針對商鋪產權到期的這個問題，商鋪和住宅真的好像存在一定的區別，只不過住宅是70年以后到期，可以根據物權法自動續期，一切功能有可能全部消失，但是可以繼續使用擁有，但是不具備其他任何的功能，只具備居住功能，其他的功能將全部喪失，例如轉售功能，抵押功能，貸款按揭功能，包括拆遷也會大打折扣，以上的這些功能將全部一次性消失。

商鋪的40年產權到期，要遵循幾個原則，一個原則是要根據城市規劃，確定要不要進行重新規劃，重新規劃等不再續期，不重新規劃的可以續期，也就是土地再次出讓，繳納土地出讓金，再次擁有商鋪的產權，包括一切功能。

另一個就是想要恢復所有功能，只能交費，繳納土地出讓金，這些功能再次開啟，包括住宅和商鋪都是一樣的，為什么會這樣呢？

這個和我們的土地性質有關系，我們的土地性質不是私有化的，而是出讓年限制度，一般的情況下，住宅土地的出讓年限為70年，工業用地的出讓年限為50年，商業用地的出讓年限為40年，當然，98年以前，也有一些土地的出讓年限很奇葩，20年的也有，30年的也有，但是到期之后再次出讓，都是按照新規定執行。

新的規定就是，住宅70年，工業50年，商業40年，再次出讓后的年限，就是這么計算的。

很多人總是擔心，商鋪到期后會不會被收回？

這里有一個實際和理論的情況，為什么會這樣，這就是法律界限，和執行界限之間區別。

法律規定，是否續期，這取決于城市規劃，如果城市規劃需求，需要重新對地塊進行建筑物升級，那么就不能續期了，這個時候一切功能消失，包括地上建筑物，土地，等等，全部無償收回，這是房地產法規定的，大家可以研究一下房地產法。

如果沒有重新規劃的需求，可以繼續持有使用，但是必須要交納土地出讓金，才可以繼續享用，這是理論上的規定，實際上會怎么樣？

實際的執行過程當中，般情況下住宅的配套商鋪，是不會拆遷的，也不會進行重新規劃，理論上只要他不進行重新規劃，你也不進行買賣的情況下，也不需要進行續期，可以完全繼續使用商鋪，應該是沒有任何問題的，但是這里有一個風險，隨時想拆就能拆你的，還有一個實際的問題，一個城市那么多商鋪，不可能都要進行全部規劃，不動產部門也不會挨家挨戶的去勸你們，過來趕緊辦理續期吧！

顯然是不現實的，實際的執行情況，一定是只要你不進行買賣，不進行抵押，理論上這個商鋪，一直歸你使用，也可以出租，但是不論租戶也好，還是你自己也好，都面臨法律風險。

阿永哥點評：

一是商鋪投資的未來還不明朗，二手商鋪的未來更加不明朗，會觸動商鋪經濟在未來，處于僵死化的狀態，很有可能為了適應，未來商鋪經濟的發展，更加市場化，推動商業地產資產證券化，有可能商業土地會改革。

二是目前商鋪投資，買賣稅費高，增值以后稅費更高，而且商鋪的泡沫較大，二手商鋪存在的有價無市狀況，產權未來不明朗，更會讓二手商鋪便成為冷凍狀態，所以商鋪的投資租金回報率，必須在十七八年之內收回。

超過這個時間值的，個人建議一律pass掉。

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