答：關于物權期待權的性質，學界有三種主流學說，即物權說、債權說、臨界權說。

主張物權說的學者認為，物權期待權的性質取決于期待物的性質，房屋類案外人執行異議之訴案件中，房屋買受人物權期待權為房屋的所有權，那么物權期待權就應納入絕對權，物權期待權本質與物權一致，雖有依附性但不妨礙其成為獨立物權；

主張債權說的學者認為，物權期待權不同于普通債權，具備物權所有的排他性和對抗性，為一種特殊的、突破債權保護范圍、受到物權保護的權利；

主張臨界權說的學者認為，物權期待權系處于物權與債權之間一個獨立的權利形態。

司法實踐中，很多法院更傾向于第二種觀點，即物權期待權為一種特殊債權。原因是不動產登記制度的推崇更有利于建立一個誠信的公示體系，應當對該體系的建立創設條件，要堅持不動產登記生效原則。此權利的產生的條件有雙方締結的合法有效的房屋買賣合同及房屋買受人履行合同支付相應價款，上述兩種行為均是基于債權產生的。而房屋買受人對房屋的占有因具有排他性，在占有房屋后，房屋買受人對房屋同樣具備處分的權利，無形當中帶有了物權屬性。但因未辦理不動產登記，上述行為并不能發生物權變動的效力，物權期待權作為一種未寫入民法典物權編中物權種類的權利，當然無法作為判項存在，只能作為排除執行的條件。

法條依據：

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（2023修正）

第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

關于上述法條的理解和實踐運用：

1、合同的簽訂及合同內容進行實體審查，需要就查封的時間點與合同簽訂的時間點進行比較。需要涉案房屋的買賣合同系查封之前成立的合法有效的合同。若當事人無證據證實在查封之前有合法有效的書面合同或簽訂合同時涉案房屋已被查封，那系房屋買受人自身在締結合同過程中未盡到審查義務。

2、合同付款方式需要進行著重審核。因不動產價值往往較大，在申請執行人與房屋出賣人存在金錢糾紛的訴訟中，房屋買受人的房屋被查封后，其為逃避執行很有可能與房屋買受人進行惡意串通。通過簽訂房屋買賣合同實際為租賃、借貸等形式進行虛假訴訟，從而危害申請執行人的權益。最高院執行和復議規定第二十八條的付款條件為全款，第二十九條為半款。這就要求買受人對其全款或半款支付行為進行舉證，若其沒有證據證實在查封之前已經支付相應的房款，則無法認定達成此款條件。

3、對占有狀態進行審核。第二十八條傾向于審核案外人對房屋的先占是否有對抗效力。第二十九條更偏重于保障房屋買受人的居住權，需確認查封標的物系房屋買受人的唯一住房。

4、需要對買受人善意身份進行審核。不能歸責于買受人的原因，需要從房屋自身性質、過戶障礙、查封時間等原因進行分析。買受人也要對其積極進行催告、督促履行辦理過戶義務進行舉證。而買受人自身過錯也主要集中在未盡到審核抵押登記義務、登記意識淡薄、逃避納稅等方面。

5、審查申請執行人金錢債權的性質。

根據現有司法解釋的規定，對房屋債權的保護順序為：消費者買受人債權（第二十九條）-建設工程價款優先權-登記抵押權-一般不動產買受人的債權（第二十八條）-申請執行人的金錢債權。案外人能否對抗申請人的執行，要看其權利所處的順序。

看一個案例：

基本案情

法院經審理查明：孫某依據生效的（2023）南民一初字第260號民事判決書，申請對李某2、楊某強制執行。法院做出（2023）津0112執恢371號執行裁定書，查封李某2、楊某與李某3等人共有的坐落于津南區辛莊鎮鑫旺里35-2-102、鑫昱里3-704、某某里1-303不動產。李某1提出書面異議。法院做出（2023）津0112執異183號執行裁定書，駁回李某1的異議申請。

2010年3月18日，李某3與天津市津南區辛莊鎮高莊子村村民委員會（以下簡稱村委會）、天津市圣凱捷拆遷中心簽訂拆遷安置協議（評估號9-75），將李某3的坐落在津南區辛莊鎮高莊子村8區5排3號的房屋與村委會進行產權調換，拆遷房屋面積117.15平米，還遷面積140.58平米。戶內村集體經濟組織成員5人，每人享有經營性住房面積15平米，共計75平米，合計還遷面積215.58平米。2023年5月6日，李某1與詹某某簽訂房屋買賣協議，約定將李某丙的評估號為9-75號的單子上的還遷面積60平米賣給李某1，每平米3500元，共計210000元。2023年5月12日，詹某某出具收條，確認前述房款均已付清。2023年7月12日，村委會與李某3簽訂拆遷安置協議，李某3的坐落在津南區辛莊鎮高莊子村8區5排3號的房屋還遷三套，分別為某某花園1號樓***室、鑫昱里3號樓704室、鑫旺里35-2-102室（建筑面積55.18平米）。除還遷為某某花園1號樓***室的房屋外，其他均已經賣與他人。2023年，李某1將涉案房屋出租給趙某，趙某使用該房屋并交納物業費、暖氣費等費用。

李某3與詹某某系夫妻關系，其子李某2與楊某系夫妻關系，李某2與楊某育有一子。

裁判結果

天津市津南區人民法院于2023年11月30日作出民事判決：停止對坐落于天津市津南區辛莊鎮35號樓2門102號房屋的執行。案件受理費80元，由李某1負擔。宣判后，孫某提出上訴。天津市第二中級人民法院于2023年4月14日作出民事判決，駁回上訴，維持原判。

法院認為

法院生效裁判認為：拆遷補償協議與拆遷安置協議可以證明，涉案房屋系登記在李某3名下的拆遷權益置換而來。李某1提交的證據可以證明雙方簽訂了書面的買賣協議，且李某1已經全額支付了對價。李某1提交的租賃協議等證據足以證明其在查封之前，已經占有使用涉案房屋。李某3家五口人的拆遷權益除還遷為某某花園1號樓***室的房屋外，其他均已經賣與他人。李某1雖不是涉案房屋登記的產權人，但其與登記的被拆遷人簽訂了協議，并支付全部價款，享有物權期待權，被告孫某對李某2、楊某享有的僅為債權，故李某1對涉案房屋享有權利足以排除執行。楊某經本院傳票傳喚未到庭參加訴訟，視為放棄抗辯權利，不影響對案件的裁判。

案例索引：（2023）津02民終1722號