來源：江蘇法治報

□石晶晶

案情：

2023年，孫某群與徐某、劉某某就1套低價位商品房簽訂了買賣合同，因該房系孫某群家庭的唯一住房，孫某群在支付房屋首付款后即按約裝修入住，但徐某、劉某某遲遲不予辦理過戶登記。2023年，徐某、劉某某以該房作為抵押向孫某霞借款100萬元，并辦理了抵押登記。后因借款逾期未還，孫某霞訴至法院，法院判決支持了孫某霞的還款請求并確認孫某霞對該房享有抵押權優先受償權。2023年，孫某霞依據上述生效判決向法院申請執行，后該房被法院查封并準備拍賣，孫某群得知后隨即以其對該房享有物權期待權為由，向法院提出異議，請求不予執行該房。

分歧：

孫某群對案涉房產的物權期待權能否排除孫某霞基于抵押權對案涉房屋的執行？

一種觀點認為，目前對一般房屋買受人的物權期待權優于抵押權人的優先受償權并無明確規定，物權期待權本質上是債權，根據物權優于債權的原則，抵押權的優先保護地位不能隨便動搖，不能排除對該房的執行。

一種觀點認為，基于對商品房消費者物權期待權優先的相關法律精神的參考和生存權至上的考慮，孫某群對案涉房屋享有的物權期待權優于孫某霞享有的抵押權，可以排除對該房的執行。

評析：

筆者認為，不動產物權的設立、變更原則上必須依法登記方發生法律效力，但目前我國不動產登記制度的不完善導致買房人可能面臨“錢房兩空”風險，危及買受人的生存權，故有必要賦予房屋買受人物權期待權，同時在執行程序中予以保護。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條的規定對金錢債權執行中一般房屋買受人的物權期待權進行了規定。本案中法院對上述低價位商品房的執行實際上系基于孫某霞對徐某、劉某某享有的借款債權，只是因孫某霞對該房享有抵押權而變成優先債權，其仍屬于金錢債權執行范疇，故根據該規定孫某群作為一般房屋買受人對該房享有物權期待權，但該物權期待權能否排除基于抵押權的執行尚無肯定性規定。

《全國法院民商事審判工作會議紀要》第126條明確商品房消費者的權利優于抵押權，其背后的法律精神實質是保護購房人的基本生存權。本案中孫某群及其家庭名下無其他用于居住的住宅，可以認定其系基于生存權購買案涉房屋，孫某群雖非商品房消費者而是一般房屋買受人，但其生存權亦應受到法律保護，故參照上述權利順位原則和對生存權的優先保護，可以認定孫某群對該房享有的物權期待權優于孫某霞享有的抵押權，可以排除對該房屋的執行。