售費(fèi)用時(shí)，還需要在匯算清繳時(shí)再做納稅調(diào)增。

對(duì)于以上兩種方式，可能大部分企業(yè)都會(huì)傾向于第二種方式，因?yàn)榈谝环N方式就意味著當(dāng)年發(fā)生的銷(xiāo)售傭金沒(méi)辦法在當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)做扣除，企業(yè)會(huì)提前多繳稅，會(huì)增加房企在預(yù)售階段的稅負(fù)壓力，也會(huì)對(duì)企業(yè)資金產(chǎn)生影響。

三、新準(zhǔn)則下銷(xiāo)售傭金會(huì)計(jì)處理

企業(yè)為取得合同發(fā)生的增量成本預(yù)期能夠收回的，應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)。增量成本，是指企業(yè)不取得合同就不會(huì)發(fā)生的成本，如銷(xiāo)售傭金等。為簡(jiǎn)化實(shí)務(wù)操作，資產(chǎn)攤銷(xiāo)期限不超過(guò)一年的，可以在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

(一)甲房地產(chǎn)企業(yè)委托A銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售樓盤(pán)，支付銷(xiāo)售傭金300萬(wàn)元，取得A公司開(kāi)具6%專(zhuān)用發(fā)票，房屋交付周期為2年。

借：合同取得成本——銷(xiāo)售傭金 283.02

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 16.98

貸：銀行存款等 300

2年后交付確認(rèn)銷(xiāo)售房屋收入：

借：銷(xiāo)售費(fèi)用——銷(xiāo)售傭金 283.02

貸：合同取得成本——銷(xiāo)售傭金 283.02

(二)甲房地產(chǎn)企業(yè)委托A銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售樓盤(pán)，支付銷(xiāo)售傭金300萬(wàn)元，取得A公司開(kāi)具6%專(zhuān)用發(fā)票，房屋交付周期為1年。

借：銷(xiāo)售費(fèi)用——銷(xiāo)售傭金 283.02

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 16.98

貸：銀行存款等 300

來(lái)源：德居正財(cái)稅咨詢(xún) 作者：姚三貴

房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售傭金如何稅前扣除

根據(jù)新收入準(zhǔn)則財(cái)會(huì)[2023]22號(hào)《財(cái)政部關(guān)于修訂印發(fā)<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入>的通知》第二十八條規(guī)定，企業(yè)為取得合同發(fā)生的增量成本預(yù)期能夠收回的，應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn);但是，該資產(chǎn)攤銷(xiāo)期限不超過(guò)一年的，可以在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。增量成本，是指企業(yè)不取得合同就不會(huì)發(fā)生的成本。按照新收入準(zhǔn)則確認(rèn)要求，銷(xiāo)售傭金預(yù)計(jì)超過(guò)1年才能收回預(yù)期收益(確認(rèn)收入)的，計(jì)入合同成本，攤銷(xiāo)原則要求采用與該資產(chǎn)相關(guān)的商品收入確認(rèn)相同的基礎(chǔ)進(jìn)行攤銷(xiāo)。實(shí)質(zhì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不認(rèn)為這是期間費(fèi)用。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，執(zhí)行新收入準(zhǔn)則以前，對(duì)于發(fā)生的銷(xiāo)售傭金均列入期間費(fèi)用，只要不超過(guò)合同收入的5%，均可當(dāng)年扣除。即不與收入掛鉤。扣除比例是按“合同收入”的5%，而不是按照當(dāng)期確認(rèn)的銷(xiāo)售收入(一般傭金不會(huì)超過(guò)5%)，因此，在發(fā)生的當(dāng)期就可以稅前扣除。但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則按照“收入成本費(fèi)用配比原則”和“權(quán)責(zé)發(fā)生制原則”，對(duì)與屬于與銷(xiāo)售收入直接相關(guān)的銷(xiāo)售傭金，采取與收入同比例攤銷(xiāo)方式。對(duì)執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，發(fā)生的銷(xiāo)售傭金應(yīng)當(dāng)如何稅前扣除?

首先，根據(jù) 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第15號(hào))第八條規(guī)定：“根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定，對(duì)企業(yè)依據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，并實(shí)際在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理上已確認(rèn)的支出，凡沒(méi)有超過(guò)《企業(yè)所得稅法》和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，可按企業(yè)實(shí)際會(huì)計(jì)處理確認(rèn)的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計(jì)算其應(yīng)納稅所得額。”在會(huì)計(jì)上銷(xiāo)售傭金計(jì)入“合同取得成本”作為一項(xiàng)資產(chǎn)處理，傭金支付時(shí)并未“實(shí)際在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理上已確認(rèn)的支出”，并且會(huì)計(jì)確認(rèn)的支出沒(méi)有超過(guò)企業(yè)所得稅稅前扣除的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，因此，按照會(huì)計(jì)確認(rèn)的支出金額稅前扣除。

其次，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財(cái)稅〔2009〕29號(hào))規(guī)定：企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，企業(yè)已計(jì)入固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，應(yīng)當(dāng)通過(guò)折舊、攤銷(xiāo)等方式分期扣除，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。 既然新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則已將銷(xiāo)售傭金確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)，相應(yīng)按照攤銷(xiāo)方式予以稅前扣除。

來(lái)源：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所 作者：張國(guó)永

房地產(chǎn)企業(yè)支付給銷(xiāo)售企業(yè)的傭金或手續(xù)費(fèi)稅前扣除有何限制？

問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)支付給銷(xiāo)售企業(yè)的傭金或手續(xù)費(fèi)，稅前扣除有何限制？

答：房地產(chǎn)企業(yè)委托銷(xiāo)售企業(yè)售房，對(duì)其支付給銷(xiāo)售企業(yè)的傭金或手續(xù)費(fèi)稅務(wù)相關(guān)規(guī)定如下：

（一）根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅[2009]29號(hào)）第一條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，不超過(guò)以下規(guī)定計(jì)算限額以?xún)?nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。超過(guò)部分，不得扣除。

1、保險(xiǎn)企業(yè)：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)企業(yè)按當(dāng)年全部保費(fèi)收入扣除退保金等后余額的15%（含本數(shù)，下同）計(jì)算限額。人身保險(xiǎn)企業(yè)按當(dāng)年全部保費(fèi)收入扣除退保金等后余額的10%計(jì)算限額。

2、其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。

（二）根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十條規(guī)定：企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

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