文丨杠房子的律師

經(jīng)常有人這樣咨詢我，他說：律師，經(jīng)濟適用房可以買嗎？

我說：滿5年了嗎？

他說：沒有。

我說：沒滿5年的話不能上市交易，風(fēng)險很大。

他說：沒事，都家門口人。

其實，很多時候，當(dāng)事人咨詢只不過是為了尋求自我安慰罷了，就像我們很多時候心里已經(jīng)有決定了還會再去咨詢一下他人的意見一樣，如果回答和我們心里的決定是一樣的，那我們肯定欣然同意，如果回答與我們心里的決定相左，我們也會找借口說服自己相信自己。

為什么購買沒滿5年的經(jīng)濟適用房有風(fēng)險呢，這要從經(jīng)濟適用房的本質(zhì)說起。

大家都知道，經(jīng)濟適用房是很難申請到的，申請需要具備嚴格的條件。

建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局七部門2007年修訂的的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中，對經(jīng)濟適用房是這樣定義的：

經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第二十五條對申請經(jīng)濟適用房的條件也做了概括性要求，即：

城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟適用住房應(yīng)同時符合下列條件：

（一）具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；

（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；

（三）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準。

經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象的家庭收入標準和住房困難標準，由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績r格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結(jié)構(gòu)等因素確定，實行動態(tài)管理，每年向社會公布一次。

可以看出，經(jīng)濟適用房的本質(zhì)是為了解決城市低收入家庭住房困難而設(shè)置，具備一定的政治屬性，并非普通的商品房，是不允許投機的，因此，政府規(guī)定需要滿5年后才能上市交易。

比如，《江蘇省經(jīng)濟適用住房管理實施細則》就規(guī)定：經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證、國有土地使用證5年后，方可上市出售，按房屋市場評估價作為轉(zhuǎn)讓基價減去原購買房屋價款的差額繳納50%收益金，個人在未向政府補繳收益前，不得私下轉(zhuǎn)讓所購經(jīng)濟適用房。

但規(guī)定是規(guī)定，仍然會有很多人愿意違反這些規(guī)定去購買經(jīng)濟適用房，一般都是因為經(jīng)濟適用房的價格相對于開發(fā)商的商品房而言，是較便宜的，所以，經(jīng)濟適用房也成了一部分群體的“剛需”。

另外，為了提前鎖定房屋和價格，避免房主又出賣給其他人，買房人便提前與房主簽署房屋買賣合同，甚至付清全部購房款。

殊不知這樣做風(fēng)險真的很大。

因為在司法實踐中并不認可這種交易行為。經(jīng)濟適用房是為了解決低收入群體住房困難，提前買賣經(jīng)濟適用房相當(dāng)于擾亂了正常的社會秩序，損害了其他低收入全體的合法權(quán)益，違反了社會公共利益，一般法院傾向于認定提前簽署的經(jīng)濟適用房買賣合同無效。

在房屋買賣合同無效的情形下，依據(jù)法律規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)進行返還，即買房人向賣房人返還房屋，賣房人向買房人返還購房價款。

竹籃打水一場空

而且，買房人在經(jīng)濟適用房上市前是無法要求賣房人辦理房屋過戶手續(xù)的，在這個過程中就會存在很多變數(shù)。

在實踐中，也出現(xiàn)了這樣一種情形。

經(jīng)濟適用房因為學(xué)區(qū)等原因突然價格暴漲，那些之前賣房的人可能就會為了利益而主張房屋買賣合同無效，訴訟要求買房人返還房屋，從而再高價將房屋賣給其他人，以謀取更多的利益。

但之前的買房人卻沒有任何辦法阻止，正是因為房屋買賣合同本身無效。

假使，萬一，你真想買未滿5年的經(jīng)濟適用房的話，最好是和你很熟悉、很熟悉的人交易，才能適當(dāng)控制風(fēng)險。

否則，請慎重考慮。優(yōu)先考慮已滿5年可以上市交易的經(jīng)濟適用房，寧愿房價稍微貴一些，也不至于擔(dān)心后面哪天會被房主趕出來。

那拆遷安置房呢？

拆遷安置房是不同于經(jīng)濟適用房的，雖然很多地方都有滿5年才能上市交易的要求，但兩者之間的區(qū)別還是比較大的。

從性質(zhì)上來說，拆遷安置房是對被拆遷人的補償，具有對價性；而經(jīng)濟適用房是為了保護城市低收入人群利益，具有保障性。

從保護群體看，拆遷安置房包括農(nóng)村房屋安置和城鎮(zhèn)房屋安置， 而經(jīng)濟適用房立足于對城市低收入人群的安置。

所以，買賣拆遷安置房并不會涉及到擾亂社會公共利益的問題，即便拆遷安置房未滿5年，如果簽署了房屋買賣合同，法院一般也是認定房屋買賣合同有效，只不過在5年內(nèi)不能過戶，這一點是顯著區(qū)別于經(jīng)濟適用房的。

現(xiàn)在我想您應(yīng)該對經(jīng)濟適用房、拆遷安置房有個大概的了解了吧，不如點擊右上角關(guān)注一下了解更多。