為進一步深化住房制度改革，促進住房商品化和住房建設發展，建立與社會主義市場經濟體制相適應的住房制度，改變住房建設投資由國家、單位統包的體制為國家、單位、個人三者合理負擔的體制，上海市人民政府于1994年5月18日印發《上海市人民政府關于出售公有住房的暫行辦法》，俗稱“九四”方案。上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室于1995年12月13日制定《一九九五年出售公有住房方案實施細則》和《一九九五年出售公有住房方案實施細則的問題解答》，俗稱“九五”方案。而自城鎮住房制度改革、公有住房出售以來，圍繞公有住房的糾紛屢有發生，如何妥善化解矛盾、處理糾紛，如何正確理解和適用公有住房的法律法規和政策規定，本文結合具體案例予以分析。

案情概要

原告葉某1、葉某2、葉某3訴稱其與被告葉某4系兄弟姐妹關系，被告金某某與被告葉某4系夫妻關系。早年原告葉某1、葉某2、葉某3、被告葉某4的父親葉某5單位曾分配控江二村房屋，后因居住困難單位將控江二村房屋收回調配了系爭房屋，承租人為葉某5，控江二村房屋戶籍在冊人員對系爭房屋的取得均有貢獻。1996年6月被告葉某4簽訂《公有住房買賣合同》時，葉某5在世，根據規定購買系爭房屋產權需經過承租人及成年同住人一致同意，當時系爭房屋的戶口在冊人員為葉某5、葉某4、金某某、葉某6、葉某7，葉某6、葉某7均未成年，但應經葉某6的監護人同意，《職工家庭購買公有住房協議書》上葉某5的名字非其本人所簽，印章亦非其加蓋，且《職工家庭購買公有住房協議書》的落款日期為1996年9月，《公有住房買賣合同》的落款日期為1996年6月，不符合常理，說明購買系爭房屋產權時葉某4未與葉某5進行協商，違反法律規定，應屬無效。基于《公有住房買賣合同》無效，葉某4進行產權變更登記的行為亦屬無效。購買系爭房屋產權主要系葉某1出資及使用了葉某5的工齡，加之葉某4未對葉某5盡到贍養義務，故分割系爭房屋產權時葉某4應少分。

原告葉某1、葉某2、葉某3向一審法院提出的訴訟請求：

1.確認葉某4于1996年6月19日就上海市東余杭路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)簽訂的《公有住房買賣合同》無效；

2.確認葉某4于1997年10月15日將上述房屋登記在自己名下及將上述房屋產權變更為葉某4、金某某的行為無效；

3.確認葉某1、葉某2、葉某3共同享有上述房屋二分之一的產權份額并依法分割。

被告葉某4、金某某辯稱：不同意葉某1、葉某2、葉某3的訴訟請求。葉某1、葉某2、葉某3與本案無直接利害關系，三人戶籍早已遷出系爭房屋且不在內實際居住，簽訂《公有住房買賣合同》時葉某1、葉某2、葉某3均不是同住人，不享有購房資格。葉某4系與葉某5一同辦理系爭房屋買賣手續，由于葉某5簽字不便，《職工家庭購買公有住房協議書》上葉某5的名字由葉某4代簽，但其名章由葉某5本人加蓋，且該名章與房管部門留存的名章一致，葉某1、葉某2、葉某3稱均知曉系爭房屋買下產權及使用葉某5工齡的事實，從1996年購買產權至2003年葉某5去世，葉某5生前從未對系爭房屋產權提出異議，表明葉某5認可由葉某4買下系爭房屋產權，葉某1、葉某2、葉某3亦無證據證明葉某4與虹房集團存在惡意串通損害葉某5利益的情形。另根據法律規定，對于無購房資格而與有購房資格者協議出資的人主張房屋產權的不予支持，即使葉某1主張其有出資，但其不享有購房資格即不享有相關權利。且購買系爭房屋產權至今已超過最長保護時效20年，其訴請應予駁回。

