離婚時房子該怎么分割？7種情形詳解+法院裁判規則（收藏備用）

本文作者：陳明東耳西來 文章轉自：明律如是說公眾號

離婚過程中除了離婚本身之外，往往還伴隨有搶孩子（爭奪撫養權）、分房子（分割夫妻共同財產）這兩件事情。

今天明律就主要從實務角度說一說分割房子的事情，討論一下哪些房子離婚時能分割？

因為是實用干貨，所以很多地方本文就不展開不深入了，相關法條也不援引解析了，直接上結論。趕時間的，沒耐心讀完全文的讀者，只看加粗標黑部分亦可。

按照法律規定，離婚能分的房子僅限于夫妻共同房產。因此，屬于夫妻一方個人財產的房產，夫妻之外的其他人產權的房產，有他人產權的共有房產，均不屬于離婚時應分割的房子。

但是，民事法律關系推崇“意思自治”原則，簡單地說就是“當事人自己說了算”、“當事人約定優先于法律規定”。因此，如果當事人（包括但不限于夫妻兩人）能協商一致的話，其實無論什么性質的房屋都是可以拿出來在離婚時予以分割的。

即，協商一致，離婚時可以分割非夫妻共同財產的房子。

共有分為按份共有（寫清楚了各自份額）和共同共有（沒有注明各自份額）。分房子時，按份共有的房屋就按登記的份額計算各自份額；共同共有的房屋一般以100%除以共同共有的人數來均分房屋份額。

但是，當事人協商一致時，既可以不按照產權證記載的份額分割，也可以不按共同共有人的人數均分。

即，協商一致，離婚時分房子，可以突破或否定依據產權登記計算出的相應份額。

離婚時的協商一致主要有兩種情形：去民政局登記離婚時的協商一致；去法院訴訟離婚調解時的協商一致。其實無論在哪兒，只要是能協商一致，都算數的，都合法有效的，但務必記得變更過戶是才取得房屋產權的終點，收到相應錢款才是落袋為安的終點。

本文主要討論當事人不能協商一致時，依照法律規定，離婚時哪些房子能分割？即“訴訟分割”時怎么分房子。

明律看過不少離婚分房子的文章，從法律規定、房屋屬性、產權登記、取得時間、全款或有貸款、出資情況、父母出資、贈與繼承等方面全方位全線鋪開，娓娓道來，面面俱到，看得人千頭萬緒頭暈目眩的。普通百姓看完后，一般還是搞不懂自己家的房子到底能不能分？

房子作為不動產，當然先看不動產登記了。一方判斷自己有沒有權利分房子，須先看房產證。

只要房產證有名字，不管房屋是婚前取得還是婚后取得，也不管是誰出資，之前是另一方的個人財產還是其他人的財產，一方上了名字后就肯定有權分了。剩下的無非是按登記份額分，還是按共同共有分的問題。

請注意一種特殊情況：房產證上有夫妻之外的其他人的名字。

此時，因為涉及到夫妻之外的其他人的權益，就不在離婚案件中判決分割該房屋。各當事人可自行協商，或另行提起析產之訴分割該房屋。

有名字的夫或妻也還是有權利分此種房屋的的，只是不在離婚案件中處理而已。

請注意前述特殊情況中的一種特殊情況：其他人為夫妻生育的未成年子女。

此時，法院重點審查夫妻雙方的真實意思表示：如是贈與未成年子女，則該房屋為未成年子女的財產，離婚時不能分；如并非贈與，離婚時將該房屋作為夫妻共同財產處理，可以分割。

無產權證房屋大致可分兩種情形：

其一，根本不會有產證，例如承租公房、宅基地房屋、小產權房屋、違章建筑等。

其二，可以取得產證，但離婚時還沒取得產證，例如期房、限制轉讓期間的拆遷安置房、已交房但產權證還沒辦妥的房屋等。

第二種情況有明確規定：當事人自己協商，協商不成的，法院最多判決由當事人使用，不會判決所有權。有了產權證，可以另行起訴。

第一種情況就比較復雜了。

沒有買下產權的承租公房，在離婚時，法院只會判決使用權的歸屬，不涉及房屋的產權問題。

宅基地房屋，法院大概率是不處理的，理由一抓一大把：是家庭財產并非夫妻共同財產；是沒產證的房屋；離婚后一方因戶籍的遷移喪失村民待遇的。小概率處理的，一般判決獲得房屋的一方折價補償給另一方。

