基本案情

1994年7月11日，余杭市彭公鄉(xiāng)人民政府為加強(qiáng)土地管理,有效地制亂占地建房現(xiàn)象，經(jīng)鄉(xiāng)人民政府同意在長村長池畈集資聯(lián)建住房，王某、徐某、王xx以家庭名義在上述土地上于1994年共同申請出資建造兩間三層房屋，并一直居住使用該房屋。

2023年7月17日，王某、徐某、王xx與徐xx(以下稱甲、乙方)簽訂房屋買賣協(xié)議書，雙方約定：

一、房屋概況:1、坐落：余杭區(qū)瓶窯鎮(zhèn)彭公瓜村18號（老104國道邊）；2、結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)，兩間三層；3、權(quán)屬狀況：小產(chǎn)權(quán)房；甲方自愿將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于乙方所有。

二、成交價(jià)格：人民幣柒拾萬元整。三、付款方式：在簽訂本協(xié)議前，甲方已經(jīng)收到乙方定金（現(xiàn)金）貳拾萬元整，余款伍拾萬元在簽訂本協(xié)議時(shí)一次性付清；

三、甲、乙雙方確認(rèn)將此購房款轉(zhuǎn)入收款人名稱王xx，開戶行為信用社，收款帳號：62×××08。

四、甲方職責(zé)：1、甲方保證該房屋產(chǎn)權(quán)明確，無產(chǎn)權(quán)糾紛，保證乙方享有房屋完整的所有權(quán)和使用權(quán)；2、在政策條件允許下，甲方應(yīng)無條件配合乙方辦妥房產(chǎn)過戶手續(xù)；3、簽訂本協(xié)議時(shí)，甲方承諾將房屋在15天內(nèi)騰空交于乙方使用；4、若遇政府拆遷，拆遷費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)等所有一切應(yīng)由乙方享有；

五、如甲方違約導(dǎo)致合同解除或因法律、政策原因?qū)е潞贤瑹o效的，甲方除應(yīng)全額返還購房屋價(jià)款外，另應(yīng)按月利率千之二十的標(biāo)準(zhǔn)支付利息，計(jì)算期間自款項(xiàng)交付之日起，至甲方實(shí)際全額歸還之日止；如乙方有其他損失的，甲方仍應(yīng)予以承擔(dān)（包括乙方對該房屋已進(jìn)行的裝修、裝飾、搬遷等產(chǎn)生的所有費(fèi)用），并另行支付乙方違約金30萬元。

六、房屋四至：東至徐勤屋，南至老104國道，西至呂培良房屋，以王某的圍墻為界，北至后水溝止。另注明：如果在三年內(nèi)（即2023年7月17日前）遇政府拆遷，則由乙方再一次性補(bǔ)助甲方貳拾萬元正。

協(xié)議簽訂后，被告徐xx已按協(xié)議約定支付原告王某、徐某、王xx購房款70萬元。現(xiàn)案涉房屋由被告徐xx占有，被告徐xx已委托設(shè)計(jì)、裝修公司對該房屋進(jìn)行裝修，且該房屋的外墻、屋頂、門窗等正在立面整治中。

王某、徐某、王xx覺得該小產(chǎn)權(quán)房買賣違背國家法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)無效，并多次與徐xx協(xié)商，要求撤銷雙方之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議。

爭議焦點(diǎn)

1、徐xx存不存在強(qiáng)行入住涉案房屋。

2、本案涉及的房屋所占用的土地屬于農(nóng)村住宅還是小產(chǎn)房屋。

3、王某、徐某、王xx與徐xx屬不屬于同一個(gè)集體。

法院認(rèn)為，訴爭房屋系原告王某、徐某、王xx以家庭名義于1994年共同申請出資建造，該房屋至今雖未辦理出相關(guān)權(quán)屬憑證，但根據(jù)本案查明的案件事實(shí)以及相關(guān)證據(jù)材料證實(shí)，該房屋系原告王某、徐某、王xx在支付相應(yīng)的土地使用費(fèi)等款項(xiàng)后，已經(jīng)相關(guān)部門規(guī)劃審批同意予以建造，原告王某、徐某、王xx對訴爭房屋享有相應(yīng)權(quán)利是不爭的事實(shí)；

同時(shí)，原、被告于2023年7月17日簽訂的房屋買賣協(xié)議書，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且被告徐xx已按約付清購房款，也實(shí)際占有了該房屋，該買賣合同并未違反法律或行政法規(guī)規(guī)定的效力性強(qiáng)制規(guī)定。

現(xiàn)原告王某、徐某、王xx作為出賣人，以在締約時(shí)對訴爭房屋沒有所有權(quán)以及違反法律或行政法規(guī)規(guī)定為由主張合同無效，依據(jù)不足，本院不予支持。

小產(chǎn)權(quán)房屋因?yàn)椴荒苻k理房產(chǎn)證的問題，還常常出現(xiàn)一房兩賣、遭遇拆遷賠償糾紛、脫離監(jiān)管質(zhì)量難以保證、購房時(shí)無法進(jìn)行銀行貸款、套現(xiàn)困難，難以轉(zhuǎn)讓、小產(chǎn)權(quán)房難分割、有可能被無償征用或者征收、隨時(shí)面臨業(yè)主“違約風(fēng)險(xiǎn)”等一系列問題。建議不要隨便購買小產(chǎn)權(quán)房屋，如果遇到類似的事情，及時(shí)咨詢律師，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。