被告虹房集團辯稱：不同意葉某1、葉某2、葉某3的訴訟請求。系爭房屋系上海汽車電機廠建造的房屋，由于其無房屋管理職能，故將系爭房屋交由房屋土地管理局管理，房屋土地管理局又將系爭房屋交由虹房集團管理，上海北外灘物業管理有限公司系虹房集團的下屬單位，故由其出面簽訂《公有住房買賣合同》。購買系爭房屋產權時在冊戶口人員為葉某5、葉某4、金某某、葉某6、葉某7，其中葉某6、葉某7未成年，根據相關政策，購買產權須經同住成年人協商一致，葉某1、葉某2、葉某3的戶口不在系爭房屋內故無需征得其同意。當時系爭房屋產權人確認為葉某4系經同住成年人協商一致，由葉某5、葉某4、金某某一同到場辦理相關手續，《職工家庭購買公有住房協議書》上葉某5的印章亦與公房租賃憑證上的印章一致。正常辦理流程系先簽訂《職工家庭購買公有住房協議書》再簽訂《公有住房買賣合同》，《職工家庭購買公有住房協議書》落款日期在后應系筆誤。葉某4取得系爭房屋產權證的時間系1997年10月15日，《職工家庭購買公有住房協議書》與《公有住房買賣合同》日期均在此之前，不存在造假問題。系爭房屋產權系以家庭為單位購買，通常會用最長工齡進行抵扣，故使用葉某5的工齡購買符合常理，葉某1稱其對購買系爭房屋有出資，但其出資后對產權不聞不問不符合常理。葉某5已于2003年去世，葉某1、葉某2、葉某3稱其至今才知曉系爭房屋產權人非葉某5不符合常理，如其以繼承為由要求繼承葉某5產權份額卻等到系爭房屋被征收才提起訴訟，亦不符合常理。

一審法院：戶口不在冊不屬于公房同住人

一審法院認為，購買系爭房屋產權時，葉某1、葉某2、葉某3的戶口不在系爭房屋內，其均非系爭房屋同住人。《職工家庭購買公有住房協議書》上葉某5的名字雖由葉某4代簽，但根據虹房集團陳述，購買系爭房屋產權需同住成年人一同到場辦理相關手續，《職工家庭購買公有住房協議書》上葉某5的印章與公房租賃憑證上其印章相一致，葉某5在其去世前亦從未對系爭房屋的產權提出過異議，葉某1、葉某2、葉某3現以系爭房屋由葉某4買下產權未經葉某5同意，缺乏依據和合理性，本院不予采信。又根據葉某1陳述，購買系爭房屋產權時其曾出資2萬元左右，但自1996年系爭房屋購買產權至今長達20余年，葉某1從未過問系爭房屋產權情況亦不符合常理。故葉某1、葉某2、葉某3的全部訴請均缺乏事實和法律依據，依法不予支持。

一審判決：駁回葉某1、葉某2、葉某3的全部訴訟請求。

二審法院：繼承人不得主張被繼承人生前未提之異議

葉某1、葉某2、葉某3不服一審判決向上海市第二中級人民法院提起上訴，請求二審法院撤銷一審判決，改判支持己方一審訴訟請求或依法發回重審。

葉某1、葉某2、葉某3認為，一審法院認定《職工家庭購買公有住房協議書》簽訂時葉某5一同到場辦理，屬于認定事實錯誤。首先，葉某4、金某某及虹房集團無證據證明該協議書上加蓋的“葉某5”私章由葉某5本人加蓋。其次，該協議書上“葉某5”的簽名系冒簽，以葉某5當時的身體及精神狀態，若其在場，其根本無需他人代簽。因此，由此可以推斷，葉某5當時并不在場，對此不知情；2．上海市東余杭路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)分配時，葉某1、葉某2屬于獲得分配系爭房屋的具有常住戶口的職工，且已成年，也有資格購買系爭房屋的產權。葉某4未征得二人同意購買系爭房屋的產權，故所簽訂的合同應為無效；3．系爭房屋為葉某5單位分配，屬于其主要財產，購買時又使用了其工齡，加之其與葉某4關系不睦，在其可以購買產權的情況下，卻由葉某4購買，與常理不符。

被上訴人葉某4、金某某共同辯稱：葉某4購買系爭房屋產權時，葉某5到場并親自在協議上加蓋印章，因其簽字不便才由葉某4代簽。葉某5在世時從未就產權提出過異議，一審法院判決正確，請求駁回上訴，維持原判。

被上訴人虹房集團辯稱：葉某4購買系爭房屋產權時，成年同住人為葉某5、葉某4、金某某三人，三人協商一致決定由葉某4購買產權，符合相關規定。葉某1、葉某2戶籍不在系爭房屋內，葉某4購買產權無需征得其同意。一審法院判決正確，請求駁回上訴，維持原判。