小產權房，法院要么參照第二種情況判決使用，不涉及所有權；要么壓根不處理。看造化了。

違章建筑，法院不處理。誰給你的勇氣，讓法院分割違章建筑？梁靜茹嗎？

科普一下，法律上婚前婚后是以“登記結婚”的日期為界的，不是以舉辦婚禮的日期、或者實際開始共同生活的日期為界的。

一方婚前出資購置的房屋（包括其父母出資購置的情形），只登記了出資人一個人的名字的，該房屋是其個人財產。離婚時，另一方無權要求分割。

一種特殊情況：婚后用夫妻共同財產還貸的，雖然不改變該房屋是個人財產的性質。但婚后夫妻共同還貸及房屋相對應的財產增值部分屬于共同財產，離婚時可請求分割這一部分。

五、婚前購房，寫另一方名字

婚前，男方（或男方父母）出資購房寫女方一人名字，或者女方（或女方父母）出資購房寫男方一人名字，此時是個人財產還是共同財產就要具體情況具體分析了。

一般情況下，會視為以結婚為目的的贈與，按男女雙方共同共有財產處理。

但是，如果有證據證明出資方明確表示歸登記一方個人所有的，則按登記方個人財產處理。

六、婚前雙方出資一方名字

婚前，雙方共同出資買房，只寫夫或妻一方名字的，要看購房是不是在雙方同居生活期間。

其一，雙方在同居生活期間購房，按一般共有財產處理。

其二，雙方在非同居生活期間購房，視具體情況而定，會有共有財產、借款、贈與等多種可能。

婚前，雙方父母均出資，只寫夫或妻一方名字，為夫妻共同財產。如無相反證據，則父母的出資應認定為對自己子女的贈與。

七、婚后取得，寫一方名字

這是最復雜的狀態了，不可一言概之了，得具體情況具體分析了。明律歸納一下常見的幾種情形：

1， 婚后用夫妻共同財產購置的房屋，即便只寫了夫妻一方的名字，也還是夫妻共同財產。

2， 婚后一方用個人財產購買的房屋，只寫自己的名字，屬于一方的個人財產。但若一方只支付了首付款，則房款尚未償還部分及房屋增值部分應認定為夫妻共同財產。

3， 婚后一方用個人財產購買的房屋，寫另一方的名字，算婚內贈與，屬于另一方的個人財產。

4， 婚后一方父母出資購買的房屋，寫自家子女一個人的名字，有協議約定的，按照約定；沒有約定或約定不明的，則推定為對夫妻雙方的贈與！

注意這個推定結論和父母婚前出資買房是截然相反的。

5， 婚后父母出資購買的房屋，寫非自己子女的夫或妻一個人的名字，算夫妻共同財產。但協議明確約定贈與夫或妻某一方的除外。

6， 婚后雙方父母出資購買的房屋，寫夫或妻一個人的名字，算夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。

7， 一方婚后繼承或受贈的房屋，就算只寫了一方一個人的名字，也是夫妻共同財產！

8， 一方婚后繼承或受贈的房屋，遺囑或贈與合同寫明只歸一方個人所有的，算一方的個人財產。

9， 夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財產購買為產權房的，即便只寫了一方或者另一方的名字，該房屋也是夫妻共同財產。

10，婚后所得動拆遷房，要看被拆遷房屋的性質是個人財產還是夫妻共同財產，一般而言，動遷不改變房屋的財產性質。除非被拆遷房屋與動拆遷取得房屋產權登記不一致，則另當別論。

綜上所述，婚后取得房屋，即便只寫一方名字，也以“夫妻共同財產”為一般情況，個人財產為特殊情況。

八、法院怎么處理？

1， 雙方協議一致，按雙方協議內容處理。

2， 雙方都要房子的，競價，價高者得。

3， 一方要房，一方不要房的，拿房的一方給另一方折價款。

4， 雙方都不要房子的，根據當事人的申請拍賣、變賣房屋，分售房款。

九、總結

1， 協商一致的“約定”始終優先于法律規定的“法定”。

2， 結婚、離婚均不改變房屋是個人財產或夫妻共同財產的性質。

3， 不管婚前婚后，加夫或妻一方的名字，肯定會讓該房屋變成共有財產。

4， 共同出資所得房屋，基本都是共同財產。

5， 婚前所得房屋，以個人財產為一般，共同財產為特殊。

6， 婚后所得房屋，以共同財產為一般，個人財產為特殊。

7， 父母出資買房寫自家子女一個人名字的，婚前推定為其個人財產，婚后推定為夫妻共同財產。

本條總結僅供參考，實操時還是要具體情況具體分析的。

本文基本涵蓋了離婚分房的常見情形，按圖索驥，八九不離十，建議收藏備用，以備不時之需。