二審法院認為，本案主要爭議焦點在于葉某4購買系爭房屋產權時是否符合本市租賃公房購買產權的相關規定。

根據本市租賃公房購買產權的相關規定，承租人及18周歲以上成年同住人均有資格購買房屋，且在上述人員中確認權利人并簽署協議書。系爭房屋購買產權時，葉某1、葉某2戶籍均不在內，不符合同住人資格，故葉某4購買產權無需征得葉某1、葉某2同意。葉某1、葉某2、葉某3上訴稱葉某1、葉某2具有購房資格，缺乏法律依據，不予采納。葉某5在世時，其從未提出過產權異議，其繼承人不可主張葉某5未提之異議，一審法院據此認定葉某5同意由葉某4購買產權，于法有據，本院予以認同。

葉某1、葉某2、葉某3的上訴請求于法無據，駁回上訴。

高院再審：購產權距配房時隔久遠不屬“新配住房”范疇

葉某1、葉某2、葉某3不服二審判決，向上海市高級人民法院提起再審申請。

葉某1、葉某2、葉某3認為，第一，原判認定葉某5知道或應當知道系爭房屋產權登記在葉某4名下且同意葉某4購房，缺乏證據證明。《職工家庭購買公有住房協議書》中僅有葉某5的印章，沒有簽名，無授權文件，未明示同意過放棄購買權利。第二，本案中，先簽訂了《公有住房買賣合同》，后簽訂《職工家庭購買公有住房協議書》，存在事后偽造，合同自始無效。第三，根據95方案第五條，購買公有住房的對象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。葉某1、葉某2均屬于獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工，具有購房資格，葉某4簽訂購買公有住房時未與其二人協商和同意，購房合同無效，原審適用法律錯誤。據此，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項之規定，申請再審。

葉某4、金某某辯稱，不同意再審申請，原審認定事實清楚、適用法律正確，審判程序合法。第一，葉某1、葉某2、葉某3認為涉案房屋購買產權時葉再德并不知情或不同意，并未提供證據證明葉某5在生前有相關意思表示。第二，涉案公房購買產權時，葉某1、葉某2、葉某3戶籍均不在涉案房屋內，且根據一審庭審筆錄，葉某1、葉某2在涉案房屋購買產權之前均已在他處取得福利住房，亦因單位福利分房而將戶籍從涉案房屋遷出。葉某3在外地居住生活，2005年退休回滬后將戶籍遷入他處。根據規定，葉某1、葉某2、葉某3在涉案房屋購買產權時，不具有涉案房屋購房資格。第三，即便涉案合同被確認無效，涉案房屋的性質恢復為公有租賃住房，承租人恢復為葉某5，但是在本案涉訴時，涉案房屋已經被征收，葉某5在征收前已過世，涉案房屋征收安置補償中無葉某5的份額，葉某1、葉某2、葉某3亦均非戶籍在冊人員，無征收補償利益。現其三人起訴確認涉案房屋買賣合同無效，其實際不具有訴的利益。綜上，請求駁回再審申請。

上海市高級人民法院經審查認為，第一，關于葉某1、葉某2是否具有購房資格的問題。經審查，涉案房屋調配于1984年，購買為產權時為1996年，此時對于受配人員而言早已不屬于“新分配住房”的范疇，且購買系爭房屋產權時，葉某1、葉某2的戶籍早已遷出且未實際居住于系爭房屋中，根據本市當時公有住房購買產權的規定，葉某1、葉某2不屬于具有購房資格的人員。原審認定其二人不具有購房資格，未有不當。第二，關于《職工家庭購買公有住房協議書》的合同效力問題。該協議書上蓋有葉某5的印章，該印章與公房租賃憑證上的印章相一致，其本人生前一直居住在系爭房屋中，從96年起系爭房屋不再支付租金而轉為支付物業管理費，其理應知曉系爭房屋已經成為產權房的事宜，直至葉某5過世，其從未對產權提出質疑或異議。葉某1、葉某2、葉某3也未能提交證據證明其主張，原審結合在案證據及系爭房屋購買為產權的年限、實際居住情況等因素，認定系爭購房協議有效，該認定較為合理，未有不當。綜上，葉某1、葉某2、葉某3的再審事由不成立，不符合再審條件，予以駁回。

以案說法

筆者在本案中代理被告葉某4和金某某。本案從一審到二審，再到高院再審，均駁回了原告方的全部訴訟請求。生活中，因售后公房產權而引發的家庭糾紛不在少數。筆者結合上述案例將此類糾紛主要涉及的爭議焦點以及相關的法律適用問題予以解析。

1.可以主張房屋產權的主體范圍

本文序言已提到，本市先后有“九四”方案和“九五”方案之分。

“九四”方案第三條規定，購買成本價公有住房的對象，應為具有本市常住戶口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房條件的職工。

“九五”方案第五條明確，購買公有住房的對象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。

需要指出的是，“九五”方案進一步細化了購買公有住房的對象范圍。對于新配房職工（俗稱“原始受配人”）要求具有本市常住戶口即可，并不要求在該處具有戶籍，而對承租人、同住成年人則要求在該處具有戶籍。

“九四”方案規定，房屋產權只能登記在一人名下。“九四”方案施行過程中出現了不少問題，故而出臺了“九五”方案，“九五”方案規定產權可以登記在多人名下。“九四”方案和“九五”方案最根本的區別在于產權如何登記、登記在幾人名下。

上海市高級人民法院于1996年10月31日印發《處理公有住房出售后糾紛的若干意見》的通知（滬高法〔1996〕250號）第九條明確，按"九四"方案購買的房屋，產權證登記為一人的，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有。

需要注意的是，高院250號文第9條的規定適用對象僅限于按“九四”方案購買的售后公房，且應以購房時為時間節點確定當事人主體，僅限于購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人，且適用訴訟時效制度，最長權利保護期為二十年。購買公房產權時戶籍未在的原始受配人不能以此為由提出主張。

本案中，葉某1、葉某2為新配房時的人員，購房時應當征得其同意。然涉案房屋分配的時間為1984年，購房時間為1996年，間隔12年之久，故而難以認定該房屋屬于“新配房”的范疇。而葉某1、葉某2購房時戶籍均不在冊，亦不屬于同住人，故葉某1、葉某2顯然不具備購房資格。

2.公房原始受配人是否當然具備購買公房產權資格

具有購買公房產權資格的主體為在該處具有本市常住戶口的公有住房承租人、年滿18周歲的同住成年人。那么對于戶籍不在冊的新分配住房的具有本市常住戶口的職工，即《住房調配單》上的原始受配人是否具有購房資格，實踐中存有分歧。

筆者認為，應當區分不同情形而定。

首先，若原始受配人將戶籍遷出，之后又取得他處福利住房或者在他處動拆遷中得到安置補償的，此種情形下，原始受配人已不再享有該處房屋的居住權利，即不再屬于同住人，而不具備購房資格。

其次，若原始受配人因工作、學習等原因將戶籍遷往他處，但之后未再取得福利住房，亦未在他處動拆遷中得到安置補償的，且從未放棄該處房屋居住權利的，因其對該處房屋的取得具有貢獻，房屋來源亦與其有高度關聯，故其仍享有該處房屋的居住權利，屬于該處房屋的同住人，雖戶籍未在該處房屋，但屬于同住人，具有購房資格（按照“九四”方案的除外）。

本案中，葉某1、葉某2在涉案房屋購買產權之前均已在他處取得福利住房，亦因單位福利分房而將戶籍從涉案房屋遷出，故顯然不屬于涉案房屋的同住人，不具備購房資格。

3.家庭成員能否以實際出資為由主張產權

筆者承辦的案件中，往往存在購買公房產權的錢款由子女出資，而產權登記在父母名下，父母去世后引發繼承糾紛的情況。應當明確，可依實際出資主張確認產權的主體僅為具有購房資格的人。在該處公房并無購房資格的人與有購房資格的人達成協議，并實際出資，之后出資人主張產權的，人民法院不予支持。

本案中，葉某1訴稱購買系爭房屋產權主要由其出資，而法院經審理后認定葉某1并不屬于同住人，不具備購房資格，故而對其意見均不予支持。

觀點延伸

實踐中，有的原始受配人根據購房時的政策規定不具備購房資格，承租人和成年同住人購買公房產權時無須征求其意見。但原始受配人成年后在該處房屋長期居住，戶籍亦長期在該處房屋，他處無福利性質住房，亦未在他處享受動拆遷安置或者補償。此種情形下，雖然承租人和成年同住人依法獲得該公有房屋產權，但并不影響該原始受配人對該處房屋居住使用的權利。

作者： 陳宏偉 上海正策律師事務所律師、高級合伙人

上海市律師協會建筑房地產、婚姻家庭專業律師

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